【正文】 下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個(gè)房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)了通脹，而僅僅是商品住房的價(jià)格上漲過快，沒有實(shí)現(xiàn)過度承諾的個(gè)人目標(biāo)。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個(gè)國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個(gè)國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個(gè)國家是靠商品房解決的？哪個(gè)國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價(jià)格掛鉤嗎？是政府定價(jià)還是市場中的價(jià)格信號(hào)呢？商品房的價(jià)格信號(hào)作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實(shí)存在著商品住房價(jià)格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質(zhì)消費(fèi)能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個(gè)人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會(huì)更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報(bào)道那樣可怕，個(gè)別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報(bào)告中的分報(bào)告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報(bào)告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。 2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機(jī)會(huì)分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個(gè)百分點(diǎn)。 35個(gè)大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會(huì)。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。 %， %，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)；%。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認(rèn)為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場化住房比例。2009年，%。 2009年，35個(gè)大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。同時(shí)，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個(gè)城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ⒗ッ鳎ǎ┖蛷V州（），建筑面積最小的五個(gè)城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級(jí)的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或?yàn)楣梅扛淖髯≌拇梅?，或?yàn)槔鲜阶≌ㄖ粏卧恐敢环N普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺(tái)等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡陋的其他住宅。）：單棟住宅、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室數(shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為分報(bào)告一：住宅市場分析摘要：一、住宅存量特征分析：REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個(gè)房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格推動(dòng)了通脹，而僅僅是商品住房的價(jià)格上漲過快，沒有實(shí)現(xiàn)過度承諾的個(gè)人目標(biāo)。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個(gè)國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個(gè)國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個(gè)國家是靠商品房解決的？哪個(gè)國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價(jià)格掛鉤嗎？是政府定價(jià)還是市場中的價(jià)格信號(hào)呢？商品房的價(jià)格信號(hào)作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實(shí)存在著商品住房價(jià)格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質(zhì)消費(fèi)能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個(gè)人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會(huì)更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報(bào)道那樣可怕，個(gè)別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報(bào)告中的分報(bào)告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報(bào)告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。70大中城市住宅價(jià)格漲幅前高后低，全年價(jià)格累計(jì)漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價(jià)格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價(jià)格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。 2010年住宅租賃價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，地價(jià)漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價(jià)格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機(jī)會(huì)分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個(gè)百分點(diǎn)。 35個(gè)大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會(huì)。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。 %， %，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)；%。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認(rèn)為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場化住房比例。2009年，%。 2009年，35個(gè)大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。同時(shí)，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個(gè)城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個(gè)城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級(jí)的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或?yàn)楣梅扛淖髯≌拇梅?，或?yàn)槔鲜阶≌ㄖ?；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺(tái)等配套的公寓式住宅，一般為多