【正文】 萬元 借款 萬元 資本金 萬元 3 經(jīng)營收入 萬元 1890 4 經(jīng)營稅金及附加 萬元 5 運營成本 萬元 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 我國住宅發(fā)展分析 建設(shè)部召開的全國住宅與房地產(chǎn)工作會議。茲根據(jù)會議的精神，分析一下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢。 一、過去幾年我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢 (一 )房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升 一是在需求的拉動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 1998 年到 2020 年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長 ％、竣工面積平均每年增長 ％、銷售面積平均每年增長 ％。從這三組數(shù)字的對比來看，基本上是同步增長，而且銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。這表明我國商品房市場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭。 二是商品房銷售價格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落 1998 年全國商品房銷售價格比上年上漲 ％； 1999 年下跌 0． 48％； 2020年上漲 ％；2020 年上漲 ％。低于 1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn) 居民可支配收入和 GDP增長幅度。 三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整 在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升： 1997年為 78％， 2020 年上升到 84％，一直到現(xiàn)在每年上升 12%。 (二 )住宅建設(shè)規(guī)模巨大，住宅品質(zhì)不斷提高 過去 5 年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約 34 億平方米 (其中 2020年按竣工面積 7 億平方米估算 )，年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達到 6． 8億平方米。同時，改造了 5 億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由 1997 年的 17． 6平方米，提高到 2020 年的 22 平方米左右，戶均住宅建筑 面積達到 70 平方米左右。國家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃綱要提出的目標(biāo)是，“到 2020年城鎮(zhèn)人均建筑面積達到 22平方米”，現(xiàn)巳提前三年實現(xiàn)。同時，農(nóng)村新建住宅每年也達到 6 億平方米左右。不僅建設(shè)規(guī)模很大，而且住宅的品質(zhì)也在不斷提高。總的來看，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再單純是一種生存資料，而同時也是一種享受資料。 住宅品質(zhì)提高主要表現(xiàn)在： 一是住宅的功能空間設(shè)計更加合理。功能分區(qū)趨向細(xì)化 (如增加了操作室、書房、電腦間、儲藏室等 )，平面布局趨向合理 (如將動區(qū)、靜區(qū)分開，增強私密性等 )，面積控制 更加理性化，超大客廳風(fēng)光不再，超大戶型也已不是發(fā)展的主流，而是力求在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，并出現(xiàn)了一些大開間、靈活隔斷的住宅，更能適應(yīng)消費者的需要。 二是住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結(jié)構(gòu)、消防安全、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。 三是住宅的設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技術(shù)系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。 四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施進一步改善，向著生態(tài)健全、生活方便、環(huán)境優(yōu)美、天人合一的方向發(fā)展。 五是住宅新體系 (如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系等 )、新技術(shù)、新材料進一步得到廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。 (三 )住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革 目前，我國住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標(biāo)志是科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率逐步有所提高。 1995年為 25． 4％， 2020年提高到 31． 8％。但是，我們之所以說“開始發(fā)生變革”，是因為住宅生產(chǎn)方式與發(fā)達國家的差距仍然很大。按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率超過 50％，才能算是集約型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠，可以說還是一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn) 在： 一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達國家建筑工人的勞動生產(chǎn)率可達到 150 平方米／人年左右，我國才 30平方米／人年。 二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒有形成技術(shù)先進、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會化生產(chǎn)和供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。