【正文】 申請銀行長期貸款萬元0建設(shè)期年411項(xiàng)目總銷售收入萬元12項(xiàng)目總經(jīng)營稅金及附加萬元13項(xiàng)目利潤總額萬元14評價(jià)指標(biāo)所得稅前所得稅后15投資利潤率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算投資利稅率%按項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算靜態(tài)投資回收期年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（靜態(tài)）%累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=8%③香逸沁灣建筑有住宅面積和商用面積之分，其中住宅面積占大部分的面積，非住宅面積為少部分。 香逸沁灣樓盤分析本項(xiàng)目主要是一個(gè)住宅性質(zhì)的樓盤，分別有住宅樓、幼兒園、商業(yè)樓等多元化的小區(qū)。香逸沁灣小區(qū)是一個(gè)以居住和購物休閑也一體的居民住宅小區(qū)，能夠給居民提供更好的享受。香逸沁灣小區(qū)以求實(shí)創(chuàng)新的原則采取多層的建筑思路，力求在建設(shè)的時(shí)候做到大方、新穎等特點(diǎn)。香逸沁灣小區(qū)要做到整體的效果良好，進(jìn)行合理的規(guī)劃，保證小區(qū)的綠化面積。 香逸沁灣樓盤設(shè)計(jì)規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候是本著新城主義的建設(shè)模式進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，因此在建設(shè)的時(shí)候力求創(chuàng)新。本著宜人居住的原則，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，要保證項(xiàng)目的綠化面積，保證項(xiàng)目建設(shè)宜人居住環(huán)境。本著以人為本的原則，規(guī)劃的項(xiàng)目建設(shè)要賦予人本思想，符合人的行為心理等。要因地制宜的進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，讓項(xiàng)目有依山水面藏風(fēng)聚氣的格局，進(jìn)行科學(xué)合理的布置。為了住戶提供良好的日照環(huán)境，陽光充足的房子使人身心健康，因此在設(shè)計(jì)的時(shí)候要保證陽光充足。 規(guī)劃的原則總體協(xié)調(diào)原則要求總體的設(shè)計(jì)要設(shè)計(jì)美觀，有項(xiàng)目自己的特色，功能等相對比較的完善，給住戶一個(gè)美好的體驗(yàn)。技術(shù)領(lǐng)先原則無論是從設(shè)計(jì)的規(guī)劃還是在建設(shè)當(dāng)中使用的技術(shù)和材料，都是使用最先進(jìn)的技術(shù)工藝進(jìn)行建設(shè)。綠色環(huán)保原則根據(jù)八一市城市綠化管理的規(guī)定，本項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候要保證項(xiàng)目的綠化面積，有中心的景觀和外部景觀相結(jié)合，讓小區(qū)有公園的生態(tài)環(huán)境和宜人居住的環(huán)境，同時(shí)也具有現(xiàn)代化氣息。節(jié)約能源原則本項(xiàng)目在進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候，要進(jìn)行考慮節(jié)約能源的措施，主要體現(xiàn)在住戶的朝向、通風(fēng)和綠化等方面，住戶朝向可以使更好的進(jìn)行陽光照射，有利于住戶的采光。宜居原則本樓盤為了能夠給業(yè)主更好的體驗(yàn)，要將房子宜居的功能體現(xiàn)出來，保證業(yè)主舒適的居住環(huán)境，房間有明亮的陽光，陽臺有美麗的風(fēng)景都是給業(yè)主一個(gè)好的居住環(huán)境的體現(xiàn)。 香逸沁灣項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖 香逸沁灣項(xiàng)目效果圖第3章 八一市房地產(chǎn)價(jià)格走勢及地區(qū)政策 八一市基本狀況 八一市區(qū)域狀況隨著八一市在這幾年經(jīng)濟(jì)取得良好的發(fā)展之后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也跟著不斷的進(jìn)行發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐恼找娈a(chǎn)生了積極的影響。