【正文】 作，此時，管理處主任就可在信息反饋渠道中獲取信息，對決策指揮機構(gòu)所發(fā)出的各項指令作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 （3）在監(jiān)督機構(gòu)控制方式中我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進行。計劃組織機構(gòu)（各部主管）決策指揮機構(gòu)（主任、副主任）執(zhí)行實施機構(gòu)(各專業(yè)崗位人員) 監(jiān)督指導(dǎo) 監(jiān)督指導(dǎo) 信息反饋 信息反饋 監(jiān)督指導(dǎo) 信息反饋 （信息反饋系統(tǒng)圖）四、激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制工資福利機制獎懲機制培養(yǎng)提升機制文化活動機制思想工作機制 說明：（1）激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 （2）獎懲機制以表揚獎勵為主，以處分為輔；我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。 （3）工資福利機制重在考核，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 （4）培養(yǎng)提升機制的目標(biāo)是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不拘一格，選拔具有真才實學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，并把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進修等工作有機地結(jié)合在一起，使之形成人才培訓(xùn)的良性循環(huán)。 （5）文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動如集體活動、娛樂聯(lián)歡晚會等的開展增強員工的自信心和認(rèn)同感，增強員工的凝聚力。 （6）思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，通過與員工談心充分調(diào)動員工的個人積極性。組織有益的集體活動和家訪等方式，適時做好深入細(xì)致思想工作。第二節(jié) 管理人員的配備組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍是使古樓廣場管理工作達到高標(biāo)準(zhǔn)的最關(guān)鍵因素。我們將在人員配備上堅持起點高、素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則，務(wù)求精干、高效、實用，在保證各項管理工作的有效落實的基礎(chǔ)上，盡可能地節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟來源更好地發(fā)揮其效能。我們根據(jù)具體管理工作需要，將古樓廣場按36人的編制進行配備。（參見組織管理機構(gòu)圖） 管理處主任：1名錄用標(biāo)準(zhǔn)：本科以上學(xué)歷，中級以上職稱，具有豐富的物業(yè)管理系統(tǒng)，組織管理協(xié)調(diào)能力強，能勝任社區(qū)對外事務(wù)及公關(guān)工作，有強烈的創(chuàng)新意識和開拓精神及良好的服務(wù)意識和敬業(yè)精神，持有物業(yè)管理崗位資格證書。 工程部主管：1名錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上學(xué)歷，電氣工程師，具有豐富的物業(yè)設(shè)備管理、維修工作經(jīng)驗，擅長強弱電設(shè)備、通訊設(shè)備、機械電氣設(shè)備、智能化設(shè)備等的維修管理，處理問題果斷干練，反應(yīng)迅速。持有上崗證書。 經(jīng)營部主管：1名（兼任經(jīng)營管理）錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上文化，具有助理經(jīng)濟師（或初級商務(wù)師等）以上職稱，精通商業(yè)營銷及策劃，熟悉物業(yè)管理軟件。物業(yè)管理部主管：1名錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上學(xué)歷，初級以上職稱，有豐富的物業(yè)管理理論知識和實務(wù)經(jīng)驗，有較強的組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)管理條例法規(guī)。持有物業(yè)管理崗位資格證書。財務(wù)部主管：1名（兼會計）錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上學(xué)歷，有會計員證，熟悉物業(yè)管理財務(wù)核算業(yè)務(wù)及相關(guān)管理經(jīng)驗，善于分析經(jīng)營管理中的財務(wù)狀況，提供決策參考，熟悉電腦操作。經(jīng)營部人員：2名錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上文化程度，30歲以下，熟練操作WINDOWS文字處理系統(tǒng)。 出納員：1名（兼職）錄用標(biāo)準(zhǔn)：中專以上學(xué)歷，有會計員證，了解物業(yè)管理財務(wù)核算業(yè)務(wù)，熟練電腦操作。土建維修員：1名錄用標(biāo)準(zhǔn)：大專以上學(xué)歷，初級以上職稱，具有較豐富的專業(yè)理論知識和現(xiàn)場管理經(jīng)驗，有較強的組織管理和協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)管理條例、法規(guī)，持有物業(yè)管理崗位資格證書。水電維修員：5名要求：35歲以下，中專以上文化，有相關(guān)專業(yè)的操作上崗證書，動手能力強，具有敬業(yè)精神。