【正文】 邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。，%；，%；，%。三次產業(yè)結構出現新變化，第一產業(yè)和第二產業(yè)比重有所提高，第三產業(yè)比重有所下降。%，%；%，；%，%。建筑業(yè)：，%；，%；，%%。建筑企業(yè)效益有所提高，按施工產值計算，增長17%。%。房地產業(yè)：，%。全年房地產開發(fā)量1497萬平方米，%；，%。2004年1到9月，西安市房地產開發(fā)投資增速回落，商品房施工面積與竣工面積增勢趨緩，商品房平均銷售價格繼續(xù)攀升。1到9月份，%，%，%。資金上，增幅全面回落，國內貸款增幅銳減。1到9月份，%。1到9月，。另外，商品房銷售減速，價格攀升。1到9月份，%，%；，%，%。截至9月份，西安商品房平均售價為每平方米2562元，%%。其中，商品住宅每平方米2371元，辦公樓和商業(yè)用房分別為每平方米3947元和每平方米4339元。從1到9月的價格趨勢上看，5月每平方米2582元，到達一個小高峰，然后有所回落，8月份后又開始上揚。%，創(chuàng)歷年新高。商品房銷售價格以每平方米2850元收盤。其中，住宅類每平方米2710元，%；非住宅類每平方米5730元，%；“二手房”%。西安市城調隊的調查結果顯示，2005年一季度，經歷了去年的宏觀調控、今年的利率上調之后，西安房地產市場價格穩(wěn)中有升。%外，今年首季我市房屋銷售、%、%%，房價絕對值與相對漲幅明顯低于國內多數大城市及東部沿海地區(qū)。（1）多層住宅漲價較多 據調查統(tǒng)計，全市第一季度商品房、%%。在商品房中，%。經濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格比去年同期分別上漲6%、%（其中多層上漲10%、%）、%（%、%）。非住宅價格比上年同期上漲2%。商品房價格上漲也刺激了二手房價格上漲。從調查看，今年一季度我市二手房交易地段范圍明顯擴大；廣大工薪階層面對商品房地段選擇面較窄、價格高等因素，紛紛進入二手房市場。%，%。（2）房屋租價略有下降 受辦公樓（寫字樓）及商業(yè)娛樂用房租賃價格下跌的影響，%。其中，住宅租價上升2%、%。由于寫字樓和商業(yè)娛樂用房價格下降。受政府定價以及調價必須經過業(yè)主委員會等因素的制約，%，其余均與上年同期持平。此外，%；從用地項目價格變化看，商業(yè)、旅游、%，%，%、%。（3）中高住宅需求上升從今年一季度房屋銷售情況看，受去年下半年出臺的土地政策以及用地緊缺等因素影響，高檔住宅（包括別墅和高檔公寓）盡管每平方米售價4000元以上，但需求仍呈上升趨勢。目前西安城區(qū)人口已近400萬，中高收入戶以及部分外來人口住房消費熱情高漲，成了買房的主力軍。而占銷售總額三成以上的普通住宅，由于價位適中（每平方米2500元左右），尤其是多層住宅備受工薪族的青睞，銷售勢頭看好；與上年同期和上個季度相比，多層住宅價格分別上漲10%%，在各類商品房中漲幅居首。（4）城外升速快于城內隨著市委、市政府加快城市化進程系列政策的出臺，道路、立交等基礎設施建設步伐加快，高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)等迅速崛起，本地、外地房地產開發(fā)商巨資投入、精心打造的知名品牌樓盤遍及全市。加之城內土地資源消耗殆盡，以及住戶住房投資意向的變化，城外房地產市場漸入佳境，房價屢創(chuàng)新高。據市城調隊調查，今年1季度高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、南二環(huán)外商品房均價分別為4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，%、%%。與此相反，城區(qū)商品房售價僅4166元/平方米，%。城外房價的快速提升，與城區(qū)內的價格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產價格結構趨于合理。　