【正文】 了一個快速增長軌道，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的同步快速成長，衍生出一個新的領域——旅游房地產(chǎn)。經(jīng)最近幾年的觀察，中國房地產(chǎn)市場的焦點已經(jīng)逐步向旅游房地產(chǎn)開發(fā)進軍。2014年，我國的區(qū)域經(jīng)濟宏觀市場需求將催促旅游房地產(chǎn)市場進入快速壯大階段。根據(jù)國家旅游局頒布的統(tǒng)計結(jié)果顯示，我國將會產(chǎn)生2000萬個私人及家庭選擇旅游度假權(quán)柄及和旅游房地產(chǎn)房，按單個個體保守支付40000元購買旅游權(quán)益來算，將產(chǎn)生8000億元的市場價值在未來的十年中。人們追求高檔次的生活因社會、個人和家庭財產(chǎn)的增長而變成了一種主流需求。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，旅游房地產(chǎn)是為了滿足現(xiàn)階段旅游和房地產(chǎn)新形象的發(fā)展需要。而從投資的角度來看，旅游房地產(chǎn)是各類資本通過投資于相關的旅游地產(chǎn)開發(fā)獲得投資收益，是發(fā)展旅游業(yè)投資的重要組成部分。從產(chǎn)品的特點來看，旅游房地產(chǎn)具備雙重屬性，消費和房地產(chǎn)投資具體體現(xiàn)在以下兩個方面：第一，旅游房地產(chǎn)為各種旅游休閑度假者供應宿、食、娛等高檔次旅游服務，是當代旅游業(yè)構(gòu)成的重要方面；第二，旅游房地產(chǎn)的斥資開發(fā)產(chǎn)品，具有很強的運作及資金升值的作用。旅游地產(chǎn)逐漸從惡性競爭的區(qū)域發(fā)展變?yōu)橄嗟靡嬲?，合作，共贏。 第1章 課題研究背景與價值 選題的意義與價值 旅游業(yè)是一個綠色、健康、迅猛的發(fā)展產(chǎn)業(yè)。在這近40年的成長當中，中國旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)加大，形象也逐漸明朗，成為最具潛力及活性的新興產(chǎn)業(yè)。對于世界大部分國家或地區(qū)來說，旅游業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展經(jīng)濟的重要組成部分和主導產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)的壯大提高了我國整體的斥資環(huán)境，加速了開發(fā)步調(diào)，策動了相關產(chǎn)業(yè)的生長，拉動了經(jīng)濟內(nèi)需、提高了內(nèi)外經(jīng)濟創(chuàng)匯、增加了就業(yè)機會，并能調(diào)理產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)、加強各地區(qū)經(jīng)濟交流、提高全民生活質(zhì)量，為我國經(jīng)濟社會的繁榮昌盛增添了不朽的力量，同時也拉近了中華名族與世界上形形色色的民族間的友好關系。所以，旅游業(yè)對于我國經(jīng)濟發(fā)展和對外交流方面均具有不可取代的地位。 于旅游房地產(chǎn)古今的研究里，很多專家對旅游房地產(chǎn)的看法提出了基本定義，并綜合歸納了海內(nèi)外旅游房地產(chǎn)成長近況及其發(fā)展展望，對旅游房地產(chǎn)開發(fā)近況的總結(jié)及其研究展望在海內(nèi)外理論研究的根基上解釋了山東省都市旅游房地產(chǎn)的經(jīng)濟前提、自然前提、社會條件面臨的問題。