【房地產(chǎn)】銀泰房產(chǎn)恩波經(jīng)典項(xiàng)目-文庫吧
2025-06-14 19:38 本頁面
【正文】 側(cè)，地段位置較本案優(yōu)，屬于16層小高層。目前可訂房源有限，處于銷售末期，基本不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；D． 明珠大廈處于濱江西大道，地段位置較本案優(yōu)，屬于獨(dú)立高層。各方面條件的相仿，將分流本案的部分客源；E． 春江花園位于濱江西大道，地段位置較本案優(yōu)。總建筑面積10萬余平米，包括5幢高層、7幢多層、小高層及別墅等，目前處于前期方案階段。地段與規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，將造成部分消費(fèi)者持幣觀望，對(duì)本案的銷售造成一定的影響。2． 價(jià)格環(huán)境A． 通過前期調(diào)查，本案目標(biāo)客戶的心理價(jià)位在3000元/平米左右；B． 位于桂花西路的世紀(jì)大廈均價(jià)2700元/平米，具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；C． 明珠大廈起價(jià)4080元/平米，主要與其沿江的地段有關(guān)。價(jià)格與本案接近，將構(gòu)成較為直接的競(jìng)爭(zhēng)；D． 春江花園目前暫定方案高層均價(jià)4700元/平米，小高層起價(jià)3500元/平米，多層2700元起價(jià)。較高的價(jià)格對(duì)本案的銷售較為有利，然而也將限制本案的起步價(jià)位。3． 廣告環(huán)境A． 富陽房產(chǎn)的廣告投放整體上缺乏系統(tǒng)性。路牌廣告數(shù)量較少，報(bào)紙及電視均未形成專門的房產(chǎn)板塊。開發(fā)商的廣告意識(shí)普遍不強(qiáng)；B． 春江花園目前在恩波廣場(chǎng)擁有大塊路牌廣告，加上國(guó)慶期間的廣場(chǎng)咨詢活動(dòng)形成了一定的市場(chǎng)關(guān)注度；C． 天河富春灣曾在開盤時(shí)投放過數(shù)月的電視廣告；D． 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前所見廣告有限。（三）項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知： 1．恩波經(jīng)典作為銀泰丹陽花園二期市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的基本情況有一定認(rèn)知； 2．通過前期銷售人員的介紹，目前預(yù)約客戶為130人左右； 3．預(yù)訂客戶基本明確項(xiàng)目的價(jià)格在3000元/平米以上，項(xiàng)目目前處于方 案調(diào)整階段； 4．恩波經(jīng)典自命名確定后未曾進(jìn)行過大范圍宣傳，市場(chǎng)對(duì)新名稱較為陌生； 5．目前已預(yù)約客戶對(duì)項(xiàng)目的居住環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、安防設(shè)施較為關(guān)注； 6． 由于本案的價(jià)格距消費(fèi)者的心理期望有一定差距，故真正的利益點(diǎn)承諾 才是鞏固已有客戶和發(fā)展未來客戶的關(guān)鍵。三、 項(xiàng)目綜合分析（一）機(jī)會(huì)點(diǎn)：1． 富陽房產(chǎn)呈上升趨勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)；2． 土地供應(yīng)量較為有限，尤其是市中心區(qū)可供開發(fā)的地塊較少；3． 房產(chǎn)價(jià)格的整體上揚(yáng)，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)創(chuàng)造了條件；4． 周邊房產(chǎn)普遍銷售較好，購銷兩旺；5． 開發(fā)商的普遍不成熟以及相對(duì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；6． 銀泰房產(chǎn)已開發(fā)過眾多樓盤，有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；7． 銀泰房產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐钠放铺?hào)召力；8． 消費(fèi)觀念的不成熟，有一定的市場(chǎng)引導(dǎo)和操縱的空間；9． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上相對(duì)的優(yōu)勢(shì)；10．總戶數(shù)較少，銷售壓力相對(duì)較少。（二）障礙點(diǎn)：1． 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量有限，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)市場(chǎng)的分化基本處于同一層面上；2． 項(xiàng)目建筑形式單一，且缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)；3． 項(xiàng)目的地段位置距江邊還有一段距離，較部分對(duì)手差；4． 項(xiàng)目售價(jià)相對(duì)較高，房子總價(jià)基本都在50萬元以上；5． 項(xiàng)目1號(hào)樓8樓以上方可見到江，2號(hào)樓前面視野欠理想；6． 由于規(guī)模較小，相應(yīng)的住宅配套、景觀等受到限制；7． 項(xiàng)目周邊道路較窄，缺乏開闊的空間感；8． 前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃、方案調(diào)整較長(zhǎng)的周期，致使消費(fèi)者的關(guān)注度下降；9． 從預(yù)定到項(xiàng)目正式開盤銷售較長(zhǎng)的時(shí)間周期。（三）目標(biāo)人群描述：以項(xiàng)目的售價(jià)目標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，本案的目標(biāo)消費(fèi)群具有以下特點(diǎn)：1． 年齡在3045歲之間；2． 年收入界定為100萬元左右及以上；3． 教育水平一般，但見多識(shí)廣；4． 地域及行業(yè)特征：1） 江南的造紙業(yè)；2） 大源的鋁合金業(yè)；3） 高橋的通訊電纜業(yè)；5．職業(yè)范疇為：私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)銷售經(jīng)理、企業(yè)負(fù)責(zé)人、政府官員、回國(guó)人員等；6．住房條件：一般為二次或以上購房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，甚至在市區(qū)也擁有一定面積的住房，但缺乏自身價(jià)值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 7．主要生活形態(tài)：工作努力，獲得大量財(cái)富，喜保留獨(dú)立的生活態(tài)度， 希望“小家型”的居住方式； 8．對(duì)住宅的主要期望（由主到次）： 1） 環(huán)境、地段：最希望住宅周圍環(huán)境良好，地段相對(duì)靠近市中心； 2） 外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性； 3） 住宅總價(jià)在40萬左右； 4） 戶型設(shè)計(jì)合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深； 5） 口碑較好的品牌及安保到位的物管。 9．影響購買決策的主要因素：朋友與親屬的建
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