我國的住宅建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項產(chǎn)品為主，缺乏技術(shù)、部品集成和配套能力。 三是資源、能源浪費嚴(yán)重。例如，目前因燒制實心粘土磚，每年要毀掉 12 萬畝農(nóng)田。這對人均耕地量少 (只及世界人均耕地 3． 73 畝的一半 )的我國來說，是絕對不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達國家的 3 倍左右，供暖效率很低。 為了縮短差距，我國正在加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，就是要以提高勞動生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎(chǔ)，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產(chǎn)。 這個發(fā)展趨勢，也將引起建材行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。一是要求建材的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼 結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會進一步在住宅建筑的墻體及圍護結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。 二、“全面建設(shè)小康社會”的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書記在 2020 年 12 月召開的中央經(jīng)濟工作會議上指出：“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展?！? 總體來看 ，進一步發(fā)展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個方面的需要： 國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要 按照“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標(biāo)的要求，到 2020 年， GDP 要比 2020 年翻兩番。住宅產(chǎn)業(yè)必須也能夠為此作出應(yīng)有的貢獻。 1997 年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重將近 6％。 1998 年以來，提高到 7％到 7． 8％之間。每年拉動 GDP增長 1 個百分點以上。 2020 年，城鎮(zhèn)居民個人購買商品住宅的比例，比 1997 年提高了 28． 2 個百分點，比1990 年提高了 66． 5 個百分點。個人購買新建商品住宅的交易額達到 3675 億元，是 1997年的 4． 54 倍。同時，據(jù)對 35 個大中城市的調(diào)查，居民購買存量住房的交易額也已達到 786億元。再加上其他形式建房中的個人投入。 2020 年全國城鎮(zhèn)個人住房支出的總額達到 7500億元以上，可帶動相關(guān)消費近萬億元。而在今后一個相當(dāng)長的時期，國內(nèi)市場對住宅消費將保持旺盛的需求。每年新建十幾億平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動國民經(jīng)濟的增長作出新的貢獻。 “城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要 1980 年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?％。2020 年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既珖側(cè)丝诒戎赜痔岣叩?％，達到 億人左 右。同時，據(jù)公安部統(tǒng)計， 2020 年全國城市還吸納了暫住人口 4744． 3萬人，占城市總?cè)丝诘?％。據(jù)專家預(yù)測，到 2020 年我國城市化率將達到 46％，城市人口將達到 億人，比目前凈增 億人，平均每年要新增人口 1852 萬。按照城市化水平與人均 GDP 的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020 年中國人均 GDP 增至 2800 多美元，那么屆時城市化水平可達到 60％左右。城市化進程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來說，按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加 1平方米人均住宅建筑面積，就要新建 5 億平方米左右的 住宅。而如果按預(yù)測的到 2020 年城市人口達到 億人，人均住宅建筑面積按目前的 22 平方米計算，那么僅滿足新增加的 億城市人口，就需要建設(shè) 億平方米住宅。 “家庭財產(chǎn)普遍增加”的需要 江澤民同志在十六大報告中把“家庭財產(chǎn)普遍增加”作為全面建設(shè)小康社會的重要奮斗目標(biāo)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局對房屋及附帶裝修現(xiàn)有價值評估測算結(jié)果，截至 2020年 6 月，城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值 (含裝修 )為每戶 萬元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私房現(xiàn)值為 萬元，公房現(xiàn)值為 萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為 萬 元。大城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價值最高，戶均達 萬元；中等城市戶均為 萬元；小城市戶均 萬元。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半，達到了 ％。其中大城市為 ％、中等城市為％、小城市為 ％。由此可見，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中價值量最大的財產(chǎn)。為了實現(xiàn)“家庭財產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)，不僅需要我們“多建房”，為增加家庭財產(chǎn)的數(shù)量作貢獻，而且更需要我們“建好房”，為提高家庭財產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻。 “人民生活更加富足”的需要 溫飽之后的 需求重點，必然轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面建設(shè)小康社會時期提高人民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。 