【正文】 競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。 　　3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。 　　4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。 　　5）價格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個普通性原則； 　　銷售當(dāng)時的市場環(huán)境； 　　周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況； 　　樓盤自身的客觀條件； 　　銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排； 　　發(fā)展商的成本及房地產(chǎn)目標(biāo)； 　　以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。 　　銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?　　廣告宣傳計劃。 　?。?）、原則 　　服從公司整體房地產(chǎn)宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。 　　強(qiáng)調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。 　　強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。 　　不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時機(jī)，及時、靈活的進(jìn)行。 　?。?）、廣告目標(biāo) 　　建立并樹立項目品牌形象。 　　明確提出將項目包裝成何種效果。 　　有力促進(jìn)樓盤銷售。 　　（3）、廣告方式 　　全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。 　?。?）、廣告風(fēng)格 　　自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中； 　　重點突出項目的各項優(yōu)勢； 　　注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)； 　　強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。 　?。?）、賣點整合 　　項目適合炒作的概念。 　　樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。 　?。?）實施步驟可按以下方式進(jìn)行： 　　策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告 　　各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。 　　節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。 　　把握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費者。 　　積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。 　　具體行動方案 　　根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的房地產(chǎn)側(cè)重點，抓住旺季房地產(chǎn)優(yōu)勢。 　　房地產(chǎn)策劃書六、策劃方案各項費用預(yù)算?！　∵@一部分記載的是整體房地產(chǎn)方案推進(jìn)過程中的費用投入，包括房地產(chǎn)過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。房地產(chǎn)營銷的五個階段第一階段：地段階段 這一階段都是原始的、樸素的開發(fā)，沒有涉及到購房者是否需要、是否喜愛，只要是好地段就能賣得快、賣得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更為開發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。 第二階段：概念包裝階段 隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時，還有一大批房屋銷售不出去。在這種情況下，“概念地產(chǎn)”、“包裝地產(chǎn)”應(yīng)運而生，這不過是推銷手段的一種變化。 首先看包裝地產(chǎn)的運作：1．要擁有一個好名字，形成一種市場推廣主題；2．要做好整個廣告的發(fā)布，尤其是煽情式廣告作用較大；3．開始重視現(xiàn)場銷售管理；4．對整個樓盤進(jìn)行現(xiàn)場美化；5．通過新聞媒介大規(guī)模宣傳。但是這種包裝并不能改變樓盤本身的缺陷。 包裝地產(chǎn)出現(xiàn)后確實收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的銷售業(yè)績。實際上樓盤包裝的確是開盤銷售前必須要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有許多開發(fā)商認(rèn)為包裝是十分重要的。 概念房地產(chǎn)可概括為“跳出房地產(chǎn)圈子搞房地產(chǎn)”，也就是除了房子本身外，再賦予房地產(chǎn)一個附加的東西，形成一種概念。如：1．建校，尤其是與名校聯(lián)合建校，通過人們對學(xué)校的興趣帶動房產(chǎn)銷售；2．綠化，即在小區(qū)中不建房子先搞綠化，這樣就產(chǎn)生了“綠色風(fēng)暴”、“綠色住宅”的宣傳；3．風(fēng)格，即將建筑藝術(shù)作為賣點，并以巴洛克、新古典、歐洲經(jīng)典、發(fā)現(xiàn)歐洲等概念進(jìn)行炒作；4．水，即在“水面”上做文章，倡導(dǎo)“親水性”住宅；5．智能化，即在安全保衛(wèi)、物業(yè)管理、收費系統(tǒng)上采用一些智能化的設(shè)施，打出智能化數(shù)字小區(qū)、數(shù)碼社區(qū)、e屋等概念；6．景觀，即對樓盤的環(huán)境景觀進(jìn)行專門設(shè)計，銷售過程中注重對景觀的炒作、推廣，但有時“為環(huán)境而環(huán)境”造成建造與維護(hù)成本過高，脫離了實際的需求；7．會所，即以所建會所的規(guī)模、檔次、功能吸引人們的關(guān)注，但入住后對會所的維護(hù)與營運可能使開發(fā)商背上一個包袱；8．物業(yè)管理，即尋找一家有名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，或追求物業(yè)管理服務(wù)的高檔化，以此為賣點進(jìn)行推銷；，即以郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮等形成概念，但是，對住宅而言，郊區(qū)生活環(huán)境的成熟性低往往成為制約。 在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“概念”是華而不實的東西，隨著購房者理性程度的增加以及購房重點的轉(zhuǎn)移，還是要求認(rèn)認(rèn)真真、扎扎實實的做好樓盤本身的開發(fā)。這就進(jìn)入了第三個階段。 第三階段：產(chǎn)品素質(zhì)階段 樓盤是一種特殊的產(chǎn)品，按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點，樓盤是否暢銷，不是包裝、廣告或概念的問題，關(guān)鍵是樓盤產(chǎn)品自身的問題。 一個好樓盤的標(biāo)準(zhǔn)是要達(dá)到“五好”原則，即位置好；戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設(shè)施好；物業(yè)管理好。開發(fā)的樓盤應(yīng)缺什么補(bǔ)什么，不可以一點代替全部。然而，將樓盤的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能暢銷，精品主要的表現(xiàn)就是增加