【正文】 0。走65%的負債率鋼絲一邊是股東對于高管層是否玩轉所有融資工具的期待；一邊是管理層本身希望不要因為負債率高出了企業(yè)的控制范圍，從而引發(fā)償債風險。郁亮在萬科年報發(fā)布當天，曾對《第一財經(jīng)日報》坦言：把握住股東對負債率微妙的要求，管理層需要一種類似走鋼絲的技巧。這根鋼絲，正是65%2004年9月初,銀監(jiān)會發(fā)出《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》。在這份指引中,銀監(jiān)會首次將房產商自有資金比例從30%升至35%,還明令商業(yè)銀行對成立不滿3年且開發(fā)項目較小的專業(yè)性公司和集團性公司慎貸。兩個文件實施之后，原本是給作為債權人的銀行一個規(guī)范，卻也給房地產企業(yè)65%的負債率有了一個限定。之前有統(tǒng)計數(shù)字指出，國內房地產企業(yè)的負債率平均為72%，這就說明大多數(shù)的房地產公司負債率高于65%。例如，綠城房地產在IPO后，2006年的預期負債率仍高達65%；截至2006年11月30日，%。一位熟悉行業(yè)內情的人士透露說。事實上這將給依附于銀行貸款的房地產企業(yè)帶來很大被動。因為購房者的應付賬款以及銀行借貸仍是現(xiàn)今房地產企業(yè)最主要的兩個融資渠道。假設房地產企業(yè)平均負債率為72%，這其中有50%是應付賬款；還有40%為銀行貸款；此外還有幾個點的其他資金來源，類似于對于基金的引入以及發(fā)行債券等。從這個數(shù)字分析看來，銀行貸款在企業(yè)負債中占據(jù)了相當大的比重。所以在越來越規(guī)范的房地產體系中，地產企業(yè)必須要受到65%緊箍咒的限制。但是在這個限量之內，大多數(shù)的企業(yè)依然希望可以將65%的負債應用到極致。，凈利潤率僅為10%左右。但是，財務杠桿利用好，顯然可以放大盈利給該公司帶來的收益。從房地產企業(yè)股東的角度來說，財務杠桿越大越好。在毛利率高于借貸利息的情況下，%，那則可以得到最高的額外收益。在所得稅越高的情況下，財務杠桿的作用就越明顯。而現(xiàn)階段，國內房地產企業(yè)恰是高風險帶來高收益，又需要交納高額所得稅。雖然，隨著負債率的提升，風險也隨之上升。但行業(yè)內卻普遍認為，房地產企業(yè)短期內并不存在虧損的風險。在他們看來，房地產行業(yè)的虧損風險可能由四個原因造成：出現(xiàn)意外的需求縮減；過度競爭導致部分樓盤賣不出去；類似于退房或者房屋質量之類的法律訴訟引發(fā)賠償；過多的短期負債引發(fā)償債風險。有業(yè)內專家分析說：如果多家銀行償債安排都在幾個月的周期之內，而且無法改變，同時該房地產企業(yè)又受制于市場或者政策因素，無法在規(guī)定時間內實現(xiàn)計劃回款，那就有可能遭遇償債風險。但是，在現(xiàn)在的房地產形勢下，只要負債率不達到很荒唐的程度，類似于95%以上，應該都可以比較好地控制風險。上述業(yè)內專家認為。資金或成為最大瓶頸對于絕大多數(shù)國內房地產企業(yè)而言，目前無論是公司債券還是項目債券，都并沒有對房地產行業(yè)放開；產業(yè)基金還未立法；信托現(xiàn)在和信貸一樣受到限制。所以最終還是要依靠銀行貸款。如果將預售款與銀行貸款假設為房地產企業(yè)獲得資金最重要的兩條渠道，未來企業(yè)的資金壓力將更為明顯。北京目前已在醞釀有關預售款的監(jiān)管條例；銀行開發(fā)貸款的數(shù)字龐大也讓監(jiān)管部門意識到需要有所節(jié)制。而銀行貸款本身就不能夠用來購買土地。因此種種跡象表明，從2006年中開始，資金已經(jīng)成為制約房地產企業(yè)發(fā)展很重要的因素?，F(xiàn)在，非上市公司或是資金緊張的公司無法激活現(xiàn)有的土地；有實力雄厚的地產公司則稱：如果不是因為融資渠道的受限，他們可以有資金收購更多的公司。在這種現(xiàn)狀下，上市公司還要提升全面攤薄年凈資產收益率(注：銷售凈利潤率資金周轉率財務杠桿，也稱ROE)，本身也存在困難。