房地產(chǎn)營銷策略專業(yè)培訓(xùn)-文庫吧
2025-06-02 14:00 本頁面
【正文】 通”、“時間就是金錢” 物業(yè)管理——“名牌管家、星級服務(wù)” （四） 整體推售計劃 按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。 時 間 推出單位 備 注 2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業(yè)街 定價時考慮面積位置因素 2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據(jù)交錢登記情況調(diào)整推出 考慮因素: 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售后期剩余的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。 9號樓為16層小高層考慮到當(dāng)?shù)乜蛻魧π「邔拥碾娞菸锕懿缓苄湃危由暇o靠[水石廣場]大商業(yè)，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對后市銷售的巨大壓力； 7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質(zhì)素具有優(yōu)勢，在公開發(fā)售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。 復(fù)式單位由于面積大、總價高，且客戶對于上6樓居住的不便等因素，使其相對其余單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，,再推出，以便盡快消化。 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當(dāng)?shù)臅r機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。 （五） 價格策略 建議定價：水石嘉園9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡ 以上定價要通過周遍市場調(diào)研分析后決定。建議價格在開盤前7天決定為好。 [水石嘉園]定價因素系數(shù)調(diào)差表 棟號 房號 定價因素系數(shù)調(diào)差 合計 備注 噪音 景觀 朝向 戶型 9棟 01 02 03 04 05 06 07 08 5棟 01 02 7棟 01 02 03 02 03 04 定價因素調(diào)差說明 噪音因素： 9棟臨城市主干道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調(diào)差系數(shù)僅作局部微調(diào)。 景觀因素： 7棟視野開闊，整體景觀優(yōu)，故分值可相對調(diào)高。 朝向因素： 9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數(shù)可不計。 戶型因素： 各戶型間面積相近，房型合理無明顯優(yōu)良差異，凡有門沖的戶型單位為2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟4戶型及戶型設(shè)計極為合理的D棟1戶型單位加2。 層差因素 由于本項目為116層的小高層，第一，當(dāng)?shù)乜蛻魧τ谛「邔拥暮笃陔娞菸锕艿姆?wù)普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業(yè)使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的采光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。 六、公開發(fā)售前促銷策略 通過營銷的手段以保證內(nèi)部認購及開盤階段銷售的持續(xù)熱度，我們建議分四步的策略： 第一步：積累客戶期（2006年3月28日前） 操作：爭取于2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據(jù)），領(lǐng)取本項目認購籌碼，便于后期開盤準確定價，不承諾其意向認購房號。 優(yōu)惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優(yōu)先享受公開發(fā)售日當(dāng)天推出優(yōu)惠。 第二步：選取房號期（4月26日——4月28日） 操作：4月26日當(dāng)日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當(dāng)天按派籌順序挑選房號，大定在公開發(fā)售日交納并同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，制造項目市場熱點。 優(yōu)惠：本階段意向客戶，意向金轉(zhuǎn)定金，同樣享受公開發(fā)售當(dāng)日優(yōu)惠。 第三步：公開發(fā)售（4月28日） 操作：公開當(dāng)天公布價格及當(dāng)天優(yōu)惠，另外通過優(yōu)惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉(zhuǎn)定金并簽署認購書。 優(yōu)惠：公開發(fā)售當(dāng)日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數(shù)額的優(yōu)惠折扣（數(shù)量初定為10套，銷售價格先加價2%再優(yōu)惠）。 第四步：開盤延續(xù)期4月29日~5月7日 操作：針對內(nèi)部認購未成交客戶推出少
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