【正文】 。 檢查員工各種記錄表填寫的真實性，保存原始記錄，將檢查好的工作記錄交本部門存檔保存。 要了解員工的技術(shù)特長和工作情況，合理分配工作，使個人技術(shù)與能力得到有效的發(fā)揮。 對特殊崗位的員工進行技術(shù)指導與監(jiān)督，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。 在日常維修工作中，總結(jié)安全操作方法，帶領組員高效的完成工作任務。 每周要有工作總 結(jié)，要對員工進行服務意識、崗位安全教育。 在新接收設備設施時負責對給排水及各種管道部分執(zhí)行檢查驗收工作。 掌握新區(qū)內(nèi)水利設備運行方式的調(diào)整，提出節(jié)能降耗的合理化建議。 負責新區(qū)自來水總體消耗用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計記錄，上報主管。 1 每月定期向主管上報需補充的工具及維修用料計劃。 1 負責對采購入庫的水暖材料進行檢驗，向庫房管理員出具檢驗結(jié)果。 XX 物業(yè)服務有限公司 14 工程部電工 確保供電系統(tǒng) 設備 安全運行，是全體電工的職責。 負責配電室、高壓柜、 變壓器、低壓柜及控制設的運行。按時巡視、準確記錄、定期維護、保證設備正常運行。 負責小區(qū)各配電間的控制柜、強電井、控制盤、所有動力系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的巡視檢修、維護工作。 負責機房的電器系統(tǒng)的巡視、檢修、維護工作。 負責庭院照明系統(tǒng)的巡視、檢修工作、負責白班后晚班應急報修工作。 負責每年一次的配電系統(tǒng)的測試、調(diào)整、清掃工作。 負責配電系統(tǒng)各種計量儀表，每二年一次的檢測工作，各種測量儀表安全用具，每年一次的檢測工作。 負責住宅樓避雷系統(tǒng)，每年一次的檢測工作。 XX 物業(yè)服務有限公司 15 工程部水暖工 [崗位職責 ] 在物業(yè)工程部經(jīng)理、主管及領班的領導下，負責新區(qū)水類設 備的 運行、維修、保養(yǎng) ，與水暖組全體員工共同配合，保障新區(qū) 用戶供水 、暖 正常。 [工作內(nèi)容 ] 負責按規(guī)定巡視新區(qū)內(nèi)各水泵的運行情況，保證新區(qū)供水設備的正常運行。 負責巡視消防系統(tǒng)的儲水設備，保持規(guī)范水壓。 按時巡視、準確記錄，熟悉設備運行情況，做到眼尖、耳尖、手快、腦活、及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。 發(fā)現(xiàn)設備故障，當班人員無法處理時，應報告上級人員組織處理。 負責對新區(qū)的各種水系統(tǒng)設備的運行 、 維護 、 巡視、維修。 保持值班室整潔衛(wèi)生，認真填寫當班情況做好交接班記錄。 負責每年一次的配水系統(tǒng)的測試、調(diào)整、清掃工作。 發(fā)生 系統(tǒng)設備故障時，應積極配合電工搶修設備。 配合保安部，定期實驗消防系統(tǒng)的啟動能力。 嚴格遵守（作業(yè)指導書）的有關規(guī)定，不得擅離職守，上班不做與本崗位無關的任何事情。 XX 物業(yè)服務有限公司 16 工程部電梯維修工 嚴格執(zhí)行管理制度，按照維修、保養(yǎng)技術(shù)要求對電梯進行 周、月、季、半年的維保工作，并及時做好保養(yǎng)、維修記錄； 嚴格遵守安全操作規(guī)程，出現(xiàn)故障應及時上報有關人員，參與調(diào)查與分析會議； 工作中若發(fā)生解決不了的故障應及時上報維修負責人，協(xié)助解決； 若電梯出現(xiàn)故障，應盡快 趕到現(xiàn)場，及時修理，以保證電梯盡快投入正常運行，并做好故障記錄備案待查； 維修人員必須監(jiān)守自己的工作崗位，始終保持對電梯正常運行的高度負責精神 。 