【正文】 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設(shè)計）質(zhì)量論文（設(shè)計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設(shè)計）任務(wù)（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設(shè)計）水平論文（設(shè)計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導(dǎo)意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設(shè)計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設(shè)計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格評定成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）教研室主任（或答辯小組組長）： （簽名）年 月 日教學(xué)系意見：系主任： （簽名）年 月 日目 錄第1章 導(dǎo)論 1 1 2 2第2章 房地產(chǎn)信托投資基金在全球的發(fā)展及基本特征 3 房地產(chǎn)投資信托基金概述 3 房地產(chǎn)投資信托基金的基本特征 5 房地產(chǎn)投資信托基金的分類 10 房地產(chǎn)投資信托基金成立的條件 11第3章 我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的意義及可行性分析 13 13 14 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對我國房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 16 發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析 18第4章 我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 23 我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀 23 對上海國際投資公司信托產(chǎn)品分析 25 我國信托基金與美國REIT產(chǎn)品的比較 28 我國發(fā)展REIT存在的瓶頸問題和建議 29第5章 我國發(fā)展REIT模式選擇 34 34 35 我國應(yīng)建立REIT稅收的優(yōu)惠政策，避免雙重稅 36 美國和亞洲結(jié)構(gòu)模式的比較 36 在我國發(fā)展發(fā)展封閉式REIT的建議 42 在我國發(fā)展REIT的其他模式選擇 43結(jié)束語： 44致謝 45參考文獻： 46 53第1章 導(dǎo)論房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)鏈條長，它的發(fā)展可以拉動建筑建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的增長，對經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)有資金需求量大，資金周轉(zhuǎn)周期長的特點，其發(fā)展與金融市場的關(guān)系密切相關(guān)。我國各城市在‘十五’至2010年期間，需要建造大量的房地產(chǎn)項目，住宅需求也非常大，這必將促進房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時也對產(chǎn)業(yè)資金的融通提出了更高的要求，而我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過于依賴銀行貸款，而且融資手段單一，既制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)模，也使得其生存發(fā)展極易受到銀行信貸政策變化的影響。同時，融資渠道過于單一，也不利于銀行貸款管理和風(fēng)險控制。自1996年以來，我國金融界對房地產(chǎn)放貸政策進行轉(zhuǎn)變，特別是2003年我國出臺的121文件，使得房地產(chǎn)企業(yè)從金融機構(gòu)取得貸款的難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資形式更加嚴(yán)峻，對開發(fā)商來說，除了通過銀行等傳統(tǒng)信貸融資方式取得資金外，迫切需要到資本市場上拓展新的投融資渠道。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的重要性，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道、如何開發(fā)新的房地產(chǎn)金融工具，具有十分重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts,簡稱REIT）是對房地產(chǎn)進行直接投資和融資，或者購買、經(jīng)營房地產(chǎn)股權(quán)和債權(quán)的投資基金，在其長期的發(fā)展過程中，不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的資金和手段，同時也依托房地產(chǎn)業(yè)使自身獲得了長足的發(fā)展?！百Y本化程度是衡量一個行業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)” 參見： 厲以寧，《中國住宅市場的發(fā)展與政策分析》，2003年版。過去十多年，房地產(chǎn)金融體系的不完備使得中國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于銀行信貸，股權(quán)融資手段未能得到充分應(yīng)用。與此同時，眾多的民間資金和金融投資機構(gòu)卻缺乏合適的投資渠道進入房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本缺乏有效對接的平臺。應(yīng)運于中國新的市場環(huán)境和市場需求，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金是中國房地產(chǎn)金融的必然選擇。