【正文】 弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域，各有 34 個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1 個(gè)工業(yè)區(qū)。 各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色表 1：上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布園區(qū) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū) 微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū) 電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機(jī)電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上海化學(xué)工業(yè)區(qū) 石油化工、精細(xì)化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) 汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū) 汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū) 生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機(jī)械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū) 電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細(xì)化工莘莊工業(yè)區(qū) 電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加工業(yè)上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機(jī)械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū) 金屬材料、有機(jī)材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū) 汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)金山工業(yè)區(qū) 化學(xué)制品業(yè)及精細(xì)化工、電氣機(jī)械和器材制造業(yè)、建筑材料制造業(yè)崇明工業(yè)園區(qū) 食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)10 / 71星火開發(fā)區(qū) 精細(xì)化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園 微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；而松江、青浦、康橋、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)? 生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展速度增快2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，年末資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 億元，占全市資產(chǎn)總計(jì)的 %，比上年增長(zhǎng) %。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市比重達(dá)到 %，比上年增長(zhǎng) 45%，增幅不僅高出上年 個(gè)百分點(diǎn)，也高出全市工業(yè)平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為%。 各園區(qū)中，增長(zhǎng)最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) 倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長(zhǎng)之勢(shì)。表 2：2022 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量名稱 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長(zhǎng)（%）11 / 71“1+3+9”工業(yè)園區(qū) 100 其中：浦東新區(qū) 漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū) 倍閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 上海松江出口加工區(qū) 倍莘莊工業(yè)區(qū) 寶山城市工業(yè)園區(qū) 嘉定工業(yè)區(qū) 康橋工業(yè)開發(fā)區(qū) 上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 倍松江工業(yè)區(qū) 青浦工業(yè)園區(qū) 倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長(zhǎng)速度也低于所有工業(yè)區(qū)平均增長(zhǎng)速度。圖 5：各大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值12 / 710 500 1000 1500 2022 2500 3000浦 東 新 區(qū)漕 河 涇 新 興 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū)閔 行 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū)上 海 松 江 出 口 加 工 區(qū)莘 莊 工 業(yè) 區(qū)寶 山 城 市 工 業(yè) 園 區(qū)嘉 定 工 業(yè) 區(qū)康 橋 工 業(yè) 開 發(fā) 區(qū)上 海 市 工 業(yè) 綜 合 開 發(fā) 區(qū)松 江 工 業(yè) 區(qū)青 浦 工 業(yè) 園 區(qū)工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 ： 億 元? 經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益也有明顯提高。2022 年，工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；稅金總額 億元，增長(zhǎng) 40%。 九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，莘莊工業(yè)區(qū)是市級(jí)工業(yè)園區(qū)中的“利潤(rùn)大戶” ，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，占九大工業(yè)園區(qū)利潤(rùn)總額的 %；松江工業(yè)區(qū)是利潤(rùn)增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，比上年增長(zhǎng) 倍。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額占全市比重13 / 71%，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近 10 個(gè)百分點(diǎn)。較突出的是通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為 %，僅為全市平均水平的一半。 ? 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長(zhǎng)，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長(zhǎng)與產(chǎn)品出口大幅度增長(zhǎng)緊密相連。2022 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長(zhǎng)將近一倍，拉動(dòng)園區(qū)工業(yè)增長(zhǎng)23 個(gè)百分點(diǎn)；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個(gè)百分點(diǎn)。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實(shí)行全封閉管理的出口加工區(qū)，出口交貨值 億元，比上年增長(zhǎng) 倍；漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交貨值增長(zhǎng)也較快，分別完成 億元和 億元，比上年增長(zhǎng) 倍和 倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強(qiáng)的行業(yè)主要集中在通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)。其中，電子計(jì)算機(jī)制造業(yè)出口交貨值 億元，家用視聽設(shè)備制造業(yè) 億元，電子器件制造業(yè) 億元，通信設(shè)備制造業(yè) 億元，分別比上年增長(zhǎng) 倍、1 倍、%和 %。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2022 年，全市六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的%。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達(dá)14 / 71%，首次過半，比上年提高 7 個(gè)百分點(diǎn)；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個(gè)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。2022 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 47%；石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；成套設(shè)備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %。? 外向型經(jīng)濟(jì)是園區(qū)特點(diǎn)，外商及港澳臺(tái)企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟(jì)是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點(diǎn)。