八一市響應(yīng)中央的號召，努力的構(gòu)建新的發(fā)展區(qū)域，保證城市的發(fā)展空間，促進(jìn)城市的良好發(fā)展。八一市在城市的建設(shè)當(dāng)中積極的響應(yīng)中央出臺的政策，為了達(dá)到城鄉(xiāng)一體的努力做出積極的努力。目前八一市有五個(gè)區(qū)，包括青湖區(qū)、新力區(qū)、經(jīng)開區(qū)、南方區(qū)、北湖區(qū)等五個(gè)區(qū)，有著很好的房地產(chǎn)的發(fā)展空間。 八一市經(jīng)濟(jì)狀況在2016年度，%，經(jīng)濟(jì)在偏好發(fā)展。在八一市的固定資產(chǎn)的投資達(dá)到了5134億元，%，保證兩位數(shù)的發(fā)展水平。八一市在今年的發(fā)展形勢中有著高效的發(fā)展速度，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，穩(wěn)中有升的態(tài)勢在發(fā)展。 八一市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀在2016年的上半年，八一市的房地產(chǎn)主要是以去庫存為主要的政策，有降低首付等方式進(jìn)行去庫存的方式。到了下半年，八一市在去庫存的的政策上取得了良好的效果，新建住房、二手房和非住宅都出現(xiàn)了很好的成交量。在去庫存的帶動下，八一市的房產(chǎn)成交量越來越多，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程進(jìn)一步加快。到了后期，八一市的房地產(chǎn)的危機(jī)開始顯示，開發(fā)商的土方開發(fā)儲備不足，房價(jià)在不斷的上漲，八一市的土地開始出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)的健康有序的發(fā)展，遏制房價(jià)的快速上升，八一市緊急出臺了系列的限購政策，遏制了房價(jià)的進(jìn)一步的上升。土地供應(yīng)情況?㎡，%。在2016年的年末為了緩解土地的供應(yīng)，國土局加大了土地的供應(yīng)，分批的推出了更多的商業(yè)用地， 八一市土地供應(yīng)宗數(shù)②從八一市的土地供應(yīng)的用途來看，主要分為工業(yè)土地供應(yīng)、住宅土地供應(yīng)和商業(yè)服務(wù)土地供應(yīng)，工業(yè)用地額工業(yè)主要是59宗的供應(yīng)量，㎡，%；居住的用地的供應(yīng)室根據(jù)居住的用地的總體量進(jìn)行供應(yīng)的，㎡，%，是居住用地比較大的一個(gè)供應(yīng)數(shù)量，其他用地供應(yīng)面積為10萬㎡，環(huán)比上漲3493%；%，%，總體來說，居住面積的供應(yīng)比往年在大幅度的增加， 八一市土地使用情況土地成交成交情況在2016年度，八一市的土地市場出現(xiàn)了搶地的風(fēng)潮，都在瘋狂的進(jìn)行買地，而且買地的時(shí)候還出現(xiàn)地王的現(xiàn)象，㎡，一共為136宗，%，成交率為92%， 八一市土地成交宗數(shù) 八一市2016年房地產(chǎn)政策在2016年，八一市的房地產(chǎn)上半年處于低谷，成交量不佳，在中央政府出臺降低首付標(biāo)準(zhǔn)等政策之后，在6月份開始房子的成交量開始上升，慢慢的開始變得好轉(zhuǎn)。到了第三季度，隨著中央政府去庫存的政策刺激之下，房地產(chǎn)又開始進(jìn)行火熱狀態(tài)，成交量不斷的上升，房價(jià)也是跟著上漲，出現(xiàn)地王的現(xiàn)象，高房價(jià)開始變多。政府為了更好的保證促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，相繼出臺系列的政策， 八一市2016年房地產(chǎn)政策序號政策名稱起止日期政策簡介1《南昌市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案》1月1日實(shí)行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記2《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理工作的意見》1月21日建立一個(gè)行之有效的住房保障體系，鼓勵住房用來長期進(jìn)行租賃；外來務(wù)工人員都在保障房的保障范圍之內(nèi)。