【正文】 人士產(chǎn)生了逃離的心理；與此形成對比的是，在福田工作的人士比較滿意福田的區(qū)域環(huán)境且喜歡居住在福田的比例也相當高；南山工作的人士選擇在市區(qū)居?。ǜＬ铮┑谋壤蚕喈敳簧?。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。（注：在調(diào)查問卷中，亦有相當比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計對復(fù)選未計入統(tǒng)計，若按以上統(tǒng)計，羅湖、福田的工作人士對南山的關(guān)注比例是不夠的）。最愛的是小高層　　頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。　　從住房類型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。對平層的選擇不再是一支獨秀，其他類型的戶型也開始進入人們選擇的視野?！　〗徊娣治霰砻?，喜歡多層的消費者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層的消費者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對平層、復(fù)式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。更喜歡自己裝修　　在交樓標準的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎?！　∨c家庭月收入交叉分析：　　交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標準的比例越高。這顯示人們在收入高的條件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。三房是首選　　在單位房間的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多?！　∩鲜鼋Y(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占10％，3房占68％，4房占20％；二代同堂的：1房占4％，2房占19％，3房占55％，4房占22％；三代同堂的：1房占0％，2房占8％，3房占52％，4房占40％；分析表明當前不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級消費比例。這可能源于深圳城市的人口特殊性對房型選擇的影響，來自外地的單身人士購房考慮組建家庭后，接父母過來同住或照顧小孩，因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視?！　挝环块g選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4％，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看來，三房是各類客戶首要心水之選。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。最希望的面積是90110平方米　　在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在7090平米占比較大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；　　與當前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購房時購房面積的期望要超過租住或自有住房面積的比例較高。　　期望合理價格水平：40006000元　　在購房者心目中，價格在4000元以下占24％，4001－5000元占42％，5001－6000元占23％，6001－7000元占7％，7001－8000占2％，8000元以上占2％。合理價格水平主要集中在4000元6000元之間，整體價格合理水平M0=4770元。按揭付款是主流　　頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對深圳住宅市場的支持作用不容小視。量入為出的月供　　購房者首供能力31萬以上占8％，21－30萬占12％，16－20萬占14％，11－15萬占25％，5－10萬占41％?！　≠彿空叩氖坠┠芰υ礁?，人數(shù)越少；占購房者80%的市場是首供能力在20萬以內(nèi)的市場。整體首供中位數(shù)M0=?！　≠彿空咴鹿┻x擇在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％?！　≠彿空咴鹿┲饕性?0002500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)M0=1950元。　　綜合首供能力和月供能力中位數(shù)分析，總價在45萬50萬之間的房子是購房者負擔(dān)的平均水平。1環(huán)境因素很重要　　在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點占4％，生活方便點占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。1大家一起出主意買房　　調(diào)查表明：自己看樓選房的占26％，多數(shù)情況是自己看樓的占36％，大部分情況請懂行的朋友帶著一起看的占38％。購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。1平民置業(yè)時代來臨　　調(diào)查顯示：購房者單身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。　　準備購房者以單身人士居多，購房是單身人士準備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊藏著許多充滿期盼、跳動的心靈。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來臨。1工作在福田　　調(diào)查顯示：被訪者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％?！　〗傻谋辉L者的工作地點在福田，約三成的被訪者工作地點在羅湖。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。1年輕人成為主力軍　　購房者的年齡25歲以下占3％，25－29歲占46％，30－35歲占31％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。　　購房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。1高素質(zhì)的購房群體　　購房者的教育情況：高中及以下的占7％，大中專占40％，大學(xué)本科占47％，研究生及以上占6％。年輕購房者的教育背景絕大多數(shù)在大中專以上，顯示高素質(zhì)的居民將在未來的購房群體中占據(jù)中堅地位。1置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素　　從調(diào)查的問卷統(tǒng)計的關(guān)注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮賣房應(yīng)當關(guān)注的因素。