房地產營銷策略專業(yè)培訓-文庫吧
2025-06-02 14:00 本頁面
【正文】 通”、“時間就是金錢” 物業(yè)管理——“名牌管家、星級服務” （四） 整體推售計劃 按照圖紙編號：5—7—9棟，依次編號為01—02—03單元，再依次編房號為101—102—103等。 時 間 推出單位 備 注 2006年4月28日 9號樓水石廣場精品商業(yè)街 定價時考慮面積位置因素 2006年4月28日 水石嘉園3棟小高層 根據交錢登記情況調整推出 考慮因素: 通過對項目進行合理的銷控，避免在銷售后期剩余的單位全部為劣勢單位，化解尾盤銷售困難。 9號樓為16層小高層考慮到當地客戶對小高層的電梯物管不很信任，加上緊靠[水石廣場]大商業(yè)，受到噪音的影響大，最早將其以新單位的形象，配合較其他樓棟低價位推出可以減低對后市銷售的巨大壓力； 7棟小高層朝向中心園林景觀，樓距較大，整體質素具有優(yōu)勢，在公開發(fā)售前推出以便促進銷售進度，堅定客戶消費信心。 復式單位由于面積大、總價高，且客戶對于上6樓居住的不便等因素，使其相對其余單位的消費層面窄，銷售周期相對較長，,再推出，以便盡快消化。 保留單位的景觀相對較好、受噪音的影響小，建議先控制銷售，在適當的時機推向市場，配合促銷活動，刺激消費購買行為。 （五） 價格策略 建議定價：水石嘉園9棟起售價2500元/㎡ 均價：3000元/㎡ 以上定價要通過周遍市場調研分析后決定。建議價格在開盤前7天決定為好。 [水石嘉園]定價因素系數調差表 棟號 房號 定價因素系數調差 合計 備注 噪音 景觀 朝向 戶型 9棟 01 02 03 04 05 06 07 08 5棟 01 02 7棟 01 02 03 02 03 04 定價因素調差說明 噪音因素： 9棟臨城市主干道——南譙北路，16層小高層噪音偏大，整體負值最大，噪音尤其是清早、夜晚較為突出，整體負值其次。另外靠水石廣場入口的部分單位噪音調差系數僅作局部微調。 景觀因素： 7棟視野開闊，整體景觀優(yōu)，故分值可相對調高。 朝向因素： 9棟的位置朝向基本相同，為正南偏東，朝向較好，因此此系數可不計。 戶型因素： 各戶型間面積相近，房型合理無明顯優(yōu)良差異，凡有門沖的戶型單位為2，客廳朝西北或東北的戶型單位再減2，另外較小面積的E棟4戶型及戶型設計極為合理的D棟1戶型單位加2。 層差因素 由于本項目為116層的小高層，第一，當地客戶對于小高層的后期電梯物管的服務普遍表示懷疑，第二，考慮到小高層的物業(yè)使用費用較高，增加使用成本，第三，同時考慮到小高層之間的棟距決定了每戶的采光效果，因此建議樓層差：針對11層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，針對16層的小高層相對拉開為每兩層遞增元/平米，保證每套房源順利出售。 六、公開發(fā)售前促銷策略 通過營銷的手段以保證內部認購及開盤階段銷售的持續(xù)熱度，我們建議分四步的策略： 第一步：積累客戶期（2006年3月28日前） 操作：爭取于2006年3月28日開始接待已登記客戶咨詢。本階段客戶交納最高20000元意向金（填開收據），領取本項目認購籌碼，便于后期開盤準確定價，不承諾其意向認購房號。 優(yōu)惠：在3月28日——4月28日開盤前，來交20000元意向金的客戶可優(yōu)先享受公開發(fā)售日當天推出優(yōu)惠。 第二步：選取房號期（4月26日——4月28日） 操作：4月26日當日公布具體房號價格及推售房號，客戶在當天按派籌順序挑選房號，大定在公開發(fā)售日交納并同時簽署認購書。提前一周達到項目熱銷的目的，同時為開盤營銷提供素材，制造項目市場熱點。 優(yōu)惠：本階段意向客戶，意向金轉定金，同樣享受公開發(fā)售當日優(yōu)惠。 第三步：公開發(fā)售（4月28日） 操作：公開當天公布價格及當天優(yōu)惠，另外通過優(yōu)惠的形式，吸引前期選定房號的客戶轉定金并簽署認購書。 優(yōu)惠：公開發(fā)售當日成交客戶可享受1%的折扣，且可參與抽獎額外固定數額的優(yōu)惠折扣（數量初定為10套，銷售價格先加價2%再優(yōu)惠）。 第四步：開盤延續(xù)期4月29日~5月7日 操作：針對內部認購未成交客戶推出少
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