當代中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景-文庫吧
2025-06-09 06:49 本頁面
【正文】 等級土地生產(chǎn)的商品產(chǎn)量存在差異。優(yōu)等地上的級差地租等于土地上的商品帶來的收入與成本之差。 例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。小麥價格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤為 1000元/畝 500元/畝 = 500元/畝 這500元將變成肥沃土地的地租。 古典地租理論在房價例子上，遭到了挑戰(zhàn)。因為好地段的住房產(chǎn)量和差地段一樣。(二)房價理論 滿足人相同需要的商品間的消費者選擇理論 我們把商品所具有的滿足人某種需要的能力，稱為商品的有用性。 我們會發(fā)現(xiàn)，消費者在滿足人同一種需要的商品間做選擇時，會在價格相同時，選擇有用性高的商品，而在有用性相同的情形下，選擇價格低的商品。 以消費者在兩臺電腦之間做選擇為例。如果兩臺電腦價格相同，消費者會選擇性能好的電腦；而如果在兩臺電腦性能相同，消費者會選擇價格低的那一臺。 房價的例子，實際上與這種消費者選擇理論息息相關。因為購買房子時，消費者需要在不同地段的房子之間做出選擇，不同地段的房子滿足的都是居住的需要。滿足人同一種需要的商品間，消費者如何做出選擇？ 特征房價理論 以Lancaster （1966）的消費者理論和Rosen（1974）的特征價格理論為理論基礎的特征價格模型（Hedonic Price Model），是近幾十年來房價模型的主流模型之一。 特征房價模型： 其中，P為住房價格向量，Z為影響住房價格的因素向量（住房的特征）， 為隨機誤差項向量。 例如，Evans（1973）建立的倫敦房價模型： Log P=+ A 其中，P：房價，A：住房面積，D：距CBD距離，T：住房使用時間。 房價變動規(guī)律 1，住房本身越好，房價越高；住房本身越差，房價越低 2，地段越好，房價越高；地段越差，房價越低 3，城市周邊區(qū)域住房生產(chǎn)成本越高，房價越高，生產(chǎn)成本越低，房價越低。 4，城市周邊居住條件越差，房價越高，居住條件越好，房價越低。 5，城市發(fā)展速度越快，房價越高，城市發(fā)展速度越慢，房價越低，城市處于萎縮階段，房價最低。 6，銀行利息率越低，房價越高，銀行利息率越高，房價越低。 7，土地越短缺，房價越高，土地供應越充裕，房價越低。 8，政府審批越復雜，房價越高，政府審批越簡單，房價越低。 利用上述8個理論武器，結合其他因素（如心理預期等因素），大家勇敢地去預測房價走勢吧。 二、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 1，高GDP、高就業(yè)的建筑行業(yè) 建筑行業(yè)產(chǎn)值已占國民經(jīng)濟的22%左右。2009年，%，%。建筑行業(yè)從業(yè)人員超過3000萬人。 2009年，%。建筑行業(yè)對GDP增長的貢獻在20%30%。 不過，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)供應量增長緩慢。2009年，%；，%；，%。其中，%。 2009年住宅竣工面積低于GDP增長速度。住房：價格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009年度住房價格增長率（%）住房產(chǎn)量(億平方米)住房產(chǎn)量增長率（%）200952008102007200620051620042003200220012000住房：價格漲幅與產(chǎn)量漲幅20002009 本年住房價格漲幅 上一年住房產(chǎn)量漲幅 2，過高的房價 2010年5月，北京商品房新開盤均價25680元/平方米 2010年4月上海22926元/平方米。 2010年4月，深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米20567元，上海全市商品住宅成交均價22926元/平方米，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價為11511元/平方米，天津商品住宅成交均價9900元/平方米, 元/平方米。36個大中城市2010年4月份新建商品房集中成交價為8411元/平方米。 測定房價是否過高有兩個最重要的標準
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