關(guān)注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。1置業(yè)重要因素排序　　置業(yè)者購房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等?！　囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注?！　≡谝蛩嘏判蛑校煌ǔ蔀閮H次于環(huán)境的第二重要因素。由此看來，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來的自然是交通的便利。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤對消費者將具重大吸引力。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序　　被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒有排序的；經(jīng)過加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。調(diào)查顯示，環(huán)境景觀已成為置業(yè)者考慮的首要因素?！　〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大。如對有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格）　　本問題采用了開放式問答，約60%的被訪者回答無所謂或未做回答。從中也可以看出，置業(yè)者對涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高?！　≡诨卮鸬谋辉L者中，也有相當數(shù)量的被訪者使用了實用、安靜、親和、輕松、潮流、時尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認同度比較低或者基本不認同。2被訪者心目中認可的發(fā)展商品牌　　本問題采用了開放式問答，約84%的被訪者提及發(fā)展商品牌，說明置業(yè)者已開始重視發(fā)展商的品牌。其中，約30%的被訪者提及萬科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨秀。招商、中海、金地、華僑城、長城集團、天健集團、城建集團、建設(shè)控股、振業(yè)等具資質(zhì)的大發(fā)展商，大約有59%的被訪者提及，形成品牌第二集團，而其他開發(fā)商則比較分散。由此看來，萬科長期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開花結(jié)果，其他開發(fā)商則仍須努力。2被訪者心目中認可的代理商品牌　　本問題采用了開放式問答，約26%的被訪者提及代理商品牌，相比而言，代理商被置業(yè)者認同度仍比較低。在所有提及當中，約36%提及世聯(lián)，35%提及中原，形成品牌第一集團；其他代理商則相當分散。調(diào)查顯示，中介代理的品牌樹立仍是任重而道遠。交易案例客戶總結(jié)——深業(yè)花園成交客戶分析 居住地取樣106個地區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)關(guān)外香港外地（含外籍）個數(shù)2155310125百分比%51%%%%%由表可見，%權(quán)重的非深圳人。其中有相當一部分的外籍人士，如來自臺灣、美國、印尼甚至非洲國家。中國加入WTO后將會有越來越多的外企在大陸設(shè)立辦事處，深圳作為南中國的窗口城市，將會成為外籍人士的置業(yè)熱點。另外，也可反映出關(guān)外的購買力不可忽略。有許多關(guān)外本地居民或工廠的企業(yè)主為了子女能就讀于市內(nèi)的好學(xué)校而買房。 認知途徑：取樣106個路過條幅報紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個數(shù)225132532百分比％％%％%%因深業(yè)花園地處幾大交通要道交匯處，昭示性強，因此看條幅成了主要來源；尤其在深業(yè)花園銷售后期發(fā)展商幾乎已不再投入媒體宣傳的情況下，條幅發(fā)揮了極大的作用。另外可看出深業(yè)花園成交客戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得購房信息的較少。客戶特征(文字性敘述)年齡主要分布在30—45歲30歲以下30－35歲35－40歲40－45歲45歲以上％％％％％付款方式取樣107套一次性 按揭套數(shù) 24 83百分比 % %置業(yè)用途：216。 自住216。 公司、辦事處216。 保值或升值、“買來放著”、216。 盡顯身份、216。 送人（深港家庭）216。 相當一部分為外地高收入人士在此安家216。 部分客戶“以大換小”購買理由（賣點）216。 位置216。 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬佳、飲食、娛樂 蓮花二村216。 外部環(huán)境：無雜亂的廠房、農(nóng)民房216。 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所、幼兒園、216。 小區(qū)環(huán)境：水主題216。 戶型置業(yè)特征216。 因有車，故對公共交通、飲食、娛樂等方便程度要求不高；216。 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對市場上流行的戶型設(shè)計、外墻顏色、施工材料非常了解；216。 喜歡大陽臺、大凸窗、轉(zhuǎn)角窗，主人房要有衣帽間，要與書房、小孩房不能相隔太遠；216。 對地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)；216。 喜歡有一定規(guī)模的社區(qū)，不喜歡單體建筑，要有中心花園、活動廣場等，特別青睞于帶私家花園的戶型，如屋頂花園、空中花園等較有個性的單位；216。 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點宣傳區(qū)域，對價格反而不太在意；216。 有較高的穩(wěn)定收入且家庭資產(chǎn)多數(shù)上百萬，因此有相當部分采用一次性付款；216。 對會所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場等運動設(shè)施；216。 注重子女教育及培養(yǎng)，非常關(guān)注學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量；216。 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等216。 喜歡個性化的裝修風(fēng)格消費特征（舉例）216。 有車族，且以進口名牌車居多216。 喜歡去大型超市購物，對菜場不在意216。 注意健康及運動，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等216。 有較自由的時間支配權(quán)