【正文】 弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有 34 個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1 個工業(yè)區(qū)。 各大工業(yè)園主導產(chǎn)業(yè)特色表 1：上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導產(chǎn)業(yè)分布園區(qū) 主導產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū) 微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū) 電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電子、計算機及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上海化學工業(yè)區(qū) 石油化工、精細化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 汽車、重大和中型設備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū) 汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設備青浦工業(yè)區(qū) 生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū) 電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細化工莘莊工業(yè)區(qū) 電氣機械及器材制造業(yè)、電子及通訊設備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設備制造、機械裝備、輸配電設備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū) 金屬材料、有機材料及復合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū) 汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū) 化學制品業(yè)及精細化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū) 食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)10 / 71星火開發(fā)區(qū) 精細化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園 微電子、光電子、數(shù)字技術、軟件技術、新材料和研發(fā)培訓從各大工業(yè)園的主導產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應；而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢? 生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，發(fā)展速度增快2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，年末資產(chǎn)總計達到 億元，占全市資產(chǎn)總計的 %，比上年增長 %。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的基礎上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市比重達到 %，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為%。 各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 倍；其次是漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長之勢。表 2：2022 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟總量名稱 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長（%）11 / 71“1+3+9”工業(yè)園區(qū) 100 其中：浦東新區(qū) 漕河涇新興技術開發(fā)區(qū) 倍閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 上海松江出口加工區(qū) 倍莘莊工業(yè)區(qū) 寶山城市工業(yè)園區(qū) 嘉定工業(yè)區(qū) 康橋工業(yè)開發(fā)區(qū) 上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 倍松江工業(yè)區(qū) 青浦工業(yè)園區(qū) 倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè)區(qū)平均增長速度。圖 5：各大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值12 / 710 500 1000 1500 2022 2500 3000浦 東 新 區(qū)漕 河 涇 新 興 技 術 開 發(fā) 區(qū)閔 行 經(jīng) 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū)上 海 松 江 出 口 加 工 區(qū)莘 莊 工 業(yè) 區(qū)寶 山 城 市 工 業(yè) 園 區(qū)嘉 定 工 業(yè) 區(qū)康 橋 工 業(yè) 開 發(fā) 區(qū)上 海 市 工 業(yè) 綜 合 開 發(fā) 區(qū)松 江 工 業(yè) 區(qū)青 浦 工 業(yè) 園 區(qū)工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 ： 億 元? 經(jīng)濟效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進入“發(fā)展中調整”階段，經(jīng)濟發(fā)展更注重質量和效益。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益也有明顯提高。2022 年，工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 %；稅金總額 億元，增長 40%。 九大市級工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 %。其中，莘莊工業(yè)區(qū)是市級工業(yè)園區(qū)中的“利潤大戶” ，全年實現(xiàn)利潤 億元，占九大工業(yè)園區(qū)利潤總額的 %；松江工業(yè)區(qū)是利潤增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實現(xiàn)利潤 億元，比上年增長 倍。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 個百分點；實現(xiàn)利潤總額占全市比重13 / 71%，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近 10 個百分點。較突出的是通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為 %，僅為全市平均水平的一半。 ? 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動經(jīng)濟增長的動力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長與產(chǎn)品出口大幅度增長緊密相連。2022 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長將近一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長23 個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個百分點。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實行全封閉管理的出口加工區(qū)，出口交貨值 億元，比上年增長 倍；漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交貨值增長也較快，分別完成 億元和 億元，比上年增長 倍和 倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強的行業(yè)主要集中在通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)。其中，電子計算機制造業(yè)出口交貨值 億元，家用視聽設備制造業(yè) 億元，電子器件制造業(yè) 億元，通信設備制造業(yè) 億元，分別比上年增長 倍、1 倍、%和 %。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2022 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的%。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達14 / 71%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。