3《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》2月6日出臺相應(yīng)的政策進(jìn)行去庫存，比如鼓勵農(nóng)民買房，并且農(nóng)民買房能獲得補(bǔ)貼。4南昌城區(qū)購買非住宅補(bǔ)貼25%契稅2月13日降低非住宅樓房的交易費(fèi)用和經(jīng)驗(yàn)成本，大力促進(jìn)非住宅房子的成交。5《支持房地產(chǎn)“去庫存”稅收優(yōu)惠政策措施26條》4月15日鼓勵將地下建筑的房產(chǎn)用作于非住宅經(jīng)營6《江西省居住證制度實(shí)施細(xì)則》4月20日在八一市有穩(wěn)定的居住場所可以領(lǐng)取居住證。7鼓勵個(gè)人出租住房，允許商用房改建為租賃房5月4日鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)建設(shè)好的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型為租賃地產(chǎn)。8《南昌個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款暫行辦法》7月22日八一個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款。9《關(guān)于推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的指導(dǎo)意見》8月18日提出裝配式的住宅發(fā)展，將八一市納入裝配式的發(fā)展試點(diǎn)城市，個(gè)人購買裝配式住房享有優(yōu)惠。10熱點(diǎn)城市重啟限購政策9月中旬由于2016年去庫存的力度較大，引發(fā)房地產(chǎn)的火爆，全國主要城市開啟限購政策。11《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》10月8日①名下無房且無貸款記錄的，首付30%②名下無房但有一次貸款記錄的，首付40%③限購區(qū)域內(nèi)，有1套住房的南昌本地居民，只能購買二手房結(jié)清貸款或無貸款記錄，二套首付40%貸款未結(jié)清的，二套首付50%④限購區(qū)域內(nèi)，名下有一套住宅的外地居民：新房二手房都不能購買⑤2套以上住房的本市居民，1套以上非本市居民暫停發(fā)放貸款12南昌市已購得經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年即可申請上市和回購11月15日購買房產(chǎn)超過5年的房產(chǎn)可以申請上市交易。13《關(guān)于促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作的通知》11月18日八一市限購升級，明確要求在全市范圍進(jìn)行限購。14明年起，南昌市買房改房要繳1%土地出讓金12月5日明年起，南昌市買房改房要繳1%土地出讓金 八一市各樓盤價(jià)格分析及發(fā)展前景 八一市樓盤價(jià)格調(diào)查要做好樓盤價(jià)格的調(diào)查，要先把整個(gè)市的樓盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)查，2016年八一市樓盤的價(jià)格是一個(gè)快速上漲的趨勢，從3月份的均價(jià)8800元每平方到11月份10240元每平方， 八一市房價(jià)均價(jià)價(jià)格本項(xiàng)目的定位是高端住宅小區(qū)，因此在價(jià)格定位方面是在八一市的高端定位上，八一市房價(jià)分布， 八一市房價(jià)分布圖在2016年，八一市的房價(jià)是整體往上的趨勢，有著市場的過熱的現(xiàn)象出現(xiàn)，在進(jìn)行價(jià)格定位的時(shí)候，要考慮市場退熱現(xiàn)象的出現(xiàn)。在八一市進(jìn)行樓盤的價(jià)格調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)比較有代表性的幾家樓盤價(jià)格進(jìn)行分析，分別有市中心的樓盤價(jià)格、商業(yè)開發(fā)區(qū)樓盤價(jià)格、遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤價(jià)格， 市中心樓盤價(jià)格樓盤名稱均價(jià)最高價(jià)恒茂國際華城1200014000安利小區(qū)56006300南站小區(qū)65007300地王廣場58006300船山廣場80009200城市經(jīng)典75008200成龍一百75008200鉆石豪宅9500