并系統(tǒng)歸納了旅游房地產(chǎn)的開辟模式，結(jié)合目前旅游地產(chǎn)相聯(lián)合的特點，山東省旅游業(yè)的獨到的條件發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以分為：游覽景區(qū)地產(chǎn)，計時休假，特權(quán)酒店，旅游貿(mào)易地產(chǎn)物業(yè)，度假財產(chǎn)的郊區(qū)住所，運動休養(yǎng)六大類，從觀念，特點和成長的可行性，生長優(yōu)勢和生長各模式典例進行了細致的介紹。按照該特點，提出對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建議，希望能對山東旅游地產(chǎn)開發(fā)問題有一些獨到的見解。 國內(nèi)外研究綜述本文根據(jù)目前國內(nèi)外學者對旅游房地產(chǎn)開發(fā)研究分析的優(yōu)秀成果，大部分借鑒了本國學者的成功經(jīng)驗及研究發(fā)現(xiàn)。這些文獻對這篇文章有很大的參考價值，本文主要是指近年來出版，圖書和期刊的旅游房地產(chǎn)開發(fā)研究。對于旅游房地產(chǎn)的定義，學術(shù)界里至今不存在一個確定的界定，有些定義把旅游房地產(chǎn)歸結(jié)為一種集度假地產(chǎn)，營銷手段，商業(yè)房地產(chǎn)項目所有或部分實施于一體的旅游功能；有些則認為旅游房地產(chǎn)是在景區(qū)及其構(gòu)建的衡宇鄰近的領域內(nèi)的一種景點業(yè)務，不論這些房屋是用來居住還是休閑度假使用；還有的認為旅游房地產(chǎn)是游歷景點的周全成長，為景區(qū)旅客歡迎和其他根本設施；也有的定義則以“休閑地產(chǎn)”命名。如今，旅游房地產(chǎn)還是不存在一個準確和被普遍接受的看法。沈飛最早提出的觀點指出：集度假地產(chǎn)，營銷手段，商業(yè)房地產(chǎn)項目所有或部分實施于一體的旅游功能[1]。后來這個定義被許多研究者引用。孫公亮，王山認為，旅游地產(chǎn)是旅游度假勝地，旨在通過計劃設計，斥地建設，專業(yè)經(jīng)營，市場營銷，收集整合的目的，和酒店營銷等各個部分上，旅游還聯(lián)系了新的行業(yè)圖案的屬性[2]。胡浩，王震禹銘認為，旅游地產(chǎn)是指，以商業(yè)房地產(chǎn)市場集體的成長，房地產(chǎn)開辟或分步實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的作用[3]。蕭安蔚認為，旅游的意義是人的流動，是基本牢固住所的動態(tài)的需要，兼容兩者之間的縱橫固定住所有相反的部分，也有客觀的抵牾[4]。他認為應該用“休閑地產(chǎn)”，而不是“旅游地產(chǎn)”來定義，作一個對照，這個屬性是不光為游客使用，同時也順應了休閑市場[5]。他認為全部的旅游地產(chǎn)供應的是現(xiàn)在的第二棲身地，它的主要功能是用于度假休閑。葉盛強早期提出的旅游地產(chǎn)海內(nèi)研究強烈的推出了休閑社會的觀點。他認為，房地產(chǎn)項目是旅游房地產(chǎn)的本體所在，但焦點和關鍵，它的樂成是旅游景區(qū)。在這里，旅游景區(qū)成為了強大的支撐旅游地產(chǎn)，配套不只是像普通的屬性來提高房地產(chǎn)項目的棲身環(huán)境，撐持是整個交易的一個點。于是，他重申了旅游地產(chǎn)的根本，并按照各種旅游項目，以瑰麗的風光和解除的匹配作為房地產(chǎn)項目的主要特點有必然的主題，它通過移植和旅游項目的集成，兩個互相依賴，互相彌補，并組成一個結(jié)合生活，在一個大型社區(qū)整合旅游，休閑，度假，棲身等各種旅游休閑的功能。由1900年開始沿海沿岸旅游地產(chǎn)開始萌芽，其時候開辟了大量海濱居處，旅客涌向歐美，地中海區(qū)域以致海內(nèi)外的休養(yǎng)度假勝地。20世紀70年代在法國阿耳背司山別墅度假村兜攬主顧在分時休假的情勢販賣很多，如今分時休假酒店，高爾夫休假村，山地休閑，度假別墅等已環(huán)遍世界列國。