房地產(chǎn)投資信托基金將改變中國房地產(chǎn)企業(yè)單一性質(zhì)、單一來源的融資結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展。將緩解中國房地產(chǎn)企業(yè)擴張中的資本困境，并為游離在房地產(chǎn)市場外的民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的投資渠道。目前美國、加拿大、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國家的交易所都已有房地產(chǎn)投資信托基金上市，與普通股票一樣交易。近年來歐洲、亞洲、南美洲的一些國家都針對房地產(chǎn)投資信托基金制定了專門的立法，推進其發(fā)展。截止至2003年底，己有18個國家和地區(qū)制定了REIT的運作法規(guī)。從發(fā)展我國REIT產(chǎn)品的角度看，國內(nèi)已發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實質(zhì)為證券類產(chǎn)品，如果將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品延伸為REIT產(chǎn)品，由于國內(nèi)的類房產(chǎn)基金才剛剛起步，相關(guān)法規(guī)也尚未出臺，因此在產(chǎn)品設(shè)計、法律形態(tài)、資金募集、運作模式等方面尚存在許多局限性和障礙。本文從世界范圍內(nèi)房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的基本狀況入手，通過對國外房地產(chǎn)投資信托基金的深入分析，論證了我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性，結(jié)合中國具體國情，就未來政策提出了發(fā)展建議，并構(gòu)建了我國房地產(chǎn)投資信托基金的模式。本文內(nèi)容主要分為三部分:第一部分，就國外(美國)房地產(chǎn)投資信托基金進行了深入地研究，從其發(fā)展歷史、基金特性、等方面作了細(xì)致地分析，并將房地產(chǎn)信托基金與其他投資工具作了對比。第二部分，對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題進行了研究，討論在我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的重要意義和可行性。第三部分，對我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題分析的基礎(chǔ)上，提出了相關(guān)的政策建議，并通過和國外基金模式的比較，結(jié)合我國國情，對發(fā)展中國特色房地產(chǎn)投資信托基金提出了切實可行的發(fā)展模式。在寫作中，筆者在借鑒和融合各種學(xué)術(shù)觀點的基礎(chǔ)上力求不斷實現(xiàn)創(chuàng)新，以此為基礎(chǔ)不斷豐富本研究的學(xué)術(shù)思想。由于對房地產(chǎn)投資基金的研究不僅涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)，其研究范圍還涵蓋到基金、信托、資本市場與房地產(chǎn)等相關(guān)方面內(nèi)容，這自然增大了本文的研究難度，這也就對本文的寫作質(zhì)量提出了較高的要求。同時，在整個寫作過程中，筆者亦時刻關(guān)注中國房地產(chǎn)市場投資基金研究方面的最新進展情況。1．3研究的目的和意義通過對國外先進房地產(chǎn)融資模式—房地產(chǎn)投資信托基金的深入研究，在分析中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的環(huán)境與條件的基礎(chǔ)上，探討了在我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的可行性和構(gòu)建了一個符合我國現(xiàn)階段國情的房地產(chǎn)投資信托基金模式，來解決我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸問題，并起到完善我國金融體系的作用。從我國基金業(yè)發(fā)展的角度來看，我國投資基金業(yè)已獲得長足發(fā)展，并在我國證券市場上占有越來越重要的地位。但值得注意的是，現(xiàn)在我國證券市場上流通的投資基金幾乎全部是證券投資基金，對包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資基金研究也相對較少。鑒于發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金對我國的重要的意義，所以對房地產(chǎn)投資信托基金的研究不僅有很強的經(jīng)濟意義、社會意義，更有緊迫性和現(xiàn)實性。 第2章 房地產(chǎn)信托投資基金在全球的發(fā)展及基本特征 房地產(chǎn)投資信托基金概述 從國際發(fā)展看，房地產(chǎn)投資信托基金最早于1960年出現(xiàn)在美國，且在歐洲、澳大利亞及非洲(南非)都有幾十年的發(fā)展歷史。美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已有REIT上市,與普通股票一樣交易。近年來歐洲、亞洲、南美洲的一些國家都針對REIT制定專門的立法,推進REIT的發(fā)展，截止至2003年底，已有18個國家和地區(qū)制定了專門REIT的法規(guī)（）。 REIT 在全球的發(fā)展（截止至2003年11月） 參見： 地區(qū)國家和地區(qū)北、南美洲美國（1960），加拿大（1994，2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，F(xiàn)II）；亞洲、大洋洲日本（2000,JREIT），新加坡（1999，2002,SREIT），香港（2003），馬來西牙（1993,2002）；臺灣（2003）；韓國（2001,KREIT）；土耳其（1998）；澳大利亞（1936,2001,ALPT）；歐洲 比利時（1995 SICAFI；REIT 類的公司）；荷蘭（REIT 類）法國（2003，SIIC）；德國（1957，2002，KAGG）；西班牙（1994，REIF，REIC）；盧圣堡(1988,2000,類似于REIT)；注：括號內(nèi)為相關(guān)法律的立法年份； 資料來源：NAREIT，2003年11月。 