【正文】 家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。私房 也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商 普遍采用的一種房屋銷售方式。爛尾的情況一般不會發(fā) 生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷 售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各 層建筑面積之和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 規(guī)定較 小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。它通常包 括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用 地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。道路紅線道路紅線是指城市道路　含居住區(qū)級道路　用地的規(guī)劃控制線。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地　含宅間綠地和宅間小路等　的總稱其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他 單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。銷售面積銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡 稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概 念。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳， 衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。預(yù)售價 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。建筑小品 是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。開 發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。內(nèi)銷房 是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無房的人，可以買 一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶， 也能賣掉自己的多余住房換取收益。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。后期出現(xiàn)的問題往往是前期工作不扎實造成的，所以需要注意的是搞清所開發(fā)樓盤存在的問題是什么，在哪里，以及何時會發(fā)生?通過預(yù)測揚長避短。 樓盤誕生后要有一個良好的市場環(huán)境及上市成長的“營養(yǎng)手段”，這樣才能優(yōu)秀出眾。 概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個社區(qū)有較強的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。 一個好樓盤的標(biāo)準(zhǔn)是要達(dá)到“五好”原則，即位置好；戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設(shè)施好；物業(yè)管理好。 在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。 隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時，還有一大批房屋銷售不出去。 　　房地產(chǎn)策劃書六、策劃方案各項費用預(yù)算。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。 　?。?）、廣告目標(biāo) 　　建立并樹立項目品牌形象。 　　5）價格策略：這里強調(diào)幾個普通性原則； 　　銷售當(dāng)時的市場環(huán)境； 　　周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況； 　　樓盤自身的客觀條件； 　　銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排； 　　發(fā)展商的成本及房地產(chǎn)目標(biāo)； 　　以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。 　　建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。 　　所謂的房地產(chǎn)實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了房地產(chǎn)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機會，策劃就成功了一半。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項目房地產(chǎn)對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。 　　企業(yè)房地產(chǎn)上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面： 　　初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際操作經(jīng)驗。 　?。ǘ┖啙崢銓嵲瓌t：要注意突出重點，抓住企業(yè)房地產(chǎn)中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強，具有實際操作指導(dǎo)意義。 　　二、房地產(chǎn)策劃書的基本內(nèi)容 　　房地產(chǎn)策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或房地產(chǎn)活動的不同要求，在房地產(chǎn)策劃書的內(nèi)容與編制格式上也有變化。 　　企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。對于不同市場階段上的樓盤房地產(chǎn)側(cè)重點如何，相應(yīng)房地產(chǎn)策略效果如何，需