20世紀中期，煤油危機使得美國經(jīng)濟陷入緊張，造成房地產(chǎn)泡沫和空房閑置，大量別墅尤其是發(fā)達壯大旅游地產(chǎn)遭到大量積壓，充裕盤活閑置資產(chǎn)，從歐洲入口，美國的“契合的飯店”這一觀點，取得了很大的勝利；在1978年美國市場上89％以上的度假物業(yè)是由其他項目轉(zhuǎn)換。到1990年中，大量的投資者，開辟者進入這一范疇，使產(chǎn)物型號越發(fā)清晰，法令法例和相應的聲音，形成了一套完整的供職和打點，行業(yè)交互也火速走向成熟；。美國佛羅里達州《分時度假財產(chǎn)法》（Real Estate Timesharing Act CH721 Fbrida)中對分時度假的定義是：“一切以販賣會員，協(xié)議，租賃或衡宇租賃合同，容許使用，會見或其他方案來舉行設計和項目安排，買賣中，買方在某一年收到的留宿和其他設施在使用不到1年，而且這一協(xié)約效力期在3年以上”，即稱之為分時度假項目[6]。在60年代早期，一位名叫亞力山大?乃特（Alexander Neter）的法國人，在他所擁有的位于荷蘭西諾（Ticino）的酒店中起首締造出原始的分時度假觀點[7]。1968年，德國馳名的構(gòu)筑公司LesG rands Travaux deMarseille也設計了分時度假產(chǎn)物，這是舉世首個嚴謹?shù)姆謺r度假產(chǎn)品的創(chuàng)意。海外關于分時度假的鉆研，主要涉及分時度假成長遠景、工業(yè)發(fā)展、分時度假產(chǎn)物買家研究、產(chǎn)物構(gòu)造和競爭分析、價值定位、投資、市場營銷、作為第二寓所的分時度假產(chǎn)物探究[8]。美國分時度假的發(fā)展（Crotts，John Ragatz，Richard L）等方面[9]。分時度假消費者協(xié)會在2004年的年度報告中提出對歐洲分時度假的報告，副標題是“徘徊在分時度假的十字路口”，在分時度假產(chǎn)物的歐美市場，市場競爭，行業(yè)成長，市場營銷，供應和需求，市場誆騙等?；诜ㄖ平ㄔO的分析，“若是你無法采納有用措施，消弭買家運動（為保衛(wèi)環(huán)境而否決消費），歐美的分時度假將呈現(xiàn)嚴重下滑[10]。” WoodsRobertH，Rezak，Sarah，Upchurch，Rardalls。Gruber， Kurt， Hobson，Wallace， Crotts， John C. and Ragatz，Richard L Crotts也對分時度假及其相關問題做出了深刻的探討，及其相關方面，并提出了第二寓所的觀點，關于分時度假的概念[11]，Rebote Anny timesblackTimesharing Act CH721Florida的解釋是：“全部販賣的會員，協(xié)定，租契或衡宇租賃合同，容許使用，會見或其他方法，使業(yè)務和項目籌劃，買賣，購房者贏得了住所，并在某時間段使用不到1年等設施，以及該協(xié)議在3年內(nèi)的有效性[12]。在3年內(nèi)，規(guī)則有效性的消費者后的期間付出一定的代價的歐盟指令分時度假的定義，將直接或間接地在特定期限內(nèi)得到1年（任期至一周以上使用）產(chǎn)權(quán)左劵，室第設施必需已經(jīng)使用將建筑項目建成并交付使用[13]?！卑拇罄麃啠挛魈m等國度，通過其優(yōu)越的沿海自然景觀，度假休閑，慵懶愜意的周末，游歷，休假，聚會，休閑健身等多種修仙用品，在需要大增旅游地產(chǎn)及相關配套設施。隨后，大量房地產(chǎn)開辟商，海內(nèi)外金融投資商以及酒店投資辦理機構(gòu)都介入了旅游房地產(chǎn)當中來，而且從中取得了客觀的收益，同時也策動了亞洲的經(jīng)濟的升溫。 研究的意義與目的旅游房地產(chǎn)匯集在“旅游”，是傳統(tǒng)的貿(mào)易地產(chǎn)籌劃和地域旅游經(jīng)濟巧妙聯(lián)合。旅游元素是旅游房地產(chǎn)在工程的設計和運作過程中最重要的方面。