房地產(chǎn)經(jīng)紀人概念與實務(wù)-文庫吧
2025-06-01 12:36 本頁面
【正文】 。代理服務(wù)與居間服務(wù) 根據(jù)《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，從事中介服務(wù)活動的代理人一般為委托代理人。我國一些經(jīng)紀管理規(guī)定，將代理人也列入經(jīng)紀活動經(jīng)營范圍，但代理人與經(jīng)紀人在法律關(guān)系上有明顯區(qū)別，根據(jù)委托代理合同與經(jīng)紀（居間）合同的法律關(guān)系，對委托代理人與（居間）人的主要特征進行區(qū)別比較。（1） 代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進行代理活動， 由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔；而經(jīng)紀（居間）人則是處 于獨立地位，以自己的名義來從事經(jīng)紀活動，其法律后果由自 己承擔。（2） 代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀（居間）人在其經(jīng)紀活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進行交易。（3） 代理人在交易活動中向第三人地理表達自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同；而經(jīng)紀（居間）人則向交易雙方表達的是買賣雙方的意志，無權(quán)控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。（4） 代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù)；而經(jīng)紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權(quán)利與義務(wù)，但無權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。（5） 代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進媒介行為，而不能為其他人進行；經(jīng)紀（居間）人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動。（6） 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務(wù)報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報酬數(shù)額，經(jīng)紀（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標準一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。咨詢服務(wù)與經(jīng)紀（居間）服務(wù) 中介服務(wù)活動包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀（居間）服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調(diào)查、市場預測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀（居間）服務(wù)中也包含有一定的咨詢服務(wù)內(nèi)容，但經(jīng)紀（居間）活動中不包括咨詢服務(wù)活動。在我國的一些經(jīng)紀人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀活動，但實質(zhì)上有一定的區(qū)別。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀（居間）合同的法律
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