【正文】 共l22畝。 物流園區(qū)：，占總占地面積的 ％，主要以倉庫及商貿(mào)門面、鋁材市場、建材市場為主，所有物業(yè)均出租經(jīng)營，收取租金，同時為業(yè)主及客戶提供停車、搬運、裝卸、包裝、配送等增值服務(wù)，從而收取一定的費用該區(qū)域可分為： (1)綜合倉儲區(qū)：該區(qū)域占地 畝，建設(shè)成為專業(yè)的大型倉儲用地，主要為來賓市的工業(yè)項目提供物流倉儲服務(wù)及貨物中轉(zhuǎn)，發(fā)展成熟后，可成為高速公路沿線主要的物流集散地，充分發(fā)揮公路運輸?shù)膬?yōu)勢。建筑設(shè)計與使用功能、周圍環(huán)境和建筑相協(xié)調(diào)的原則。三、設(shè)計原則設(shè)計應(yīng)遵循國家有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)以及來賓市城市規(guī)劃部門的規(guī)定。要考慮環(huán)保、節(jié)能、降耗，降低該工程投入使用后的運行費用。主要建筑技術(shù)指標(biāo)表序號項目名稱單 位數(shù) 值備 注1總占地面積平方米2建筑面積平方米其中：地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3容積率4建筑高度米5建筑密度％6綠化率％7機動車總停車位輛其中：地上停車位輛地下停車位輛8自行車位輛二、設(shè)計指導(dǎo)思想本項目建設(shè)方案設(shè)計的指導(dǎo)思想是：建筑方案要體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，盡可能滿足功能要求，并能適應(yīng)變化的需要。 （六）交通 項目周邊道路暢通，物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)分別設(shè)有出入口，每個出入口分別與城市道路相連，可利用現(xiàn)有城市交通道路。 電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接入城市電訊網(wǎng)。（五）通訊工程有線電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)，根據(jù)需要預(yù)留電視插座，傳輸電纜采用SYV75l型電纜穿管暗敷，用戶輸出端電平均為73177。（三）供電利用周邊供電線路接入，即可滿足本項目使用的需要。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設(shè)置獨立雨水管系。 屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計重現(xiàn)期P：5年。小區(qū)設(shè)置獨立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設(shè)管道進入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。周圍道路系統(tǒng)良好，能夠滿足施工的需要。表3－1 主要規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)用地性質(zhì)公共設(shè)施用地容積率≤建設(shè)用地面積 平方米建筑控制高度≤ 米地上建筑規(guī)?！? 平方米地下建筑層數(shù)綠地率≥30%機動車按照《來賓市大中型公共建筑停車場標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)置四、市政配套條件該場址交通便利，周邊環(huán)境良好，場址周圍的水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施完備。三、建設(shè)用地和征地拆遷安置本項目擬建場址通過土地征收獲取，目前擬建場址主要為旱地，需要拆遷的范圍比較小。據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）。/s。項目西面2km為北之江，屬洪水河一級支流。/s；洪水季節(jié)一般為每年的5～8月，最大洪水多發(fā)生在7～8月，枯水期一般為每年的1～2月；90%保證率最枯月平均流量為295m179。（三）水文本項目南面2km為紅水河。其氣候特點是氣候溫暖，雨量充沛，太陽輻射強、日照充足，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無霜期長。大部分地區(qū)地勢在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷階地海拔在70～100米。項目地塊東西兩側(cè)為低坡度丘陵旱地。三、行業(yè)準(zhǔn)入第三章 建設(shè)用地、征地拆遷安置和建設(shè)條件一、項目地理位置本項目依托來賓服務(wù)區(qū)進行建設(shè)，從來賓服務(wù)區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。近年來，來賓市為解決企業(yè)下崗人員再就業(yè)問題，出臺了若干相應(yīng)的政策措施，較好地處理了發(fā)展經(jīng)濟和擴大就業(yè)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴大就業(yè)、深化改革和擴大就業(yè)、城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和擴大就業(yè)、完善社會保障體系和擴大就業(yè)的關(guān)系。促進就業(yè)，不僅是重大的經(jīng)濟問題，也是重大的政治問題。來賓市因為土地征收出現(xiàn)的失業(yè)、失地人員就業(yè)壓力較大。廣西交通實業(yè)公司在該片開發(fā)具有重要影響力的項目，將起到龍頭企業(yè)進入帶動龍頭項目的作用，使得更多房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注河西片區(qū)的開發(fā)，促進該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目所在片區(qū)為河西區(qū)，片區(qū)東側(cè)大橋路一帶屬于老城區(qū)部分，發(fā)展成熟，長梅路沿線發(fā)展比較快，其周邊大片區(qū)域為基本農(nóng)田和村落，片區(qū)大部分沒有城市化，房地產(chǎn)開發(fā)項目少，發(fā)展層次相對滯后，商業(yè)服務(wù)檔次較低。本項目建設(shè)將有助于加快工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品的流通，促進來賓市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”的發(fā)展。