當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景-文庫(kù)吧
2025-06-09 06:49 本頁(yè)面
【正文】 等級(jí)土地生產(chǎn)的商品產(chǎn)量存在差異。優(yōu)等地上的級(jí)差地租等于土地上的商品帶來(lái)的收入與成本之差。 例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。小麥價(jià)格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤(rùn)為 1000元/畝 500元/畝 = 500元/畝 這500元將變成肥沃土地的地租。 古典地租理論在房?jī)r(jià)例子上，遭到了挑戰(zhàn)。因?yàn)楹玫囟蔚淖》慨a(chǎn)量和差地段一樣。(二)房?jī)r(jià)理論 滿足人相同需要的商品間的消費(fèi)者選擇理論 我們把商品所具有的滿足人某種需要的能力，稱為商品的有用性。 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在滿足人同一種需要的商品間做選擇時(shí)，會(huì)在價(jià)格相同時(shí)，選擇有用性高的商品，而在有用性相同的情形下，選擇價(jià)格低的商品。 以消費(fèi)者在兩臺(tái)電腦之間做選擇為例。如果兩臺(tái)電腦價(jià)格相同，消費(fèi)者會(huì)選擇性能好的電腦；而如果在兩臺(tái)電腦性能相同，消費(fèi)者會(huì)選擇價(jià)格低的那一臺(tái)。 房?jī)r(jià)的例子，實(shí)際上與這種消費(fèi)者選擇理論息息相關(guān)。因?yàn)橘?gòu)買房子時(shí)，消費(fèi)者需要在不同地段的房子之間做出選擇，不同地段的房子滿足的都是居住的需要。滿足人同一種需要的商品間，消費(fèi)者如何做出選擇？ 特征房?jī)r(jià)理論 以Lancaster （1966）的消費(fèi)者理論和Rosen（1974）的特征價(jià)格理論為理論基礎(chǔ)的特征價(jià)格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來(lái)房?jī)r(jià)模型的主流模型之一。 特征房?jī)r(jià)模型： 其中，P為住房?jī)r(jià)格向量，Z為影響住房?jī)r(jià)格的因素向量（住房的特征）， 為隨機(jī)誤差項(xiàng)向量。 例如，Evans（1973）建立的倫敦房?jī)r(jià)模型： Log P=+ A 其中，P：房?jī)r(jià)，A：住房面積，D：距CBD距離，T：住房使用時(shí)間。 房?jī)r(jià)變動(dòng)規(guī)律 1，住房本身越好，房?jī)r(jià)越高；住房本身越差，房?jī)r(jià)越低 2，地段越好，房?jī)r(jià)越高；地段越差，房?jī)r(jià)越低 3，城市周邊區(qū)域住房生產(chǎn)成本越高，房?jī)r(jià)越高，生產(chǎn)成本越低，房?jī)r(jià)越低。 4，城市周邊居住條件越差，房?jī)r(jià)越高，居住條件越好，房?jī)r(jià)越低。 5，城市發(fā)展速度越快，房?jī)r(jià)越高，城市發(fā)展速度越慢，房?jī)r(jià)越低，城市處于萎縮階段，房?jī)r(jià)最低。 6，銀行利息率越低，房?jī)r(jià)越高，銀行利息率越高，房?jī)r(jià)越低。 7，土地越短缺，房?jī)r(jià)越高，土地供應(yīng)越充裕，房?jī)r(jià)越低。 8，政府審批越復(fù)雜，房?jī)r(jià)越高，政府審批越簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)越低。 利用上述8個(gè)理論武器，結(jié)合其他因素（如心理預(yù)期等因素），大家勇敢地去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)吧。 二、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1，高GDP、高就業(yè)的建筑行業(yè) 建筑行業(yè)產(chǎn)值已占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的22%左右。2009年，%，%。建筑行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)3000萬(wàn)人。 2009年，%。建筑行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在20%30%。 不過(guò)，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)緩慢。2009年，%；，%；，%。其中，%。 2009年住宅竣工面積低于GDP增長(zhǎng)速度。住房：價(jià)格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009年度住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率（%）住房產(chǎn)量(億平方米)住房產(chǎn)量增長(zhǎng)率（%）200952008102007200620051620042003200220012000住房：價(jià)格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009 本年住房?jī)r(jià)格漲幅 上一年住房產(chǎn)量漲幅 2，過(guò)高的房?jī)r(jià) 2010年5月，北京商品房新開盤均價(jià)25680元/平方米 2010年4月上海22926元/平方米。 2010年4月，深圳市新建商品住宅銷售均價(jià)為每平方米20567元，上海全市商品住宅成交均價(jià)22926元/平方米，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為11511元/平方米，天津商品住宅成交均價(jià)9900元/平方米, 元/平方米。36個(gè)大中城市2010年4月份新建商品房集中成交價(jià)為8411元/平方米。 測(cè)定房?jī)r(jià)是否過(guò)高有兩個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn)
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1