負責檢查監(jiān)督外包保養(yǎng)公司的工作內(nèi)容及工作質(zhì)量。 XX 物業(yè)服務有限公司 17 綜合維修 工 在工程部綜合領班的領導下，實施具體巡視保養(yǎng)維修工作。 遵守公司 及本部門的 各項規(guī)章制度 和 要求 。 在工作中 在提高 工作質(zhì)量 的同時，要提高 安全意識，保證人身安全。 負責對新區(qū)業(yè)主裝修方案的檢查、巡視及驗收工作。 掌握新區(qū)內(nèi)各種建筑特 點，提出節(jié)能降耗的合理化建議。 在新接收設備設施時負責對房屋結(jié)構(gòu)、土建施工質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量個部分，對室內(nèi)外裝修工程執(zhí)行檢查驗收工作。 配合其他工種完成維護保養(yǎng)，恢復建筑面積。 遇無法解決的問題應立即報告領班，特別緊急時上報公司主管領導，并協(xié)助各級領導共同完成問題的最終解決。 嚴格遵守（作業(yè)指導書）的有關規(guī)定，不得擅離職守，上班不做與本崗位無關的任何事情。 XX 物業(yè)服務有限公司 18 規(guī)章制度 設備設施管理規(guī)定 圍繞公司的經(jīng)營方針做好小區(qū)的設備設施的管理，保證小區(qū)設備設施處于良好的運行狀態(tài)，滿足小區(qū)業(yè)主的 需求。貫徹執(zhí)行國家及政府職能部門有關小區(qū)設備設施安全運行，能源消耗的法律法規(guī)規(guī)定。工程部根據(jù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制定設備運行工作管理、制度，加強設備設施的檢修維護、保養(yǎng)工作，保證達到設備設施完好率目標。做好小區(qū)水、電能源消耗的跟蹤、控制、實施最大限度的節(jié)能，做好部門之間工作協(xié)調(diào)及時向有關管理部門上交有關報告和報表，及時完成客戶報修投訴的檢修和處理，實現(xiàn)公司的質(zhì)量目標。 一、強電專業(yè) 小區(qū)供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，其安全可靠性直接影響到大樓的正常營業(yè)。按供電局有關規(guī)定：供電電壓在 6KV 以上 (6KV)，變壓器容量在 560KVA 以上 (包括 560KVA)的變配電室，應配備電氣運行值班電工，每班人員不得少于兩人。 小區(qū)供配電概況∶雙路供電 ,互為聯(lián)絡 。 變壓器∶ 1250KVA 雙路電源供入∶ 10KV 高壓設備維護保養(yǎng) 變壓器應根據(jù)周圍環(huán)境和負荷情況，在負荷相對較小的季節(jié)，利用節(jié)假日，每年進行一次停電清掃和檢查，每兩年應委托供電單位，對變壓器進行全面的試驗。 每年應對變壓器線圈的絕緣阻值進行搖測。在 20℃時，絕緣電阻的最低值為300MΩ，良好值為 450MΩ。 電容組 維護保養(yǎng) 運行中的電容器組，每年至 少進行一次停電清掃、檢查、其內(nèi)容如下： ① 清理瓷套管外殼、架構(gòu)通風孔等上面的灰塵； ② 檢查各緊固部位的螺絲有無松動； ③ 檢查保護裝置的動作情況及熔絲是否完好； ④ 檢查空氣開關的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象； 機房強電箱及風機、水泵強電箱維護保養(yǎng) ① 及時清理巡查中所發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如∶主開關、接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關等。 