（二）符合來賓市的產(chǎn)業(yè)體系和促進工農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要來賓市物流發(fā)展屬于起步階段，來賓市商貿(mào)物流市場建設(shè)規(guī)模有限，缺乏大型綜合物流項目，專業(yè)化程度與集中程度不足，商貿(mào)物流體系不完善，這與來賓市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展不符，一定程度上制約著來賓市工農(nóng)業(yè)發(fā)展?！秮碣e市第三產(chǎn)業(yè)重點行業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃》指出，堅持以消費品批發(fā)零售業(yè)為基礎(chǔ)，以工業(yè)、能源、農(nóng)業(yè)、旅游商貿(mào)物流業(yè)為主導(dǎo)，分層次建立來賓市現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)。有效利用外部發(fā)展機遇，充分發(fā)揮內(nèi)部優(yōu)勢，加強基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步實現(xiàn)第i產(chǎn)業(yè)的社會化、產(chǎn)業(yè)化，把來賓建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)物流基地。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項目發(fā)展規(guī)劃（一）符合來賓市建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流基地的需要來賓市作為“桂中之都”，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，近年來來賓工農(nóng)業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，特別是商貿(mào)物流的的發(fā)展。本項目所需建設(shè)資金全部由交通實業(yè)公司通過自籌、銀行貸款以及其它合作建設(shè)資金解決。經(jīng)初步估算。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。四、編制依據(jù)《廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》(桂政發(fā)(2009)83號) ；《來賓市城市總體規(guī)劃(20082025年)》《來賓市20082012年工業(yè)發(fā)展規(guī)劃》雙方簽訂的咨詢服務(wù)合同；項目業(yè)主提供的功能要求、地質(zhì)勘探報告、規(guī)劃要求等有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料和相關(guān)設(shè)計文件資料；《廣西交通投資集團中長期發(fā)展規(guī)劃》國家有關(guān)的政策法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；類似工程項目的造價資料及市場詢價資料。項目建設(shè)內(nèi)容：(不含服務(wù)區(qū))，、。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。 本項日研究的目的：從來賓市的城市建設(shè)概況、經(jīng)濟資源條件和房地產(chǎn)開發(fā)潛力，論證來賓服務(wù)區(qū)物流園區(qū)擴展功能項目、商業(yè)住宅配套開發(fā)擴展項目的可行性與投資價值，以供廣西交通投資集團有限公司決策參考。來賓服務(wù)區(qū)的改擴建，既是滿足高速日益增長的車流帶來服務(wù)區(qū)需求，同時也靠充分發(fā)揮服務(wù)區(qū)物流、人流聚集所帶來的經(jīng)濟功能，為來賓市城市和經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)。 項目申報單位地址：廣西南寧市德瑞大廈20樓法人代表：注冊資金：5000萬元二、項目背景來賓市作為后期發(fā)展城市，近年來城市建設(shè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成以中心城區(qū)為核心，沿高速公路和沿紅水河的“十字經(jīng)濟帶”，從來賓市的城市建設(shè)形勢來看，來賓服務(wù)區(qū)建設(shè)成為來賓市“十字經(jīng)濟帶”重要的城市服務(wù)中心。公司以高速公路建設(shè)和運營管理有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營為依托，主要從事高速公路服務(wù)區(qū)一體化經(jīng)營、大宗商品物流、資源和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。來賓市商貿(mào)物流園項目申請報告二○一○年八月42 / 48編 制 單 位：公司負責(zé)人： 項目經(jīng)理： 報告編寫人： 需求分析 任 遠 注冊投資咨詢師建筑結(jié)構(gòu) 陳玉峰 教授級高工 給 排 水 嚴(yán)傳庚 高級工程師 強 弱 電 郭育榮 高級工程師 投資估算 徐明輝 教授級高工目 錄第一章 申報單位及項目概況 1一、項目申報單位 1二、項目背景 2三、項目概況 3四、編制依據(jù) 3五、結(jié) 論 4第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 6一、項目發(fā)展規(guī)劃 6二、解決職工再就業(yè)，實現(xiàn)和諧社會的需要，符合產(chǎn)業(yè)政策 7三、行業(yè)準(zhǔn)入 8第三章 建設(shè)用地、征地拆遷安置和建設(shè)條件 9一、項目地理位置 9二、自然環(huán)境和地質(zhì)條件 9三、建設(shè)用地和征地拆遷安置 10四、市政配套條件 10第四章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 12一、建設(shè)內(nèi)容 12二、設(shè)計指導(dǎo)思想 13三、設(shè)計原則 13四、建設(shè)方案 13第五章 節(jié)能方案分析 22一、節(jié)能措施綜述 22二、能耗指標(biāo) 23三、節(jié)能效果分析 24第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 25一、環(huán)境保護依據(jù) 25二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 25三、環(huán)境保護措施 26第七章 項目建設(shè)周期 30一、建設(shè)周期