2022 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 47%；石油化工及精細化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；成套設備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %。? 外向型經(jīng)濟是園區(qū)特點，外商及港澳臺企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。為支持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類外商投資項目登記審批權下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為上海吸引外商和港澳臺資本的集聚地。目前外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟總量，已占到七成以上。2022 年，工業(yè)園區(qū)內外商及港澳臺投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的%，比重比上年提高 4 個百分點；年末資產(chǎn)總計達 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占工業(yè)園區(qū)利潤總額的 85%。 ? 制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢明顯提高 15 / 712022 年是郊區(qū)推進“三個集中”建設的重要一年。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政策導向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。 至 2022 年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計達到 億元，比上年末增長 %，占九個區(qū)縣資產(chǎn)總計的 %，比重比上年末提高 個百分點；全年實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 %，占九個區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的 %，比重比上年提高 個百分點。其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一個園區(qū)，資產(chǎn)總計和產(chǎn)品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。松江、青浦、嘉定三個市級工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務成本的試點園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了 12 倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮，經(jīng)濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。 圖 6：2022 年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟指標16 / 71050100150200250莘 莊工 業(yè)區(qū)寶 山城 市工 業(yè)園 區(qū)嘉 定工 業(yè)區(qū)康 橋工 業(yè)開 發(fā)區(qū)上 海市 工業(yè) 綜合 開發(fā) 區(qū)松 江工 業(yè)區(qū)金 山嘴 工業(yè) 開發(fā) 區(qū)青 浦工 業(yè)園 區(qū)崇 明縣 工業(yè) 園區(qū)05101520253035404550資 產(chǎn) 總 計 銷 售 收 入 資 產(chǎn) 占 各 縣 區(qū) 比 重 銷 售 收 入 占 各 縣 區(qū) 比 重綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟在上海市總體經(jīng)濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其低廉的商務成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺企業(yè)以及國內企業(yè)入駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)的利潤率水平較低。出口型經(jīng)濟仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長速度也相當快。 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)從本質上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以及市17 / 71場中存在的機會。 工業(yè)項目供需概況受國家宏觀調控影響，2022 年 1 季度的新竣工工業(yè)項目有69%的季度性的減少，在中央政府對非必要性設施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價和租金連續(xù) 5 個季度保持增長，反應出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟調控加之需求強勢增長所產(chǎn)生的效應。 工業(yè)物業(yè)租售情況2022 年第一季度總的租售面積達到 137,500 平方米，比上季度有所降低。南匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業(yè)廠房持續(xù)強勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。高需求量加上限制性的供應量推動了租金和售價連續(xù) 5 個季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大，張江高科技園區(qū)和漕河涇高科技園區(qū)的租金正如預期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。上海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場繼續(xù)轉向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。園區(qū)內18 / 71的標志性建筑—張江大廈，于 2022 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元/平方米/天；遠低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價格約為 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低 萬，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優(yōu)勢，所以以康橋的區(qū)位，加上相對低廉的租金，對于企業(yè)還是有較大的吸引力的。 土地批租價格上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元/平方米。南匯土地批租價格約為 50 美元/平方米，張江達到 150 美元/平方米以上，約為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。整體來看，上海市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經(jīng)濟中心城市，其吸19 / 71引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價格。. 上海甲級寫字樓市場動態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的一個區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進軍中國市場的世界 500 強企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會選擇甲級寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。 甲級寫字樓需求需求量2022 年第一季度上海甲級寫字樓市場吸納量變化細微， 仍然受到市場有限供應的限制?？偽{量約達到 39,000 平方米，與 2022 年第四季度基本持平。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿(mào)廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀行公司擴張的影響，近幾個月以來陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強勁的吸納量。從甲級寫字樓需求指標的歷年變動情況來看，自 1999 年以來，上海市的甲級寫字樓保持了強勁的需求，一直都處于供不20 / 71應求的狀態(tài)，吸納量保持在 40 萬55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（2022 年春季空置率已降到 7%左右） ，這說明上海對于跨國企業(yè)以及國內大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢。需求面積