2020 年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 ％，農(nóng)村居民消費的恩格爾系數(shù)也下降到％。恩格爾系數(shù)下降以后，必然會把可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費。從這個意義上說，我國住房消費已經(jīng)啟動。人們常說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。全面建設(shè)小康社會，要求住房基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”。 目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個要求還相差很遠。據(jù) 2020 年全國人口普查統(tǒng)計，我 國城鄉(xiāng)人均住房為 ；有 3間或 3 間以上住房 (接近人均 1 間 )的家庭占 45％ (其中城市僅為 3l％ )。人均住房建筑面積 8平方米以下的家庭仍占 ％，約 3091 萬戶 (其中城市和鎮(zhèn)約 1520 萬戶、涉及城鎮(zhèn)人口近 5 千萬 )。另外，城鄉(xiāng)住房成套率還較低，約為 67％ (其中城市 71％、鎮(zhèn) 62％ )。有 15％的家庭住房中還沒有獨立廚房或者是與其他家庭合用廚房；有 30％的家庭住房還沒有廁所或與其他家庭共用廁所；約 13％的家庭還沒有自來水裝置。為此，就需要我們加快危舊住房的更新改造步伐。 通過以上分析，可見我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展 在今后一個相當(dāng)長時期內(nèi)的光輝前景。盡管每年的發(fā)展態(tài)勢會有潮起潮落的現(xiàn)象發(fā)生，但總體上是螺旋式上升。 我國住宅發(fā)展趨勢 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入的增長，不僅對住宅數(shù)量需求巨大，而且對住宅質(zhì)量需求不斷提高。所謂住宅質(zhì)量的提高，是指住宅綜合質(zhì)量的提高。即不僅要求住宅的設(shè)計結(jié)構(gòu)合理，建設(shè)質(zhì)量優(yōu)良，而且要求住宅的各項設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)化、交通便捷、物業(yè)管理科學(xué)。 隨著居民對住宅標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的需求不斷提高，必然要求住宅建設(shè)不斷增加科技含量，加快住宅建設(shè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn) 代化。首先，要提高住宅的規(guī)劃設(shè)計水平。住宅小區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)以人為本，從市場需求出發(fā)的思想。創(chuàng)造具有地方特色的，滿足居民生活需要的，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、多樣化的，適應(yīng)性強的住宅，而不是過去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。要合理安排住宅或功能空間，力求在有限的空間內(nèi)提高功能質(zhì)量。要通過住宅設(shè)計的技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化，降低成本，提高勞動生產(chǎn)率，提高住宅的工程質(zhì)量，功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。其次，要用現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)。要重點組織住宅部件品的系列開發(fā)，集約化生產(chǎn)，配套化供用；應(yīng)用新的結(jié)構(gòu)體系、新的墻體材料、輕質(zhì)隔斷、 防水保溫隔熱材料、節(jié)能門窗、自動安全防范等。再次，必須健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系。 鄂爾多斯市杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。 （一）、杭錦旗發(fā)展現(xiàn)狀 杭錦后旗轄地面積 1767 平方公里，境內(nèi)居住著蒙漢回等 12 個民族，總?cè)丝?30 萬。人們居住條件和居住的環(huán)境比較單一，居住的房屋多一低層院落為主，人均居住面積相對比較小，居住的相應(yīng)配套設(shè)施也不健全和完善。 （二）、杭錦旗發(fā)展趨勢 到 2020 年屆時將有近 15 萬人口生活在城市中，這將產(chǎn)生巨大的住房需求。初步估計每年因此新增住宅建設(shè)需求將達到 15 萬平方米左右。同時舊城改造的步伐一直在加快，預(yù)計每年拆遷改造的面積將在 3 萬平方米左右，因此會產(chǎn)生相同或更大面積的被動住房需求。此外城鎮(zhèn)存量住房的面積在逐年遞增，目前大約已經(jīng)達到至少 80 萬平方米的總量，按照每年2%的自然損耗，可能每年會有 萬平方米的損耗量，需要新增住房來彌補。由此可見，因城鎮(zhèn)化步伐的加快和自然損耗等原因，住宅建設(shè)在較長一段時間內(nèi)將處于快速增長狀態(tài)，量的增長和質(zhì)的提高將在一定時期內(nèi)并存。城鎮(zhèn)化的提速也給商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓在濟源市場的發(fā)展帶來機遇，人口的增長和城鎮(zhèn)居民素質(zhì)的提高將給商業(yè)的繁榮 創(chuàng)造條件，刺激各種服務(wù)性機構(gòu)的發(fā)展，由此活躍商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓物業(yè)的發(fā)展。 住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨內(nèi)涵的更新 居住面積的增加曾被作為城鎮(zhèn)居民民奔小康的重要標(biāo)準(zhǔn)，十一五期間居住品質(zhì)的提高將成為政府衡量居民住宅水平的另一重要指標(biāo)。 1991 年，國家統(tǒng)計局會同其它 12個部委，共同制定了小康社會的 16 項基本經(jīng)濟生活指標(biāo)，其中人均住房使用面積為 12平方米。這一指標(biāo)在我旗十五期間已經(jīng)達到并超過。到 2020 年底，我們粗略的調(diào)查結(jié)論，我旗城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，大致為 25 平方米，折合使用面積約 20 平方米左