【正文】 ， 2010年往年存量基本消化完畢，%。按照不完成統(tǒng)計，2010年12月至2011年全市將有超過200多個推貨樓盤， 明年全市預(yù)計推貨樓盤將達(dá)205個左右，其中且不乏大盤、名盤云集。如萬達(dá)商業(yè)廣場、保利南湖地王、運(yùn)達(dá)武廣項目、華遠(yuǎn)金外灘、泊富商業(yè)廣場等等。預(yù)計明年總共推出約1500萬㎡的新貨量。圖1 長沙20012010年商品房年度供應(yīng)走勢圖　　 成交量——明年上半年樓市成交量保持高位，下半年或受政策影響，變動性大圖2 長沙商品房市場20072010年市場成交走勢圖2010年雖出臺一系列調(diào)控政策，然而長沙市場的剛性需求依舊旺盛，從20012010年的成交數(shù)據(jù)來看，長沙已進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展的軌道，其成交量預(yù)計明年依然會保持高位，剛性需求的大量釋放以及一線城市投資外溢的需求，將會促成長沙明年成交量高位。(二) 房價走勢預(yù)測圖3長沙商品房市場20072010年房價走勢圖10年號稱最嚴(yán)厲的“”新政并未能引起長沙房價的大幅下滑，相反從6月開始便呈現(xiàn)一路上揚(yáng),九月份的限購令出臺，對長沙處于價格洼地的二線城市是個利好因素，加之長沙仍以剛需為主，以及長城市規(guī)劃的種種利好，2011年長沙房價下降的可能性極小，預(yù)計未來房價仍將以平穩(wěn)上漲為主。二、區(qū)域趨勢預(yù)測(一) 區(qū)域市場整體特征長沙城市化進(jìn)程伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)、地鐵2號線施工建設(shè)、武廣客運(yùn)開通、過江隧道開通及棚戶區(qū)改造啟動，將對整個長沙市房地產(chǎn)市場啟動推動作用，但同時也將各個區(qū)域特征更加放大化。其中岳麓區(qū)和雨花區(qū)將成為城市化的熱點(diǎn)區(qū)域，供應(yīng)成交量將繼續(xù)拉大，開福區(qū)依托湘江世紀(jì)城等大盤影響，供應(yīng)成交量將繼續(xù)保持高位，芙蓉區(qū)隨著新開工項目的增加，供應(yīng)量將會出現(xiàn)月度突增，天心區(qū)將可能繼續(xù)保持供不應(yīng)求的局面。(二) 區(qū)域格局趨勢的預(yù)測2010年，長沙雨花區(qū)、岳麓區(qū)成為供應(yīng)量和去化量的主要區(qū)域，是全市熱點(diǎn)區(qū)域。其中雨花區(qū)雖然作為主要是供應(yīng)區(qū)域，但由于武廣高鐵、長株潭一體化因素區(qū)域價值得到不斷提升，吸引眾多地級市和外省回鄉(xiāng)置業(yè)群體依舊供不應(yīng)求，而岳麓區(qū)雖受交通條件制約，但規(guī)劃和政府的支付，其需求量也相當(dāng)大。長沙雨花區(qū)、岳麓區(qū)在較長的一段時間內(nèi)將是長沙樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。圖3 2010年商品房各區(qū)域供求比　　圖4 長沙住宅市場2010年各區(qū)域成交比例　　　(三) 區(qū)域房價趨勢預(yù)測圖85 長沙住宅市場2010年各區(qū)域成交價走勢圖　　從各區(qū)2010年成交均價圖可看出，各區(qū)域均保持向上增長的態(tài)勢，價格差異逐步凸顯；從增速來看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)由于本年度市中心板塊成交占比增大，成交均價增速最快；岳麓區(qū)成交均價增速較慢，這主要受到麓谷板塊和麓南板塊價格上漲幅度較小影響。2010年作為熱點(diǎn)區(qū)域的岳麓區(qū)與雨花區(qū)借助利好因素，房價可期。開福區(qū)依托湘江世紀(jì)城等大盤影響，其價格也將會穩(wěn)步上升第四章 項目的分析和項目的定位一/項目分析（一）項目地塊條件地塊方正，平整，呈長方形；地塊北向為中式建筑西湖樓及停車場地塊東向為馬欄山安置房；地塊南向為小塊待開發(fā)的住宅用地，大片為安置房；西向為待開發(fā)的商品房地塊（二）項目配套資源項目周邊現(xiàn)有火星北路（萬家麗路）、三一路等多條城市主干道經(jīng)過；規(guī)劃月島公園將很快啟動；教育配套：長沙大學(xué)、長大附中、馬欄山小學(xué)、科大附中等；醫(yī)療配套：馬王堆療養(yǎng)院、長沙市中醫(yī)醫(yī)院、163 醫(yī)院；生活配套：麥德龍超市、萬佳惠超市、金馬大市場等；交通配套： 離萬家麗路的公交站不到 100 米，三一大道 200 米左右，公交四通八達(dá)。