近幾年來西安市房地產銷售狀況分析表21項目 年份2001年2002年2003年房地產開發(fā)投資主要指標（萬元）6742117936891248177別墅、高檔公寓997118456948434辦公樓5414663238129362商業(yè)營業(yè)用房6441367385164846其中辦公樓所占比重%%%商品房實際銷售面積(㎡)225346825289582527368別墅、高檔公寓13863613937393374辦公樓14897884515138679商業(yè)用房998614933878599其中辦公樓所占比重%%%實際銷售額（萬元）472204513468542851別墅、高檔公寓491635206834009辦公樓582013981163575商業(yè)用房438051408035011其中辦公樓所占比重%%%商品房預售面積(㎡)674407610198523516別墅、高檔公寓35000950521022辦公樓8594121482800商業(yè)用房133232911829557其中辦公樓所占比重%%%商品房空置面積(㎡)508233571417638528別墅、高檔公寓438842134251846辦公樓1381855423759352商業(yè)用房215524687948520其中辦公樓所占比重%%%資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒根據表21可以得出，寫字樓的投資額在近幾年持續(xù)上升，2003年的增幅達到了49%，隨著投資的上漲，寫字樓的平均售價也一路飆升，從2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，別墅、高檔公寓的價格卻是一路走低，同時，辦公樓空置率的下降也可以顯示出市場對寫字樓需求的增長。這與經濟發(fā)展情況，國家的宏觀經濟政策也是相吻合的?！∥靼彩袑懽謽鞘袌鰻顩r分析(1) 供給狀況調查雖然國家并沒有一個具體的寫字樓分類標準，但參照北京、上海等地的寫字樓市場，我們可以發(fā)現，就目前已建成的寫字樓來看，西安市寫字樓市場還不是很成熟，具體表現為分級標準不明確，很少有諸如5A級，或一級、二級之類的區(qū)分，裝修標準普遍不高，員工餐廳、會議設施等不能滿足需要，特色不明顯，只有老三屆世紀星大廈、高新國際商務中心等少數項目在這幾方面做得較好。a) 西安市寫字樓存量分析（表22）表22區(qū)域城東城南城西城北城內曲江合計數量㎡174352213005430045195111240001036514比例%%%%%100%由此，我們可以清楚地看出，城西、城南、城內集中了西安市80%以上的寫字樓，城北作為新經濟開發(fā)區(qū)，還沒有一座商業(yè)化的寫字樓，這也體現了寫字樓市場的一個共性——分布區(qū)域較為集中。具體說來，主要集中在兩線一區(qū)，即：和平路，向北延伸至解放路一線；新城廣場，北大街延伸至南大街一線；高新區(qū)一區(qū)。另外，在南二環(huán)沿線，東門外東關正街，南門外南關正街至長安北路，以及曲江新區(qū)，都有分布。b) 目前西安市寫字樓租金水平據調查，目前西安市寫字樓租金水平基本穩(wěn)定在30—50元/平米*月，具體分布見表23：表23租金3040415051606170718081以上比例%40%%%0%c) 目前西安市寫字樓售價水平由于被訪問者對此問題回答較少，有效答案較少，分析不具代表性，故只能根據開發(fā)商提供的數據估算。表24為西安市主要寫字樓概況：表24區(qū)域項目名稱現狀面積㎡租金售價東郊招商局廣場建成68000　5000　世貿大廈建成54000　4050南郊長安國際廣場在建500008USD13000　高速大廈建成43678　5500　老三屆 世紀星大廈建成59000656150　富城大廈建成18000　6000西郊高新國際商務中心建成14000088　　創(chuàng)業(yè)廣場建成85600　6300　匯德廣場建成40000　4800　財富中心建成　5900續(xù)表24區(qū)域項目名稱現狀面積㎡租金售價　E陽國際建成30000　5500　高科廣場建成39000　6500　西部國際廣場在建124945　6200　麗華科技大廈在建37000　6800　海星城市廣場在建138200　5500　華晶商務廣場在建23000　4800　西部電子信息大廈在建80000　6000　紫州國際在建27225　4598　天創(chuàng)國際大廈在建57000　5500　豪杰旺座時代廣場在建　　北郊經發(fā)大廈在建50000　5500　東方濠景商務大廈在建43896　　城內凱愛大廈建成45000　5600　