因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)務必須要注意以下方面：：旅游房地產(chǎn)業(yè)務，需與旅游資本相聯(lián)系，盡力與旅游景觀相倚靠，這樣才能滿足旅客的游歷薈萃要求。旅游業(yè)務價值能否得到提高，重點是依靠于涉及的龐大和運行期間的項目優(yōu)劣，并須體現(xiàn)其具有的可擴展的好處。旅游房地產(chǎn)與地產(chǎn)開辟最大的區(qū)別是貿(mào)易地產(chǎn)斥地是建造房并完成銷售；而旅游地產(chǎn)業(yè)務從預設開始不光要思量出售，更重要的是考慮此后的綜合功能。像業(yè)務景點旅客的吸引作用，休閑功能的商業(yè)作用，旅游產(chǎn)品，旅游休閑功能的作用。通過強力的專業(yè)打理這些集成作用后，即可獲得利益得住房，也可以長久運用綜合和擴展的好處。換言之，即，化合物和由于長期的延伸利益，使得該旅游房地產(chǎn)比較暢銷。旅游地產(chǎn)業(yè)務在預設之初就必需極力以旅游客源市場為重心，其中功能處于先進的管理和探究，這樣方能切確地在業(yè)務運作的延伸過程中受益。旅游房地產(chǎn)業(yè)使得旅游業(yè)和房地產(chǎn)的益處相聯(lián)合，好比它可以產(chǎn)生較高的投資回報，并可以填補房地產(chǎn)貿(mào)易市場運作資產(chǎn)回收期長的缺陷，可以提高房地產(chǎn)的檔次，使旅游貿(mào)易可以儲存和選擇。開初有歐洲地中海沿岸的別墅，后以海內(nèi)國人城的開辟，均體現(xiàn)出了旅游房地產(chǎn)可將兩大產(chǎn)業(yè)長處相加的趨勢。本文以山東省為范，通過理論探究的根砥，研究了山東旅游房地產(chǎn)開發(fā)方式，旅游和房地產(chǎn)的聯(lián)合，為其他區(qū)域型旅游房地產(chǎn)的開發(fā)供應范例和比照。針對改善當?shù)匦蜗?，增長旅游魅力，增強旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的成長，加強經(jīng)濟力量都有必然的鑒戒意見[14]。目前，旅游房地產(chǎn)早已獲得了當局和旅游、房地產(chǎn)專家們的存眷。關于這部分的理論探究和實踐正在增進。然而，海內(nèi)對研究旅游房地產(chǎn)的見解還不夠深，特別是在一些早期的研究，簡單地照搬海外模式，并不得當也不順應我國國情[15]。之后才逾越海外理論，對旅游地產(chǎn)的定位提出主意和想法?？上狈ν耆⑾到y(tǒng)的理論闡述，并造成很多的困擾。我們從綜合科學的角度探究旅游和地產(chǎn)二者的關聯(lián)，深究旅游房地產(chǎn)的一些根本問題的模式，索求出一系列利用該地區(qū)地旅游地產(chǎn)開辟方式[16]。 研究范圍與內(nèi)容1．研究方法和實證分析的理論基礎，即給定的前提下為實證分析的基本理論。在旅游和房地產(chǎn)的基本理論學科理論，結(jié)合投資風險，生態(tài)效率的投資，發(fā)展理論和動態(tài)機制運營模式的經(jīng)驗模型兩個方面分析城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展模式的影響實證研究來幫助解決我們的房地產(chǎn)開發(fā)領域的旅游問題、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提出建設性的建議[17]。2．結(jié)合定量分析與定性分析，實證研究，本文著重一方面數(shù)據(jù)，從定量的對比發(fā)育程度，階段和面臨的問題兩個方面，在另一方面，從該角度的研究方法各自的特點和使用兩個區(qū)域，定性分析的優(yōu)點，以便掌握的相同和不同的以下發(fā)展之間的差異。3．究詰分析方式，通過收集創(chuàng)立的基本數(shù)據(jù)庫。綜合把持當代通信技術(shù)，通過收集查詢統(tǒng)計方式，原紙?zhí)骄繑?shù)據(jù)庫。本文在地域旅游地產(chǎn)為研究方向的基礎上，結(jié)合前人的研究成果，來定義地域旅游地產(chǎn)的概念。