【正文】 中： 萬(wàn)平方米， %，占商品房銷(xiāo)售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，%，%；其中：二手房住宅成交34179起，%， %，說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。2005年和2006年的XX二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過(guò)2005年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅平均價(jià)格為 ， %；寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 ，同比增長(zhǎng)26%； XX市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫(xiě)字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明XX房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500－800元/平方米之間，而XX房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快XX市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。二、中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)XX市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2006年2月止，XX市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達(dá)等一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了如1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)、天津順馳置業(yè)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘XX。 雖然我市的二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng)，我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在XX市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門(mén)，很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線退出XX，說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來(lái)。中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙目前，我市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛(ài)忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒(méi)經(jīng)驗(yàn)見(jiàn)識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。中介信息渠道不暢通 XX市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開(kāi)發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，XX市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。三、競(jìng)爭(zhēng)分析根據(jù)XX的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在XX市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來(lái)中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年內(nèi)，不超過(guò)3家公司；第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8－10家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。國(guó)際連鎖加盟巨頭－21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)():上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司XX當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)直接授權(quán)，成立了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)XX區(qū)域分部，注冊(cè)資金1000萬(wàn)。目21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)XX區(qū)域加盟店數(shù)量已逾50余家，經(jīng)紀(jì)人600余名。目標(biāo)是在未來(lái)兩年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭(zhēng)達(dá)到120家。作為全球中介巨頭的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。但高達(dá)近15萬(wàn)元的開(kāi)店成本、高額的運(yùn)營(yíng)成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營(yíng)模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。除21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他方面對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行水土不服發(fā)展停滯，1/3的加盟店虧損由總部托管，但如果調(diào)整得當(dāng)，擁有“品牌經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)”三位一體經(jīng)營(yíng)理念的世界級(jí)的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)還將是XX市場(chǎng)上的一二名。外省中介商 1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)（）:河北企業(yè)，創(chuàng)業(yè)于2003年，XX公司于2006年4月成立，初期的XX公司，人員缺乏經(jīng)營(yíng)乏力，整個(gè)公司處于混亂狀態(tài)。6月份以后集團(tuán)對(duì)XX公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整，發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到28家直營(yíng)店，是XX中介市場(chǎng)的新生力量。寧波鴻橋（）：2003年品牌進(jìn)入XX,發(fā)展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本為加盟店，寧波總部沒(méi)有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營(yíng)情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出XX市。本土三甲中介商華明達(dá)（ ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營(yíng)店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實(shí)際上各自為政，是XX市聲勢(shì)較大的中介連鎖公司。但公司整體沒(méi)有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長(zhǎng)資金鏈比較緊張、對(duì)外投資的效率和回報(bào)也不高，發(fā)展遇到瓶頸。世紀(jì)宏圖（ ）：成立于2000年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是XX市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營(yíng)店利益矛盾?chē)?yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有40家