【正文】 地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。（4） 買受方應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行必要的資格審查和法定手續(xù)審查。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致。土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”、“兩書”?！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)?！拔遄C”即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。消費者如購買現(xiàn)房，還應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，向開發(fā)商了解相關(guān)的驗收合格的證明，即“兩書”《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。（5） 房屋買賣合同中的房屋面積誤差如何處理應(yīng)當(dāng)明確具體?！∫话銇碇v，對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是開發(fā)商違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 對于面積的計算方法要注意以下方面：設(shè)計為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的均按陽臺投影面積的一半計算面積；與陽臺相連，設(shè)計或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計算面積；落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標高的，計算面積；公攤面積的計算，～：～。對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對購房者進行了有力保護，但購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準，多退少補”進行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。比如開發(fā)商約定“買受人如若按照面積誤差比絕對值超過3%時要求退房時，應(yīng)在出賣人出示測繪單位出具的房屋實測面積后15日內(nèi)書面向出賣人提出，未在上述期限內(nèi)提出的，將視為買受人放棄要求退房的權(quán)利，并案買受人不退房進行結(jié)算?！鄙鲜黾s定就是限制了買受人的退房權(quán)利。 （6）房屋買賣合同中的房屋質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確。 購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級、品牌；建材配備清單、等級，品牌；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。對墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當(dāng)初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。很難追究開發(fā)商的違約責(zé)任。買受人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標準白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。 （7）房產(chǎn)證、國有土地使用證辦理及交付應(yīng)該有明確具體的時間限制。 最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第18條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；（一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二），商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三），商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”實際簽約時，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。對于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補充條款里面。房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證?，F(xiàn)有法律已經(jīng)對房產(chǎn)證辦理問題做出了明確的規(guī)定，購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有“陷阱”，將辦證的條件和期限進行額外的約定，將辦理條件提高、辦理期限延長等。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購房消費者往往處于不利的境地。（8）了解和確定按揭的辦理方法大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。實際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對購房人資信進行調(diào)查后，可能不會批準提供按揭。實踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。如果銀行不批準按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。 （9） 違約責(zé)任應(yīng)該在平等基且明確具體?！≡诤炗喩唐贩款A(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。另外，對于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三計算寫成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。同時，還應(yīng)該約定：規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金；由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失；加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。（10） 要注意不可抗力條款 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 （11）務(wù)必要重視合同附件及補充協(xié)議?！『贤郊昂贤a充協(xié)議是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標準、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等，補充協(xié)議條款也常常列為合同附件。顯然，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要謹慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。同時，一定要注意開發(fā)商會在補充協(xié)議中對主合同中對自己有利的條款進行變更，造成對自己不利。后面我會講一個案例，就是因為忽視合同附件及合同補充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。（12）對所購商品房進行驗收要認真 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 二手房購房注意事項（1） 全面掌握房屋信息 充分了解所購房屋的真實情況，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復(fù)雜，購房者除了要了解“看得見、摸得著”的房屋情況，更要了解包括國家政策、房屋產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的其他信息。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部門進行核實。 對于其他信息，買受方一方面到現(xiàn)場看房，應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商、中介機構(gòu)了解情況。另外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進行交易，房屋內(nèi)原居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火災(zāi)等情況。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費也相應(yīng)不同，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù)。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買。 如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準上市交易、預(yù)購公房是否需補足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。還有就是了解國家和地方政策，比如現(xiàn)行國家政策規(guī)定，對購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè)稅；比如北京政策對于出售二套房屋需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用，在合同不明確該費用由誰負擔(dān)，就很容易釀成糾紛。 此外，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對交易安全有著重大影響，購房者務(wù)必要了解清楚。如存在共有人，買受人應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，最好公證委托書或同意出售的公證書。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買賣程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時候釀成糾紛。 中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識的不對稱，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款，加重了買賣雙方的責(zé)任，又不將這些條款對買賣方加以提醒或說明，從而釀成了糾紛。比如在北京的買房人沒有購買資格，中介口頭承諾可以辦理購房資格，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，但將上述責(zé)任在買賣合同中約定由買房人承擔(dān)，造成購房資格沒有辦理下來買房人要承擔(dān)違約責(zé)任的局面。比如在北京買房人購買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現(xiàn)有的住房，然后購買新的二手房，中介口頭承諾可以幫買房人在某個期限內(nèi)出售房屋，忽悠當(dāng)事人簽訂新購二手房的房屋買賣合同，最終原房屋沒有出售，造成其對新購二手房房主違約。而在這些違約責(zé)任中，中介沒有任何責(zé)任。 中介為了實現(xiàn)其利益，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達到盡快收取中介費的目的。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。 有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費“走單”的損失，就盡量避免讓買賣雙方見面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉(zhuǎn)交另一方，雙方根本沒有就合同內(nèi)容進行協(xié)調(diào)，難免加重了交易雙方的不信任感。更有些中介是賣方的獨家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為 另外，中介代理費必須有代理費明細單等內(nèi)容，目前市場上存在房產(chǎn)經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途、價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。 購買二手房求助中介，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點，購房人絕對不能偷懶。除此以外，買賣雙方還應(yīng)當(dāng)確保自己與交易的另一方直接見面接洽。（3）二手房買賣合同要具體、全面、明確很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，