計議基于危害和危害預警機制的研究地區(qū)旅游地產(chǎn)開辟的基本理論，早期索求地區(qū)旅游房地產(chǎn)開辟和種類的危害預警要領，危害評估和地區(qū)旅游房地產(chǎn)開辟預警。同時，地區(qū)旅游地產(chǎn)開辟的模式和分類成長的影響成分。全文共分為五個部分，其一部分先容了課題布景，研究地域的選擇。點評旅游地產(chǎn)在國內(nèi)外的探究近況，并給予扼要的評判。提出的內(nèi)容，意見，方式和研究要領等。第二部分論述了地域旅游地產(chǎn)開辟的相關觀點。在這個點上對地區(qū)的旅游地產(chǎn)開拓理念給予了討論和計議，提出了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的表示情勢，并仔細先容了系統(tǒng)的工程論理，都市旅游空間布局，城鄉(xiāng)聯(lián)合部，旅游房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)觀念的焦點理念，可連續(xù)發(fā)展理念，循環(huán)的理念等地區(qū)旅游房地產(chǎn)研究相關的觀點。其三為地區(qū)旅游地產(chǎn)近況分析，在地區(qū)旅游地產(chǎn)開辟的原則給予分析的根砥上，地域空間構(gòu)造交接階段和結(jié)構(gòu)種類的地區(qū)旅游地產(chǎn)的分析，影響成分和成長模式。其四對區(qū)域型旅游房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題或風險進行評估并給予風險應對方案。其五于山東省旅游地產(chǎn)發(fā)展為例分析。基于旅游地產(chǎn)開發(fā)的山東省分析，現(xiàn)狀，問題的基礎上，提出了建議和房地產(chǎn)開發(fā)山東省旅游發(fā)展對策，建立基本的論文研究的數(shù)據(jù)庫[18]。 研究視角與方法目前國內(nèi)各研究在相關問題的分析方面對區(qū)域旅游地產(chǎn)，單一區(qū)域旅游地產(chǎn)的理論進行也有很多的，或過于理論研究和稍空，還是沒有給區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中的細節(jié)，從而為旅游地房產(chǎn)的成長做出視覺參考。旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)生長的關鍵構(gòu)成部分，他的成長狀況并不穩(wěn)固，但集體地區(qū)旅游房地產(chǎn)活性發(fā)展是極度重要的。鑒于該地區(qū)的旅游地產(chǎn)和實用性發(fā)展的研究相對缺乏規(guī)范性，本文將重點放在主要的建筑發(fā)展建議，并在這個問題上的風險對策，明確指出了存在的區(qū)域旅游地產(chǎn)開發(fā)的問題在我國，從對我國區(qū)域旅游房地產(chǎn)的外部和內(nèi)部環(huán)境兩方面的一些具體對策，以促進旅游房地產(chǎn)于海內(nèi)更佳的生長[19]。 1. 理論鋪墊，結(jié)合實證分析的研究方法的基本理論進行實證分析的前提下，給定的。其基本原理旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)學科理論的基礎上，結(jié)合投資風險，生態(tài)效益，發(fā)展，運行模式和動力機制，如理論分析，我國發(fā)展現(xiàn)狀的實證兩個區(qū)域的城市旅游地產(chǎn)和發(fā)展模式進行了實證研究，幫助的作用，解決海內(nèi)地域旅游房地產(chǎn)的生長狀況，為我國的區(qū)域經(jīng)濟壯大提出了建設姓的建議。2. 結(jié)合定量分析與定性分析，實證研究，本文著重一方面數(shù)據(jù)，從定量的對比發(fā)育程度，階段和面臨的問題兩個方面，在另一方面，從該角度的研究方法各自的特點和使用