因為這其中，財務杠桿受到65%負債率的制約，沒有可改變的空間；房地產企業(yè)銷售凈利潤率也在下降，資產周轉率的提升也非一蹴而就。從萬科的案本分析來看，輸出管理已經(jīng)成為提高ROE的一個比較切實可行的方案。該公司從2005年就開始嘗試輸出管理，2006年此類合作更多。在一些合作項目中，該公司都收取不低于3%的項目管理費。按照2006年萬科達到10%的純利潤來分析，3%的提升就可以較大幅度提高其銷售凈利潤率。資產負債率達56% 房產有色景氣行業(yè)舉債擴張來源：中國證券報 發(fā)布時間：2007年11月14日　　最近公布的243份上市公司年報顯示，房地產、有色等熱門行業(yè)上市公司業(yè)績和負債率同步上升,投資增長與產能擴張步伐加快。　　房地產企業(yè)負債高　　去年以來，房地產、有色等熱門行業(yè)中一些高增長企業(yè)，負債水平居高不下。據(jù)本報信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，243家公司的平均資產負債率為56%，%相比略有上升。在長期負債居前20名的企業(yè)里，有6家房地產企業(yè)，5家有色化工企業(yè)，其它公司則分布在電力、港口、交通運輸、傳媒等板塊。房地產企業(yè)中，資產負債率達76%；，資產負債率更是高達78%。其后，中華企業(yè)、金融街、陽光股份的長期負債均在10億元以上。　　有色化工企業(yè)中，。　　在243份年報中，資產負債率前10名均為績差企業(yè)，且其中9家都是“加星戴帽”的*st公司。而從第11名到第30名中，去年業(yè)績大增的企業(yè)卻占了大多數(shù)。其中包括8家房地產公司，華發(fā)股份、萬通先鋒、保利地產、中江地產、陽光股份、高新發(fā)展、中華企業(yè)、渝開發(fā)的資產負債率都在70%以上?！　⊥顿Y擴張導致高負債　　對于有色、化工、鋼鐵等資金密集型行業(yè)的高負債率，平安證券研究所行業(yè)部研究員邵青認為，去年以來，受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，這些行業(yè)的景氣周期出現(xiàn)好轉。而一旦行情變好，不少公司就開始擴張產能，搶占資源，這在有色化工板塊表現(xiàn)得尤其突出，所以公司攤子鋪的比較大，銀行貸款與融資比較多。　　這樣的說法在公司的年報中也有反映。%的原因時就表示，、50萬噸/年合成氨項目、長壽6萬噸/年聚甲醛技改工程項目建設等因素。山東?；瘎t是為了上新項目。這包括正在試車的4萬噸/年甲烷氯化物工程和10萬噸/年醋酸乙酯及5萬噸/年苯胺項目，以及尚未完工的東營100萬噸/年鹵鹽工程?！　∩矍嗾J為，在當前能源緊張的形勢下，優(yōu)質的礦產資源只要被認為是有機會，相關公司肯定會去爭奪。無論是鋅鎳銅鋁還是煤礦石油天然氣，都存在一個“抓住”的問題?！澳呐伦罱挥茫疽捕家M來。像天富熱電和廣輝股份的天然氣項目都屬此類?！鄙矍嗾f，“往往是這樣，負債率高的企業(yè)成長性都不錯。高額負債在未來還可以通過增發(fā)來解決?！钡绻械墓静活欁陨韺嵙?，在經(jīng)濟上升期里盲目大舉債務經(jīng)營，行業(yè)景氣度稍有下滑，巨額債務也可能成為包袱?！　∝搨?jīng)營促使房企借殼　　對于房地產企業(yè)的高負債率，邵青認為，這完全符合房地產企業(yè)的盈利模式。因為房地產項目在決算之前只有預收賬款，前期開發(fā)所需的流動資金只能通過貸款融資來解決?！叭绻嚓P售房政策越來越嚴的話，房地產資金鏈條就會更加緊張。所以，我認為將來房地產開發(fā)資源會向大企業(yè)集中，缺少資金來源的小企業(yè)要么引入新股東，要么被大企業(yè)收購。這也是目前不少優(yōu)質的地產公司越做越大的原因?！鄙矍嗾f。同時，因為地產公司ipo存在困難，將導致很多房地產企業(yè)買殼上市。因為在宏觀調控步步緊逼的情況下，房地產企業(yè)迫切需要一個融資平臺，借殼上