【正文】 ，合理設(shè)計產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，使丹東市的城市開發(fā)得到可持續(xù)的發(fā)展。 2008我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)測 2007年以來，全國房價同比漲幅卻呈逐月加快之勢。據(jù)統(tǒng)計，2007年4至10月份，％、％、％、％、％、％、％。特別是剛剛過去的11月，全國7 0個大中城市房屋銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，％，漲幅比l0月份高出1個百分點，再創(chuàng)兩年來新高。 目前中國房地產(chǎn)市場面臨三大矛盾：社會保障住房和市場化住房的矛盾，供不應(yīng)求的矛盾，資金流動性過剩的矛盾。而這些都將因國家政策從治標(biāo)轉(zhuǎn)向治本的過程中逐步得到解決。2008年整個房地產(chǎn)政策將從治標(biāo)轉(zhuǎn)向治本。宏觀層面，2007年保障房政策的推出及有效執(zhí)行；操作層面，金融貨幣政策的緊縮，包括限制開發(fā)商銀根緊縮，到限制購房人的“第二套房貸”政策；土地供應(yīng)方面，一方面加大保障住房用地的大量供應(yīng)，另外一方面嚴(yán)厲打擊開發(fā)商捂地囤地的行為。這些政策的實施都將有效的解決房地產(chǎn)面臨的三大矛盾，但調(diào)控的關(guān)鍵和效果還將集中體現(xiàn)于各地對中央政策的執(zhí)行力度。 2O08年要經(jīng)歷奧運會之前和之后兩個階段，奧運會能不能成為房地產(chǎn)市場的分界線，人們都在拭目以待。對于2008年的房產(chǎn)新走勢企業(yè)要看清，政策仍會影響房產(chǎn)需求。 在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型(將經(jīng)濟(jì)增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜)的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩到1 5％左右。，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。 2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90／70標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2008年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。 ，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。 2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條’’中對加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對土地管理改革的決心和深意，是對2004年國務(wù)院2 8號文(《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》)，2005年國八條、144號文(《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》)和2006年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項目用地管理將更加嚴(yán)格。 預(yù)計隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 2008年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素。 從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心要點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是2008年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2O08年的實際供應(yīng)量增長將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計2008年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，而房地產(chǎn)價格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2 0 08年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。 丹東市現(xiàn)有人口242萬人，其中市區(qū)人口75萬人，市內(nèi)人口密度為每平方公里1332人。 丹東市內(nèi)目前的人均住房水平很低，除部分無房戶外，大部分的住戶為平房和土樓，平房不僅使居民生活不便，污染環(huán)境，而且浪費土地，這部分住戶急需換成樓房，與鄰近的大連和本溪平房(棚戶區(qū))改造率在75％以上，每年丹東市內(nèi)住宅樓建筑面積約有10～20萬平方米的缺口。 隨著丹東經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們把提高生活質(zhì)量、改善居住 條件作為頭等大事，對住房要求區(qū)位好、大戶型、環(huán)境美、安全性強的高檔住宅小區(qū)；還有一大批公職人員，現(xiàn)已不滿早已解決的基本安居條件，有著強烈的換房要求，這兩部分人群正是售樓的主要對象。 丹東昌隆房屋開發(fā)有限公司根據(jù)以往工程的經(jīng)驗，并分析當(dāng)前市場需求，決定以6O～140平方米的戶型為主導(dǎo)戶型。 項目總占地面積11300平方米()，總建筑面積48664平方米，其中包括：序號項目名稱建筑面積(平方米)備注1住宅409282公建7736商業(yè)網(wǎng)點7543公廁40社區(qū)用房73垃圾收集站403地下室3474未計入建設(shè)面積合計48664：序號名稱數(shù)量備注1電梯9臺2箱式變電亭1處 以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)； 依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量； 合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本地區(qū)特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。 項目建成后，將形成三大功能： 居民安置功能，通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌，成為丹東的一個個亮點工程。 房產(chǎn)開發(fā)功能，項目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的消費者前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。 “知春園’’四期開發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃采用多、高層結(jié)合的規(guī)劃布局，高低不同，錯落有致；組團(tuán)綠地行列式布局，形成建筑群落環(huán)抱組團(tuán)綠地，豐富多彩的空間形態(tài)。沿街設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點。小區(qū)內(nèi)設(shè)置市場和超市，以方便居民的生活需要。 小區(qū)出入口的位置充分考慮居民出行規(guī)律，區(qū)內(nèi)主要道路寬度為7米，小區(qū)級道路構(gòu)成內(nèi)環(huán)式道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以滿足居民日常生活要求。 小區(qū)規(guī)劃共建四棟構(gòu)筑物，其中：2號樓為11層建筑，4號樓為25層建筑；臨街設(shè)置二層設(shè)置網(wǎng)點，地下室面積約為3474平方米，設(shè)有地一停車場，公用基礎(chǔ)配套設(shè)施如配電室、水加壓泵房、消防水池、生活水池、熱交換站等。 小區(qū)綠化規(guī)劃中不設(shè)置小區(qū)中心綠地，代之以若干組團(tuán)級綠地，結(jié)合院落式景觀綠地，形成多處景觀結(jié)點；根據(jù)不同的使用功能，設(shè)置休閑廣場、活動場、涼亭、花架等，適當(dāng)配置觀賞性花木，滿足不同人群的使用要求。小區(qū)綠地率25％。 “知春園”四期開發(fā)建設(shè)工程設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自行分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型以60—140平方米的兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。；；“升級換代”居住要求；?！耙匀藶楸尽钡脑瓌t。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境?！案咝А⒈憬荨墓δ茉瓌t。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀’’的原則。突出丹東文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)的樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 住宅：根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 公用建筑：符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ00—98)等的有關(guān)規(guī)定。室外有消防環(huán)形車道和休閑廣場等。 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理： 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 上部結(jié)構(gòu)： 建筑群地上部分主要由多層和高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按7度設(shè)防。 該項目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ 5 0 01 6—2 0 0 6)和《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB5004