為支持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵(lì)類外商投資項(xiàng)目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步成為上海吸引外商和港澳臺(tái)資本的集聚地。目前外商及港澳臺(tái)工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，已占到七成以上。2022 年，工業(yè)園區(qū)內(nèi)外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的%，比重比上年提高 4 個(gè)百分點(diǎn)；年末資產(chǎn)總計(jì)達(dá) 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，占工業(yè)園區(qū)利潤(rùn)總額的 85%。 ? 制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢(shì)明顯提高 15 / 712022 年是郊區(qū)推進(jìn)“三個(gè)集中”建設(shè)的重要一年。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政策導(dǎo)向初見成效，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占郊區(qū)比重進(jìn)一步提高。 至 2022 年末，九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)到 億元，比上年末增長(zhǎng) %，占九個(gè)區(qū)縣資產(chǎn)總計(jì)的 %，比重比上年末提高 個(gè)百分點(diǎn)；全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，占九個(gè)區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的 %，比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一個(gè)園區(qū)，資產(chǎn)總計(jì)和產(chǎn)品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。松江、青浦、嘉定三個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點(diǎn)園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了 12 倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。 圖 6：2022 年九大市級(jí)工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)16 / 71050100150200250莘 莊工 業(yè)區(qū)寶 山城 市工 業(yè)園 區(qū)嘉 定工 業(yè)區(qū)康 橋工 業(yè)開 發(fā)區(qū)上 海市 工業(yè) 綜合 開發(fā) 區(qū)松 江工 業(yè)區(qū)金 山嘴 工業(yè) 開發(fā) 區(qū)青 浦工 業(yè)園 區(qū)崇 明縣 工業(yè) 園區(qū)05101520253035404550資 產(chǎn) 總 計(jì) 銷 售 收 入 資 產(chǎn) 占 各 縣 區(qū) 比 重 銷 售 收 入 占 各 縣 區(qū) 比 重綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)在上海市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺(tái)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)企業(yè)入駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)的利潤(rùn)率水平較低。出口型經(jīng)濟(jì)仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長(zhǎng)速度也相當(dāng)快。 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)從本質(zhì)上講，本項(xiàng)目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時(shí)還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時(shí)間，而且較高的總價(jià)也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們從本項(xiàng)目特點(diǎn)出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以尋找本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及市17 / 71場(chǎng)中存在的機(jī)會(huì)。 工業(yè)項(xiàng)目供需概況受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，2022 年 1 季度的新竣工工業(yè)項(xiàng)目有69%的季度性的減少，在中央政府對(duì)非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場(chǎng)。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價(jià)和租金連續(xù) 5 個(gè)季度保持增長(zhǎng)，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控加之需求強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)所產(chǎn)生的效應(yīng)。 工業(yè)物業(yè)租售情況2022 年第一季度總的租售面積達(dá)到 137,500 平方米，比上季度有所降低。南匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對(duì)工業(yè)廠房持續(xù)強(qiáng)勁需求的增長(zhǎng)，空置量有 25%的季度性的減少。高需求量加上限制性的供應(yīng)量推動(dòng)了租金和售價(jià)連續(xù) 5 個(gè)季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大，張江高科技園區(qū)和漕河涇高科技園區(qū)的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。上海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。園區(qū)內(nèi)18 / 71的標(biāo)志性建筑—張江大廈，于 2022 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對(duì)低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元/平方米/天；遠(yuǎn)低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價(jià)格約為 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低 萬，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢(shì)以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所以以康橋的區(qū)位，加上相對(duì)低廉的租金，對(duì)于企業(yè)還是有較大的吸引力的。 土地批租價(jià)格上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價(jià)格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達(dá)到近 27%. 本季度總體平均土地批租價(jià)格為 美元/平方米。南匯土地批租價(jià)格約為 50 美元/平方米，張江達(dá)到 150 美元/平方米以上，約為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價(jià)格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。整體來看，上海市工業(yè)項(xiàng)目租金和工業(yè)用地批租價(jià)格都保持了上漲的趨勢(shì)，說明上海市作為重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其吸19 / 71引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價(jià)格。. 上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的一個(gè)區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險(xiǎn)、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會(huì)選擇甲級(jí)寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級(jí)寫字樓的供求狀況，我們也可以對(duì)企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。 甲級(jí)寫字樓需求需求量2022 年第一季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量變化細(xì)微， 仍然受到市場(chǎng)有限供應(yīng)的限制?？偽{量約達(dá)到 39,000 平方米，與 2022 年第四季度基本持平。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進(jìn)先前預(yù)租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀行公司擴(kuò)張的影響，近幾個(gè)月以來陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸納量。從甲級(jí)寫字樓需求指標(biāo)的歷年變動(dòng)情況來看，自 1999 年以來，上海市的甲級(jí)寫字樓保持了強(qiáng)勁的需求，一直都處于供不20 / 71應(yīng)求的狀態(tài)，吸納量保持在 40 萬55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（2022 年春季空置率已降到 7%左右） ，這說明上海對(duì)于跨國(guó)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢(shì)。需求面積