試論我國商品房買賣合同的違約責(zé)任-文庫吧
2025-04-29 12:34 本頁面
【正文】 理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》特別規(guī)定了在多種情況下，違約責(zé)任具有懲罰性。第四，該違約責(zé)任的可約定性。根據(jù)我國《合同法》中的合同自愿原則,商品房買賣合同當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任承擔(dān)的方式、違約金的數(shù)額等,但這并不否定違約責(zé)任的強(qiáng)制性,因?yàn)檫@種約定應(yīng)限制在法律許可的范圍內(nèi)。二、 商品房買賣合同的違約責(zé)任歸責(zé)原則《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。同樣，商品房買賣合同一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則，僅在法律法規(guī)等有特別規(guī)定的情況下，適用過錯責(zé)任原則。1如：開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，如何理解“由于出賣人的原因”，此條司法解釋采納的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任還是過錯責(zé)任？依筆者理解，此處為過錯責(zé)任原則，因?yàn)椋簢?yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因?yàn)椴豢煽沽Α６颂帯坝捎诔鲑u人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因。該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，此處即是嚴(yán)格責(zé)任的例外，其采取的歸責(zé)原則為過錯責(zé)任原則。三、 商品房買賣合同的違約責(zé)任形態(tài)綜合我國《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，筆者認(rèn)為商品房買賣合同的違約形態(tài)主要有以下幾種：第一，預(yù)期違約。這是從英美法的概念。我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。如：開發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房價(jià)上漲等原因明確表示不愿賣房，即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。我國《合同法》第108條對預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中，則更有針對性的反映了商品房買賣合同預(yù)期違約的諸種形態(tài)。第二，實(shí)際違約。主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條條二款明確規(guī)定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人人另有約定的除外。而不履行，則是當(dāng)事人不履
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1