【正文】 調(diào)研與開發(fā) 選店和租店要領(lǐng) 開店管理１、 促銷活動管理 消費者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）培訓作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理 店頭績效評估２、 營收分析 門市財務管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）財務稽核管理 采購管理 倉儲管理 盤點管理人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎勵辦法 報表分析與管理 行政管理 會議系統(tǒng)與管理1公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）加盟招攬 加盟合同附錄1關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，），計劃將上述兩戶型稍進行改造以使其可商住兩用，（以實際丈量為準）。住宅用房的售價可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場價格及小區(qū)的情況制定合理銷售價格。須強調(diào)一點，業(yè)主的經(jīng)營管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建議美的海岸花園商業(yè)用房的價格可定在7000~8000元/平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷售政策可定在6000元/平方米左右。但須強調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。二、 地下車庫現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫共6000平方米，可容納190輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。由于自行車自身構(gòu)成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。根據(jù)周邊停車場的收費標準，以及小區(qū)地下車庫的成本，建議汽車車位售價為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車車位租金為100元/月，摩托車車位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車位給汽車。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進租售的需要，建議汽車車位的售價為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計注：表格內(nèi)容略。附錄3：2000年~2002年會所收支預算表年份營業(yè)額費用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。（表格內(nèi)容略）附錄42000年美的海岸花園會所收支估算表月份營業(yè)額費用支出123456789101112合計注：表格內(nèi)容略。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設施等所占土地的使用權(quán)。“公共地方”是指美的海岸花園內(nèi)不為某一業(yè)主單獨享有使用的場所，其中包括大門口、樓梯間、樓宇外墻、天臺、通道、行人道、綠化區(qū)、管理者辦事處，以及為業(yè)主和住客及訪客而設并使用之地方或范圍?！肮苍O施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機器、設備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設備。以上所列之各類設備亦屬公共設施之一部分，但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設施則不包括在內(nèi)?！皶笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂、飲食及其他設施設備?！皢卧笔侵该赖暮０痘▓@內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單位?！鞍l(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司?！皹I(yè)主”是指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。“管理者”是指發(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織?！白鈶艉秃戏ㄊ褂萌恕笔侵笍臉I(yè)主或發(fā)展商處租用或被批準使用有關(guān)物業(yè)單元的法人或個人。“管理份額”是指各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計算。1“管理費用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費用和開支。1“海岸花園”是指美的海岸花園。二、 總則１、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關(guān)各方在所有權(quán)、使用、維修及管理方面的權(quán)利和義務，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權(quán)益、責任和公平合理的原則，特制定本公約。２、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權(quán)利。４、 合法使用人及租戶須遵照《廣東省物業(yè)管理條例》第二章第十五條，遵守和履行本公約。三、 發(fā)展商權(quán)利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設和拆除招牌、廣告及其他物件。２、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權(quán)利，有權(quán)攜帶一切必要的設備機器及材料進入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍圖進行修改，并就此事與政府磋商達成協(xié)議，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準。但此權(quán)利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會成立之前審核和批準海岸花園年度管理費預算。５、 業(yè)主委員會成立之前，發(fā)展商有權(quán)聘任管理公司成為海岸花園的管理者。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。在進行上述更改前，發(fā)展商須提前一個月在公告欄上通知各業(yè)主和使用人，但無須就此而引起的任何損失向各業(yè)主和使用人作出賠償。７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔其維修保養(yǎng)費用。８、 發(fā)展商有權(quán)制訂和修改會所的使用和管理條例，包括不限于費用、使用人士資格、開放時間等因素。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務１、 業(yè)主權(quán)利１） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。２） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設施、公共地方的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對公用設施和公共地方的正常使用。３） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進行裝修、維修和改造。４） 有權(quán)自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設施進行合法的維修養(yǎng)護。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權(quán)。６） 有權(quán)對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司的違反本合約或有關(guān)規(guī)定的行為進行干預、處罰。２、 業(yè)主義務１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務，并按廣東省物業(yè)管理條例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務。前業(yè)主如未付清其應付的管理費用及其他有關(guān)費用，將不得處分其所屬物業(yè)。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權(quán)利。２） 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊支付。如進行裝修工程的裝修工程隊違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責任，管理者可以從該筆款項中扣除管理者認為合適的款項作為賠償，如有不足，有關(guān)業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項將在裝修工程完成后30天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。４） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽臺、門窗等影響海岸花園外貌的設置，亦不得改變其顏色。５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門窗。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過管理者同意。６） 海岸花園規(guī)劃設計時，已為每一單元安排好空調(diào)機安裝點，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機。７） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行鑿、拆、切割。８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應承擔給他人造成損害的責任。９） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。１０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共設施作出任何改動、損害。１１） 各業(yè)主需如期按管理者要求的付款方式，將其單元應繳的管理費及其他費用付給管理者；逾期者，管理者有權(quán)按每日加收欠交款金額千分之三的滯納金。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。１３） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評或管理者認為有損公眾利益的，管理者有權(quán)禁止其飼養(yǎng)。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當手段使用水、電、氣，將追究其法律責任。１５） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設施。１６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務設施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務設施及其他地方。１７） 進入海岸花園的車輛必須按指定地點停放，在指定地點外停入任何車輛（包括摩托車、自行車等），管理者有權(quán)將車拖走，并要車主繳納一定的費用。五、 管理者的權(quán)利和責任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。２、 制定海岸花園公共開支和費用的全年預算，合理評定每個業(yè)主應負責和支付的管理費。３、 在合理情況和不蓄意造成對業(yè)主滋擾的情況下，可進入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場所和公用設施的良好運作；但在緊急情況下可酌情另作處理。４、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。５、 更換維修公共地方中損壞的設備及破損的公用設施，保持所有公共服務設施及公共地方處于良好狀態(tài)。６、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設施處于良好的工作狀態(tài)。７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時及時清除。８、 對海岸花園所有下水道、水管或其他管道進行定期維護、清理，使其保持暢通。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費用。１０、 安排保養(yǎng)海岸花園內(nèi)消防設施并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)要求。１１、 維護并改進所有公共服務設施及服務質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。１２、 防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設施。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應付之款項，支付所有因海岸花園管理及維護而產(chǎn)生的應付款項。１４、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法：a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，對違約業(yè)主之單元采取相應的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項及管理者認為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔。１５、 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負責：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負責。２） 因下列原因造成服務中斷，可免責任：a、 因任何設施，裝置必要之維修及保養(yǎng)；b、 臺風、水災、地震或其他不可抗力損害和毀滅；c、 無法避免