XX 物業(yè)服務有限公司 19 ② 所更換的零件必須是與原設備相配套符合標準的合格產(chǎn)品，以保證電器設備的正常安全運行。嚴禁使用偽劣低容量或不配套的零件。 ③ 保養(yǎng)人員在做完設備的保養(yǎng)后，應認真填寫保養(yǎng)記錄并上報 工程部秘書建檔。 ④ 保養(yǎng)人員要熟悉所保養(yǎng)設備的各種功能及用處，與設備無關的不許亂動。 ⑤ 認真檢查電箱內(nèi)部導線連接情況，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ⑥ 嚴禁帶電拉動導線以免發(fā)生觸電危險。 （風機、水泵的）電動機維護保養(yǎng) ① 運行中的電動機除應加強監(jiān)視外還應進行定期維護保養(yǎng)，保證電動機安全運行， 延長電動機使用壽命，根據(jù)啟用時間，制定維修保養(yǎng)計劃。 ② 小修內(nèi)容包括∶清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當，檢查緊固各部螺栓，檢查電機外殼接地、接零 是否良好，搖測電動機絕緣電阻，清掃起動設備與控制電路，檢查冷卻裝置是否完好。 ③ 大修內(nèi)容包括∶電動機解體，清除內(nèi)部污垢，檢查定子繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路。燒傷痕跡，檢查通風冷卻裝置是否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，檢查轉(zhuǎn)子鼠籠有無斷裂，對電機外殼進行補漆，測量電機繞組和起動裝置直流電阻，發(fā)現(xiàn)軸承損壞應及時更換，檢查電動機運行電流是否正常，電源電壓是否正常，繞組過熱老化應重新繞制。繞組受潮應及時進行烘干處理，檢查皮帶及連軸器，檢查所帶動機械設備。 室外照明 定期巡檢，對損壞的燈具及時更換，確 定更換光源周期及清掃周期。合理確定照 明使用時間，充分利用自然采光，路燈及集中控制的照明宜采用光控或微機控制。 二、暖通專業(yè) 負責小區(qū)內(nèi)的上水、下水、排水、暖氣的供水等各種水路管線的維護保養(yǎng)。 各機房管理條例 ① 消防機房、水泵機房、熱力站等都是物業(yè)的要害部門，要確定安全責任人；配備適當?shù)臏缁鹌鞑摹? ② 值班人員必須堅守崗位，按操作規(guī)程作業(yè)，不得擅離職守。若處理事情離開值班室，需帶上通訊工具，便于隨時聯(lián)系。 ③ 不得將無關人員帶入機房，不得在機房內(nèi)會客。 XX 物業(yè)服務有限公司 20 ④ 機房內(nèi)禁止吸煙，禁止使用明火。 ⑤ 嚴禁帶入 易燃、易爆、有毒、有害物品。不得存放與機房作業(yè)無關的物品。 ⑥ 定期檢查、保養(yǎng)設備及閥門，使之保持良好的狀態(tài)。 ⑦ 嚴格執(zhí)行交接班制度，設備發(fā)生故障要及時排除。 熱力站維護保養(yǎng)制度： 1）、隨時檢查設備運行情況，及時進行保養(yǎng)，使設備處于良好的運行狀 態(tài)。 2） 、每年供熱前進行一次系統(tǒng)檢查試驗： ① 電機搖測； ② 壓力表送檢測中心進行檢定； ③ 水泵加油及盤車； ④ 檢查更換壓力表、溫度計及閥門； 3） 、每年供暖結(jié)束，對設備進行全面保養(yǎng)： ① 軟化水箱清理； ② 板式換熱器的清洗保養(yǎng)； ③ 板式換熱器保養(yǎng)； ④ 除污器清理。 XX 物業(yè)服務有限公司 21 工 程巡視制度 為確保新區(qū)內(nèi)的各種設備、設施的正常運行。