【正文】 一、項目地理位置本項目依托來賓服務區(qū)進行建設，從來賓服務區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項目地塊東西兩側為低坡度丘陵旱地。二、項目自然條件（一）地形、地貌、地質來賓市城區(qū)在興賓區(qū)境內，興賓區(qū)境內以石山峰林過渡到平原為主，北、西部多為巖溶峰林洼地，南部為峰林谷地，東部為孤峰平原及紅水河沿岸階地，是典型的巖溶溶蝕地貌。大部分地區(qū)地勢在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷階地海拔在70～100米。（二）氣候來賓市屬南亞熱帶季風氣候，氣候較為炎熱，雨熱同季。其氣候特點是氣候溫暖，雨量充沛，太陽輻射強、日照充足，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無霜期長。年平均氣溫在20度至21度左右，年降雨量13501450毫米之間，年均無霜期為332天，5～8月以東南或偏南風為，其余月份以北風或東北風為主，由于無霜期長對本項目施工有利，但夏季多暴雨，天氣炎熱給施工造成一些影響。（三）水文本項目南面2km為紅水河。紅水河在興賓區(qū)境內流程162Km，179。/s；洪水季節(jié)一般為每年的5～8月，最大洪水多發(fā)生在7～8月，枯水期一般為每年的1～2月；90%保證率最枯月平均流量為295m179。/s。項目西面2km為北之江，屬洪水河一級支流。北之江發(fā)源與忻城縣，成河于興賓區(qū)，流經七洞、良江、橋鞏鄉(xiāng)，在來賓市華僑投資區(qū)西側匯入紅水河，流域面積1460km,河長109km，179。/s。（四）地震來賓市地處較為穩(wěn)定的華南準地臺，本區(qū)域構造運動相對較為微弱，周邊地區(qū)的地基相對穩(wěn)定。據《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）。本項目抗震設防強度為6度以下,按《城市道路設計規(guī)范》（CJJ3790）及《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50012001）可不考慮地震設防。三、建設用地和征地拆遷安置本項目擬建場址通過土地征收獲取，目前擬建場址主要為旱地，需要拆遷的范圍比較小。，主要規(guī)劃指標如下表所示。表3－1 主要規(guī)劃指標建設用地性質公共設施用地容積率≤建設用地面積 平方米建筑控制高度≤ 米地上建筑規(guī)?！? 平方米地下建筑層數綠地率≥30%機動車按照《來賓市大中型公共建筑停車場標準》設置四、市政配套條件該場址交通便利，周邊環(huán)境良好，場址周圍的水、電、氣、熱等市政配套設施完備。已建設完成電信管道、雨水管道、上水管道等市政設施，可方便接入和使用。周圍道路系統(tǒng)良好，能夠滿足施工的需要。（一）供水物流中心用水主要為生產生活及消防用水。給水水質應符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。中心用水由市政給水管供給，必要時可自建深水井，還可利用服務區(qū)自挖水井，滿足水源要求?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設管道進入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網，以確保生活及消防用水安全。（二）排水室內生活污水采用單立管排除。小區(qū)設置獨立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)。生活污水經化糞池處理后排入小區(qū)污水管網經小區(qū)埋地式污水處理設備最終排入周邊低洼處。 屋面雨水采用雨水斗收集，設計重現期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按來賓市降雨強度設置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設置獨立雨水管系。雨水經雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。（三）供電利用周邊供電線路接入，即可滿足本項目使用的需要。 （四）供氣本項目所需天然氣由市政天然氣管網接入，燃氣管道距離本項目約200米。（五）通訊工程有線電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)接入城市有線電視網，根據需要預留電視插座，傳輸電纜采用SYV75l型電纜穿管暗敷，用戶輸出端電平均為73177。5db。 電話及網絡系統(tǒng)：電話及網絡系統(tǒng)接入城市電訊網。根據需要預留電話及網絡插座。 （六）交通 項目周邊道路暢通，物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)分別設有出入口，每個出入口分別與城市道路相連，可利用現有城市交通道路。 第四章 建設內容和建設方案一、建設內容本項目為新建，(不含服務區(qū))，其中建設一個物流園區(qū)及物流配套區(qū)、一個商貿住宅區(qū)、一個住宅小區(qū)。主要建筑技術指標表序號項目名稱單 位數 值備 注1總占地面積平方米2建筑面積平方米其中：地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3容積率4建筑高度米5建筑密度％6綠化率％7機動車總停車位輛其中：地上停車位輛地下停車位輛8自行車位輛二、設計指導思想本項目建設方案設計的指導思想是：建筑方案要體現以人為本的設計理念，盡可能滿足功能要求，并能適應變化的需要。充分利用先進科技手段，廣泛采用新技術、新工藝、新材料。要考慮環(huán)保、節(jié)能、降耗，降低該工程投入使用后的運行費用。充分體現樸素、大方、莊重的建筑風格。三、設計原則設計應遵循國家有關工程建設的法律法規(guī)以及來賓市城市規(guī)劃部門的規(guī)定。設計應滿足合理、適用、安全、現代、先進與可持續(xù)發(fā)展的原則。建筑設計與使用功能、周圍環(huán)境和建筑相協(xié)調的原則。四、建設方案（一）總體布局情況項目分三期進行開發(fā)建設，開發(fā)內容為物流園區(qū)建設、物流園配套區(qū)建設、商品房住宅區(qū)開發(fā)等三個主要功能分區(qū)開發(fā)建設。 物流園區(qū)：，占總占地面積的 ％，主要以倉庫及商貿門面、鋁材市場、建材市場為主，所有物業(yè)均出租經營，收取租金，同時為業(yè)主及客戶提供停車、搬運、裝卸、包裝、配送等增值服務，從而收取一定的費用該區(qū)域可分為： (1)綜合倉儲區(qū)：該區(qū)域占地 畝，建設成為專業(yè)的大型倉儲用地，主要為來賓市的工業(yè)項目提供物流倉儲服務及貨物中轉，發(fā)展成熟后，可成為高速公路沿線主要的物流集散地，充分發(fā)揮公路運輸的優(yōu)勢。 (2)鋁材交易市場：占地120畝，兼具集鋁材加工，鋁材貿易，鋁材儲存等功能，主要客戶為來賓市內大型鋁制品加工企業(yè)。 (3)建材交易市場：與鋁材交易市場相輔相成，內設裝飾材料市場，建材加工區(qū)，小五金交易市場等，占地共l22畝。 2．物流園區(qū)配套及商業(yè)貿易區(qū)：，占總占地面積的 ％，所有物流均出售以獲取收益。建筑以天地樓結構的商住樓，建設高級商務中心，提供物流信息、展覽中心、交易中心、銀行、商務活動中心、會議中心、行政管理／辦公中心，提供酒店、餐飲等服務，打造來賓市河西區(qū)新商業(yè)中心。 (1)綜合商貿中心：，建設成為河西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，建設大型購物廣場，商業(yè)辦公場所，建設銀行、酒店、郵政等服務設施。 (2)商貿住宅區(qū)：，建筑為天地樓，小高層，利用建筑優(yōu)勢，一、二樓為商業(yè)鋪面，三樓以上為住宅物業(yè)出售，提高收益，聚集人氣，帶動商業(yè)街區(qū)的發(fā)展。 住宅小區(qū)：，占總用地面積的 ％，該區(qū)域將規(guī)劃在紅水河邊上，以臨江美景做為賣點，建設大型住宅區(qū)，通過房地產項目開發(fā)來獲取收益。 本項目采取整體規(guī)劃、分塊建設為指導思想。對于實際的建設內容和建設進度，要以宏觀產業(yè)政策為導向，以市場需求為依據，以專業(yè)嚴謹的態(tài)度為要求，對每塊功能區(qū)的建設分別進行商業(yè)策劃，以求獲得最合適的投資回報。（二）土建設計方案設計標準及主要指標（1）設計標準《民用建筑設計通則》 GB503522005《智能建筑設計標準》 GB/T 503142000《辦公建筑設計規(guī)范》 JGJ/T 672006《公共建筑節(jié)能設計標準》 DBJ016212005《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072002（2）主要指標① 建筑使用性質：綜合用地（物流倉儲、市場、商鋪、住宅）；② 結構設計使用年限：50年以上；③ 抗震設防烈度：抗震設防烈度為乙類建筑抗震設防；④ 建筑耐火等級：一級；⑤供電標準：一級用電負荷、雙路供電；⑥ 防雷標準：二類。建筑方案設計本項目擬建內容主要為：物流園區(qū)、物流配套區(qū)、商業(yè)貿易區(qū)、住宅區(qū)。結構設計 （1）生產房屋配備原則 生產房屋的配備，系根據生產運輸作業(yè)及工藝要求，確定生產及辦公房屋設計規(guī)模。 （2）生活房屋配備原則 生活房屋按《工程建設標準強制性條文》、《民用建筑設計通則》JGJ3787