（三）SWOT分析優(yōu)勢：,生活成本相對較低,縮短了城東到項目的距離劣勢：，人氣相對不足，小區(qū)內(nèi)綠化少,環(huán)境偏低,90 平米以下要求 60%機(jī)會：,萬家麗路拉通,區(qū)域價值將迅速提升,本項目可較快搶占客戶資源，助推區(qū)域價值快速提升,缺乏優(yōu)良的中高檔產(chǎn)品威脅：、城東、城北部分項目對本項目潛在客戶的截流、安置房大面積修建, 區(qū)域市場產(chǎn)品投放量進(jìn)一步增大二、項目的定位（一）、定位原則1 要充分結(jié)合自身條件；2 以客戶為中心，產(chǎn)品切合市場的需求；3 實現(xiàn)項目價值最大化；4 成本控制，資源合理利用；5 開發(fā)節(jié)奏結(jié)合的營銷進(jìn)度。(二) 定位難點(diǎn)1 本項目受新政影響，小戶型比例太大；2 項目地塊比較小，自身環(huán)境難以打造；3 萬家麗路和三一路沿線未來將有大量小戶型產(chǎn)品入市；4 西湖樓停車場的調(diào)整對項目北面景觀視野的影響。(三) 解決方向1 通過靈活的戶型設(shè)計和戶型組合，突破小戶型瓶頸；2 通過將首層局部架空， 合理的利用城市公共空間，同時通過水景、園林小品等主題，塑造小區(qū) “70 米寬的中心園林”環(huán)境；3 通過較好的戶型和外立面設(shè)計，展示產(chǎn)品的品質(zhì)形象，形成自身的競爭優(yōu)勢；同時通過營銷推廣強(qiáng)化區(qū)域景觀資源優(yōu)勢，提升區(qū)域價值4 針對西湖樓停車場，首先是搶先建設(shè)，在規(guī)劃上占住優(yōu)勢，一旦建小高層住宅對西湖樓本身的入口形象也非常不利，將增加其調(diào)整壓力；另一方面，降低商業(yè)體量，由兩層調(diào)整為一層；再次將大戶型布置在兩邊，中間為適中三房，減少視野的遮擋；另外，在銷售期間對本信息必須保密。(四) 項目的物業(yè)定位此項目有五大價值體系，分別為：月湖公園的休閑景觀價值，西湖樓帶來的商業(yè)價值，廣電、世界之窗人文價值，萬家麗路拉通的區(qū)位價值，三片大型綠地的居住價值。為了體現(xiàn)項目的五大價值，考慮項目發(fā)展得背景，依據(jù)項目發(fā)展的市場背景，基于地塊條件和規(guī)劃要求，本項目定位為以高層住宅為主加部分西湖樓餐飲配套商業(yè)的中高檔樓盤。(五) 住宅戶型定位1 戶型布局和設(shè)計a 90 ㎡ 以下一房和兩房，保證良好的通風(fēng)采光，兩梯四戶以上，低分?jǐn)?、全部朝南，但部分戶型布置在景觀較次的位置；b 舒適型三房和豪華四房分別布置在西北和東北向景觀最好的位置，以及中間的 18 層板樓；c 主臥采用凸窗，客廳落地窗，點(diǎn)式樓配置一定的入戶花園。2 戶型初步配比45%的三房、四房+43%的小戶型（10%的 N+1 三房）+7%的公寓+5%的配套商業(yè)(六) 商業(yè)定位結(jié)合自身條件：項目的實際商業(yè)面積較小，僅 3500 多平方米，自身難以打造成區(qū)域的商業(yè)中心，必須依托市場，采取“就市”和“造市”相結(jié)合的策略，就“西湖樓”所形成的餐飲品牌和周邊的已成熟的餐飲市場，整合周邊零散的“招待所”市場，同時補(bǔ)充西湖樓的住宿和娛樂功能，自身有 700 多戶人口，需設(shè)置小超市、干洗店、美容美發(fā)等配套性商業(yè)，因此東側(cè)一、二層商鋪：特色美食店、小區(qū)配套性商業(yè)，北向裙樓：一層為西湖美食城的配套性商業(yè)（娛樂、品牌餐飲連鎖等等） 二層為酒店（公寓）(七) 客戶定位主力客戶群——具有較高經(jīng)濟(jì)收入的年輕工薪階層客戶來源：伍家?guī)X、四方坪附近的中層年輕白領(lǐng)，外來高級打工族，本地需改善居住的中等收入家庭；來自岳陽等外地投資置業(yè)人士；星沙國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)高級技術(shù)工人、生產(chǎn)管理人員、個體經(jīng)營戶、商人；廣電的中層年輕白領(lǐng)，一中的部分陪讀置業(yè)、投資群安置戶的年輕子女等中上收入群；萬家麗、馬王堆、三湘建材市場的個體經(jīng)營商、業(yè)務(wù)人員、外來生意人等。(八) 價格定位