工程部能及時發(fā)現(xiàn)問題并迅速的處理各種事故隱患，提高新區(qū)內(nèi)的各種設備、設施的能動性及運行效率。提高新區(qū)內(nèi)的住宅環(huán)境及標準，使業(yè)主能夠在舒適的環(huán)境下生活。為搞好此項工作，特制定如下規(guī)定： 一、每天對消防泵房進行巡檢 1 次，每 月對消防泵房的消防栓泵、噴淋泵進行盤車。 二、消防栓穩(wěn)壓泵房每天巡檢 1 次， 每月對消防泵房的消防栓泵、噴淋泵進行盤車。 三、生活水無負壓供水泵房每天進行 3 次巡 檢分別為 8： 00、 16： 00 和 22： 00。 四、低壓配電室和 π 接室每周 進行巡檢 1 次。 五、新區(qū)內(nèi)的換熱站在 11 月 — 次年 4 月每天進行 2 次巡檢，時間為 9： 00 和 21： 00。其余月份為每天進行 1 次巡檢。 六、每單元 B1熱力間每 周 進行巡檢 1 次。 七、新區(qū)內(nèi)的弱電機房每 周 進行巡檢 1 次。 八、低壓配電箱及配電柜的巡檢工作應與工程部電工巡檢工作同時進行。 九、地下室的污水泵及電梯的排污泵每 月 進行巡檢 1 次， 同時 對污水泵進行倒泵。 十、電梯的運行巡檢應每天進行 2 次。 XX 物業(yè)服務有限公司 22 日常工作管理制度 1. 所有員工應提前到崗做好班前的準備 工作，上班后嚴禁進食。 2. 每天上班后，由主管及領班安排當班員工當天的工作。 3. 如當天的工作無法完成時，應在派工單上注明，并向領班說明原因。 4. 所有員工的日常工作由領班、主管指派方可執(zhí)行，并持派工單到所保修單位進行修理。 5. 工作完成后，由保修人在派工單上簽字，修理人員簽字，并交回辦公室做存檔，同時填寫當天日報。 6. 未經(jīng)領導批準、指派，不得私自外出從事維修和安裝工作，違反者后果自負。 7. 所有工種必須按照本工種的安全操作規(guī)程進行操作。 8. 各工種人員在接到報修單時起，就要對此維修項目負責，保證安全，保證質(zhì)量，完成工作當日內(nèi)不得返 工。 9. 工作完成后，不得在其他部門長時間逗留，應立即回辦公室等待下一項工作安排。 ，應提前向領班請假，如有計劃安排的須經(jīng)經(jīng)理同意批準后，方可休息。 ，經(jīng)理、主管、領班有權(quán)調(diào)動任何工種的員工參加搶修和維修，以及其他大型活動。打破工種界限，員工應無條件服從。 ，并做好值班記錄，交班時要將值班情況向領班或主管匯報。 ，并管理好所有文件、圖紙、報修單及各種報表，所有上級轉(zhuǎn)發(fā)文件應立即向經(jīng)理匯報。 24 小時有人值班接聽電話，此 項工作由文員、值班人員及全體員工參加。 ，并分類做好電話記錄，填寫來電時間和接電人簽字，以便工作正常運行。 XX 物業(yè)服務有限公司 23 工具管理制度 目的： 為更快更好的為業(yè)主服務并持久保證服務質(zhì)量，特制定本制度。 適用范圍 通常維修工具的發(fā)放由個人保管，在庫房建立個人領用工具臺帳 。 職責： a) 個人使用工具因正常磨損達到使用的年限執(zhí)行以舊換新的管理制度。 b) 由專業(yè)組領班檢查屬于正常損壞的， 以舊換新 ，領班在工具 臺帳 上簽字確認。 c) 員工離職時由 主管 或領班檢驗工具是否齊全良好。 d) 專用工具 、測量儀器由領班負責領用保管。 e) 員工應愛護工具，正常損壞工具以舊換新，認為損壞工具照價賠償，丟失工具照價賠償。 f) 不得將工具借出或攜帶回家，因工具影響正常工作屬個人過失。 g) 特種工具由庫房管理員統(tǒng)一保管，員工使用工具需辦借用手續(xù)。當天借用，必須當天下班前歸還，嚴禁未經(jīng)批準轉(zhuǎn)借或移做他用。 因工作需要補充新工具的，由經(jīng)理審核采購申請。 XX 物業(yè)服務有限公司 24 電梯安全管理規(guī)定