REIT在美國的產(chǎn)生和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)是1960年美國國會根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。隨著市場環(huán)境的變化，美國不斷的調(diào)整稅收的一些法律，1976,1986,1997,1999,2001年一直在有關(guān)的稅法上調(diào)整，如《1986年的稅收改革法案》和1997年《房地產(chǎn)投資基金的精簡法案》,這些調(diào)整主要是納稅的稅務(wù)優(yōu)惠的規(guī)定，經(jīng)營范圍等,而每一次稅法的變化都推動著REIT的發(fā)展,也推動了其結(jié)構(gòu)從權(quán)益型發(fā)展到抵押型、混合型等的不斷創(chuàng)新。在1971年時約只有34個權(quán)益型REIT資本額約15億美元。在1986年時REIT的數(shù)量成長至96個，但資本額成長至99億美元，到1993年時REIT的數(shù)量成長至189個，資本額成長超過三倍到322億美元。1990年是REIT的成長階段，90年代成長的原因有兩部分，其一是19901991中期經(jīng)濟不景氣時，商用房地產(chǎn)價格下跌約30％50％，因而使得199293年經(jīng)濟復(fù)蘇時，投資者紛紛進場。另一個推力是1993年時，退休基金開放得以投資REIT也使得投資群擴大。 截止2005年10月，美國約有300個REIT在運作之中，總市值達3216億美元，其中約2/3通過國家證券交易所進行交易。其中149個在紐約股票交易中心、27個在美國股票交易中心、NASDAQ國家市場系統(tǒng)有12個REIT，此外還有許多REIT并沒有通過股票交易中心交易。 美國REIT在各證券交易所的分布證券交易所紐約證交所美國證交所納斯達克家數(shù)1492712資料來源：NAREIT，2003年11月。 美國REIT從1972年到2006年3月的每日交易量 參見： 資料來源：從上圖可以看出，美國的REIT的日交易量呈大幅攀升趨勢，在2006年初甚至超過了20億美元，表明了REIT在美國的股票市場占有越來越重要的地位。 REIT在亞洲的產(chǎn)生和發(fā)展自2000年起，REIT在亞洲有了突破性的發(fā)展。新加坡MAS（TheMonetary Authority of Singapore,MAS）了《財產(chǎn)基金在1999年5月頒布要則》（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001年的《證券和期貨法則》（Securities and Futures Act 2001）對上市REIT作出相關(guān)規(guī)定，到2003年底已有2個REIT（SREIT）在新加坡交易所上市。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)。2001年3月東京證券交易所（TSE）建立了REIT上市系統(tǒng)。2001年11月2家REIT（JREIT）在TSE首次上市。到2003 年底，已有6家REIT 在東京證券交易所上市。韓國在2001年7月頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REIT發(fā)展提供相關(guān)的法律制度。隨后，韓國證券交易所修改了上市規(guī)則，制定了REIT上市的相關(guān)條例，現(xiàn)已有4家REIT在韓國交易所上市。2003年7月30 日香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會（“香港證監(jiān)會”）頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對REIT的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。直到2004年11月，香港推出了全球最大的房地產(chǎn)投資信托基金—“領(lǐng)匯”，集資約210億港元。由于房地產(chǎn)投資信托公司進入亞洲相對較晚，它們和市場的磨合、協(xié)調(diào)適應(yīng)還需要時間，正在發(fā)展中。其中新加坡、我國的香港地區(qū)和日本為代表的亞洲房地產(chǎn)投資基金市場有一定的發(fā)展。馬來西亞的房地產(chǎn)信托問世已有10年時間，但由于其極低的流動性，導(dǎo)致發(fā)展失敗。至今為止，美國的REIT最位發(fā)達，%，歐洲和亞洲其他國家的REIT產(chǎn)品和市場大都是在2000年以后發(fā)展起來的，很多方面都是借鑒美國了模式，因此在本章二、三節(jié)對REIT的特征和分類的討論以美國模式為主。 房地產(chǎn)信托基金的基本特征信托起源于16世紀(jì)英國的尤斯(USE)制度,它是一種為他人領(lǐng)有財產(chǎn)權(quán)并代其管理產(chǎn)業(yè)的辦法。直到19世紀(jì)之后,信托制度才逐漸被廣泛應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域,并以其獨特的制度功能優(yōu)勢而成為一種重要的投融資制度。 房地產(chǎn)投資信托基金的概念房地產(chǎn)投資信托基金是基于一定的信托契約，利用信托原理而成立的基金,由特定的發(fā)起人(如基金管理公司、信托公司等)發(fā)起，制定投資計劃，來吸引社會大眾投資者的資金，通過發(fā)行受益憑證方式與投資者(委托人)簽訂合同，受托投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)權(quán)益或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金集合投資方式?；鸱蓊~持有人（投資者）、基金管理人（發(fā)起人）和基金托管人等當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)依法由基金信托合同約定。一般由信托基金管理公司，信托基金保管機構(gòu)和投資者三方通過信托投資契約享受投資收益。受益憑證或者股票都屬于有價證券，表明投資人對基金資產(chǎn)的所有權(quán)，憑其所有權(quán)參與投資權(quán)益分配。房地產(chǎn)信托型基金的特點是必須有人履行受托職責(zé)，對基金投資者負(fù)責(zé)。構(gòu)成REIT多邊經(jīng)濟關(guān)系的要素包括：(1)發(fā)起者。REIT的法人,，可以是一個也可以是多個。(2)經(jīng)營者。即房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營管理公司,可以是