【正文】 65007500元/平方米休閑時間與及休閑方式調(diào)查通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機調(diào)查問卷、訪談等方式，對XX及營口地區(qū)休閑娛樂消費方式進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費3090元，主要集中在周末和節(jié)假日等。其中，酒吧、茶吧在111月為旺季，510月為淡季。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。溫泉水療以中青年為主要消費群，隨季節(jié)變化較小。XX營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查統(tǒng)計休閑方式酒吧、茶吧歌舞廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時間節(jié)假日周末下班后其他時間12%75%11%2%人均消費3060元6090元90120元120元以上50%25%17%8%商業(yè)消費調(diào)查通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對XX地區(qū)商業(yè)場所進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析，XX大型購物場所主要有8家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果反映出XX及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。XX主要商業(yè)場所調(diào)查結果統(tǒng)計名 稱2005年2006年2007年總收入人次（萬）總收入人次（萬）總收入人次（萬）XX興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1001102億120遼河商業(yè)城8000萬901億100110商貿(mào)城9000萬901億100110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤達購物廣場600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬65（二）XX及東北周邊地區(qū)（1）旅游需求調(diào)查XX與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。XX緊鄰XX城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡發(fā)達，同時XX濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計，人均旅游花費238元。2007年東北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費296元，%。其中，旅游市場潛力很大。東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計年份人均出游次數(shù)（次）人均花費（元）團隊比例團隊人均花費（元）200623852%962007229645%118（2）房產(chǎn)需求調(diào)查針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進行房地產(chǎn)市場消費調(diào)查，由各地區(qū)2007年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購房計劃，主要關注中小戶型，面積在6090之間，認可房價平均為30004000元。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理如下：沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿%在三年內(nèi)有購房計劃認可房價3000元以下30003500元35004000元4000元以上15．4%31．7%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅%% %長春房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿%在三年內(nèi)有購房計劃認可房價3000元以下30003500元35004000元4000元以上%%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅%%%哈爾濱房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿%在三年內(nèi)有購房計劃認可房價3000元以下30003500元35004000元4000元以上%%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅64%%%（三）京津唐地區(qū)（1）潛在消費能力調(diào)查京津唐地區(qū)是中國最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場之一。2006年京津唐地區(qū)居民出游率將超過200%。其中，國際游游平均花費1萬元，國內(nèi)游平均花費2200元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，%。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究，2006年三次調(diào)查總計接觸樣本6055個。在三次調(diào)查中，%的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。，%。既從2006年2月至9月，大約每一個京津唐地區(qū)居民中，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。由于本調(diào)查尚缺101月共4個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺節(jié)季節(jié)因素60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為49%左右。京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計接觸樣本量環(huán)渤海游人數(shù)比例平均出游次數(shù)環(huán)渤海旅游率24月周期2021%%56月周期2022%%79月周期2012%%數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究。（2）消費趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進行統(tǒng)計分析。京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計景區(qū)特點秀麗或宏偉濱?；蛏謿v史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%70%50%60%30%10%30%10%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津地區(qū)居民旅游項目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計項目類型休閑度假類商務會展類旅游地產(chǎn)類其他偏好率72%%%%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務出差。并且隨季節(jié)變化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。二、市場供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過對相關資料的統(tǒng)計整理，得出XX、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。 XX市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上46%45%9%營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他32%59%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上51%43%6%XX市新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況調(diào)查根據(jù)對XX興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查，2007年到2008年新開發(fā)的房地產(chǎn)項目8個，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價31003400元每平方米；多層住宅，均價32003500元每平方米；別墅類，均價60008000元每平方米。目前，XX房地產(chǎn)市場基本為期房，市場需求潛力很大。XX市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結果統(tǒng)計樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價（元/平方米）主要客源紫潤茗都興隆臺區(qū)50高層3250本地及周邊多層3500水木清華興隆臺區(qū)35商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺區(qū)37多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺區(qū)4別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺區(qū)11高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣10高層2800本地多層2900日月興城興隆臺區(qū)19高層3200 本地及周邊別墅65007500格林花園大洼縣12多層2850本地高層2700項目競爭力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果可以得出，目前XX的房地產(chǎn)開發(fā)遠不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。（二）旅游市場 XX旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，XX旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務旅游也占有一定的比重。2007年，%，%。XX旅游情況統(tǒng)計 年份項目200520062007實際同比增長(%)實際同比增長(%)實際同比增長(%)旅游總收入(億元)27旅游外匯收入(萬美元)723511359232471國內(nèi)旅游收入(億元)265170接待入境旅游者(萬人次)59140接待國內(nèi)旅游者(萬人次)2603145497760數(shù)據(jù)來源：XX市旅游局資料統(tǒng)計XX主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計名稱2006年2007年2007年客源構成總收入（萬元）人次（萬）總收入（萬元）人次（萬）團隊所占比例%游客集中月份地域構成紅海灘景區(qū)3234515123040710沈陽30%省內(nèi)40%省外15%海外5%大連10%XX旅游區(qū)4410沈陽20%、省內(nèi)80%、省外20%湖濱公園324038575—9市內(nèi)及周邊中興公園108007500207－9省內(nèi)占80％，省外占19％，海外占1％。鑫安源生態(tài)園1642054010省內(nèi)占90%、省外10%數(shù)據(jù)來源：XX市旅游局資料統(tǒng)計項目競爭力分析由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計。統(tǒng)計分析說明XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力，第四章 項目建設可行性XX作為XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。一、交通區(qū)位條件分析該項目位于XX市西郊，南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。從大交通上看，XX至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫XX，境內(nèi)里程90多公里，是XX連接XX的一條最近鐵路通道，與XX快速鐵路相接?？瓦\直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了XX直達首都北京的快車。，且有高速公路直達。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的XX港，兩個3000噸泊位碼頭已經(jīng)使用。XX旅游特色小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內(nèi)交通基礎條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。小結：XX作為XX省重要交通樞紐，XX城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎設施建設及未來旅游經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎。二、政策環(huán)境條件分析本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經(jīng)濟下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設爭取更多的資金；第三，XX作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及基礎設施建設提供了政策支持；第四，XX省沿海經(jīng)濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。在此宏觀背景條件下，XX市委、市政府做出了《關于加快XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮XX旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為XX國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，把XX建設成為具有國際影響力的旅游目的地。小結：當前國家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及XX省沿海經(jīng)濟帶建設的優(yōu)惠支持政策，以及XX市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關配套優(yōu)惠措施為XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設實施提供了外部政策條件。三、自然環(huán)境條件分析項目區(qū)屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質(zhì)結構穩(wěn)定，有利于建設施工。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時數(shù)年平均風速年最多風向南西南風