智能化設(shè)備維修管理員：1名要求：大專以上學(xué)歷，初級以上職稱，精通電腦操作，熟悉網(wǎng)絡(luò)通信、電腦管理等。1保潔員：4名要求：45歲以下，初中文化，品德良好，身體健康，能吃苦耐勞，無不良習(xí)慣。1綠化養(yǎng)護員：2名要求：45歲以下，初中以上文化，有綠化管理養(yǎng)護經(jīng)驗，對廣場的綠化規(guī)劃思路清楚，有敬業(yè)精神。1治安員：15名（兼車場、車庫管理）要求：30歲以下，高中以上文化，復(fù)退軍人，反應(yīng)靈敏，無不良習(xí)慣，持有保安證。第三節(jié) 管理工作必備的物質(zhì)裝備計劃精良的物質(zhì)裝備是古樓廣場管理服務(wù)工作的必要條件。本著必需、實用、節(jié)儉的原則，根據(jù)實際需要測算，物業(yè)裝備計劃及開辦啟動費用如下： 管理用房： （1）管理處辦公室用房30平方米； （2）商務(wù)中心用房40平方米； （3）材料工具用房及操作間50平方米。 員工住戶計劃（提供治安等人員住房）。 開辦用品及費用計劃：項 目數(shù)量費用（元）辦公用品辦公桌、椅10套6000電腦（含打印機）2套16000傳真機1臺2000復(fù)印機1臺18000空調(diào)機2臺7000保險柜1臺1000文件櫥5個3000入住資料1批3000登記本、記錄本1批5000各種標(biāo)牌1批6000物業(yè)管理體軟件1套（物業(yè)公司免費提供）通訊設(shè)備電話（含話機）2部2000通訊設(shè)備對講機6部12000維修器械75型室內(nèi)疏通機2臺5000電焊機1臺900切割機1臺800砂輪機1臺1500電錘1臺1800臺鉆1臺600手電鉆1臺400電工、水工工具各2套1000瓦木工工具各1套500搖表（兆歐、歐姆）各1臺3000工作梯2部1200保潔、綠化器具果皮箱30個6000煙灰筒20個3000垃圾車2部5000打草機、修剪機、電鋸、噴霧器各1臺15000垃圾桶20只4000清潔工具4套400綠化工具2套1000治安、交通、消防裝備警棍、橡皮棍6根300手電筒6只50緩降器1只2000交通警示牌10塊1500消防斧、扳手5套500宣傳欄2個16000說明：以上各項合計152450元。 管理用房裝修、約需3萬元。 不可預(yù)見費用（152450+30000）53%=5473元。 以上各項開辦費用共計187923元，請開發(fā)商提供支持。第三章 經(jīng)費收支測算 第一節(jié) 經(jīng)營性收入預(yù)算一、 經(jīng)費的測算依據(jù) 廈門市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法 廈門市當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)費的市場價格 商業(yè)性物業(yè)管理的需要及員當(dāng)物業(yè)公司的測算經(jīng)驗二、較為固定的收入項 目建筑面積 車位數(shù)單位元月/m2(位)稅前收入（元）備 注說 明物業(yè)管理費商業(yè)用房根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四章第二十八條規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。該部份收入須開發(fā)建設(shè)單位支持配合才能得以保證。行政辦公用房及老人活動中心等的物業(yè)管理費是否能收取；留置物業(yè)公司經(jīng)營性房產(chǎn)能否兌現(xiàn)，是能否達到預(yù)測收入的關(guān)鍵。辦公用房 m2地下車位250位6015000庫房 m2留置物業(yè)公司經(jīng)營性房 產(chǎn)一層三間 m280參考C幢一層平均單價,約十五年回收投資,該部份收入視整體繁榮程度及需求而浮動天橋200 m2408000公交站點露天停車位15位1802700扣除公交站點合 計 二、自營性項目（設(shè)想，目前尚難量化） 業(yè)主產(chǎn)業(yè)委托管理經(jīng)營根據(jù)業(yè)主多為投資性質(zhì)的特點，可開展業(yè)主產(chǎn)業(yè)委托管理、經(jīng)營業(yè)務(wù)，如代業(yè)主收取租金，繳交規(guī)定的費用，房屋維修、維護及房產(chǎn)中介、廣告招租等。利用非經(jīng)營性場所開展經(jīng)營活動在不影響總體形象、功能的前提下，組織商家展銷特色商品或補充經(jīng)營者空白項目。招商（作為總體功能上的補充）隨著周邊居民入住率的提高，群眾性文化娛樂、青少年課外活動場所難以滿足需求，可利用空余的影視廳、“活動中心”組織健康的文藝演出、講座等。、外語、舞蹈、樂器等培訓(xùn)班。這樣既可豐富周邊群眾的文化生活，亦可提高產(chǎn)權(quán)單位的經(jīng)濟、社會效益，同時也能帶動商城的人氣、財氣，使之趨于繁榮。有償服務(wù)為經(jīng)營者提供有償服務(wù)，如水、電器的維修、經(jīng)營場所裝修及日常性的生活、商務(wù)服務(wù)等。第五章 古樓廣場管理制度第一節(jié) 古樓廣場的物業(yè)管理 一、管理機構(gòu) 古樓廣場設(shè)有管理處，它是廈門市員當(dāng)新市區(qū)物業(yè)有限公司的基層管理機構(gòu)。 古樓廣場管理處設(shè)主任、經(jīng)營招商部、物業(yè)管理部、工程維修部、財務(wù)部等，各司其職，各盡其責(zé)，熱情地為業(yè)主和使用人提供各項服務(wù)，誠懇接受用戶的合理化建議。并代表業(yè)主和使用人就廣場日常管理涉及有關(guān)部門的公共事務(wù)進行聯(lián)系和協(xié)助解決。 二、管理服務(wù)項目 樓宇主體、共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修及更新； 廣場公共區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修及更新； 環(huán)境衛(wèi)生的保潔、清運； 綠化的管理養(yǎng)護； 道路和停車場地的管理； 保安巡邏，維護公共秩序和安全；