新時代廣場建成24000　　　金泰豐商務大廈建成29000366480　裕朗國際在建40120　　　名流天地在建17000　5500曲江會展國際大廈在建67000　3600　國際科技孵化大廈建成24000　3380資料來源：，部分樓盤售樓部通過上表，我們可以得到西安市寫字樓市場的大概售價，見表25：表25區(qū)域城東城南城西城北城內曲江售價（元）4525550058603490d) 物業(yè)管理水平物業(yè)管理普遍不能滿足需要，根據問卷顯示，在不滿意的物業(yè)服務的11個選項中，電梯等候時間過長，車位數量不夠，且租金過高，此問題在城內尤為嚴重，還有空調系統(tǒng)不佳幾項占了多數，具體見表26：表26項目電梯等候時間車位數量車位租金空調系統(tǒng)合計比例%%%%%但在調查中也能發(fā)現，西安寫字樓市場正在蓬勃發(fā)展，在建的項目如長安國際廣場、經發(fā)大廈、海星城市廣場、裕朗國際等項目正在對以上不足之處進行完善甚至超越。(2) 西安市寫字樓供給預測：近年來，西安市經濟迅猛發(fā)展，GDP增長速度連續(xù)五年保持在13％以上，經濟發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期，城市規(guī)模也隨之迅速擴大，寫字樓，商鋪等建設日趨升溫，除在原有寫字樓成熟地區(qū)繼續(xù)開發(fā)建設外，北郊經濟技術開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的開發(fā)建設不容小視，增長率分別達到了100%%。據調查顯示，未來兩年內，西安市寫字樓供應面積將有較大幅度的上升，具體分布見表27：表27區(qū)域城東城南城西城北城內曲江合計在建量11500652036938965712067000964186總量185852295639108208193896252231910002000700增長率％100(3) 西安寫字樓市場需求分析通過對分布在城內、城南、城西的九座寫字樓內工作的人員的訪問及對結果的分析，可以得到以下一些信息：a) 在寫字樓內辦公的單位，大多集中在IT業(yè)、房地產業(yè)、通訊電子設備制造銷售業(yè)、金融保險、咨詢服務等行業(yè)。比例分布如表28：表28行業(yè)IT業(yè)房地產業(yè)咨詢服務等行業(yè)貿易中介零售百貨通訊電子制造業(yè)金融保險合計比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%b) 省內公司，省外公司（包括省外駐陜辦事處，分公司）%，%，9%。c) 辦公場所的獲得方式主要為租賃，占到總數的2/3，剩下1/3為購買寫字樓。d) 被走訪的公司入住寫字樓的時間大多為1—2年，%，可見，西安寫字樓市場成熟的時間不長。 e) 入住率分析，見表29。表29選項60%以下60%70%70%80%80%90%90%以上比例%%%%%平均入住率估算：平均入住率=∑各選項平均數（60%以下取50%，90%以上取95%）各選項所占比例可得，%。f) 人均辦公面積估計，見表210。表210面積㎡5以下510101515以上比例%%%%人均辦公面積=∑各選項平均數（5以下取3，15以上取18）各選項所占比例可得，㎡。(4) 西安兩年內寫字樓市場需求預測：需求總面積=行業(yè)從業(yè)人數人均辦公面積租賃（購買）概率a) 行業(yè)從業(yè)人數估計表211分行業(yè)人數統(tǒng)計（萬人）2001年2002年2003年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產業(yè)租賃和商務服務業(yè)　　居民服務和其他服務業(yè)　　信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)　　服務業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒根據2002002003三年西安市分行業(yè)人數統(tǒng)計，參照西安市GDP年增長速度（取13%），可得幾年后各行業(yè)從業(yè)人數見表212：表212分行業(yè)人數統(tǒng)計（萬人）2005年2006年2007年制造業(yè)金融保險業(yè)批發(fā)零售業(yè)房地產業(yè)租賃和商務服務業(yè)