【正文】 山主脈的虎爪山、太子山、大口國(guó)家森林公園和處于荊山余脈的圣境山、千佛洞森林公園彼此相應(yīng)成輝，構(gòu)成了荊門獨(dú)特的山水自然景觀。第二章 荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析2004年，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，荊門市房地產(chǎn)業(yè)保持了快速、健康、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，國(guó)家、省、市一系列激活住宅市場(chǎng)的政策措施得到貫徹落實(shí)，中心城區(qū)2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房交易面積等指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大，正在成長(zhǎng)為荊門國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。一、市場(chǎng)現(xiàn)狀商品房開發(fā)投資與總量持續(xù)增長(zhǎng)。2004年，比去年增長(zhǎng)60%；，增長(zhǎng)29%；，比上年增長(zhǎng)15%。廣場(chǎng)花園、華府家園、葡萄園城市花園一期工程、億達(dá)世紀(jì)花園一期工程、文峰小區(qū)、涌鑫花園等住宅小區(qū)相繼建成。適應(yīng)住房商品化、市場(chǎng)化的要求，開發(fā)商注重規(guī)劃、設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，采用新材料、新設(shè)備、新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，住房單體質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量大大提高。房產(chǎn)交易日趨活躍。從一級(jí)市場(chǎng)看，比上年增長(zhǎng)51%，待銷商品房（空置時(shí)間1年以內(nèi)），滯銷商品房（空置時(shí)間1—3年）。從二級(jí)市場(chǎng)看，中心城區(qū)2004年發(fā)生房地產(chǎn)交易4021起，分別比同期增長(zhǎng)50%、49%。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一手房繁榮，二手房興旺”的市場(chǎng)格局。住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。2003年中心城區(qū)商品住房最低價(jià)格為750元/平方米，最高為1489元/平方米，平均價(jià)格為1080元/平方米，2004年最低價(jià)格為860元/平方米，最高為1880元/平方米，平均價(jià)格為1188元/平方米，分別比上年增長(zhǎng)13%、26%、10%。西城區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲較快，2003年西城區(qū)商品住房最低價(jià)格為740元/平方米，最高為1380元/平方米，平均價(jià)格為1105元/平方米，2004年最低價(jià)格為865元/平方米，最高為1880元/平方米，平均價(jià)格為1255元/平方米，分別比上年增長(zhǎng)17%、36%、14%。外資開發(fā)成為主流。到2004年底，中心城區(qū)50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外企有17家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的34%，一些大型的居住小區(qū)，如億達(dá)世紀(jì)花園、園丁小區(qū)二期工程、涌鑫花園、陽(yáng)光家園以及即將動(dòng)工的天鵝別墅山莊，基本為外來(lái)企業(yè)所開發(fā)，其開發(fā)的項(xiàng)目占整個(gè)市場(chǎng)份額的“半壁江山”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2004年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，竣工房屋面積15萬(wàn)平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)同類面積和投資的51%、47%、%。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大。一是稅收增加。2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅、教育附加21977萬(wàn)元，%，房產(chǎn)交易契稅1128萬(wàn)元，比上年翻一番。二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)增大。％的份額中。荊門城區(qū)2000年以來(lái)房地產(chǎn)稅收完成情況 單位：萬(wàn)元年 份稅 種20002001200220032004房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅1281812179165041769219979契稅房 產(chǎn)1062223004101128地 產(chǎn)6018249216772土地增值稅1622414931212005年城區(qū)在售物業(yè)一覽表名稱地理位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模(㎡)均價(jià)(元/㎡)主力戶型銷售率(%)紫竹苑長(zhǎng)寧大道多層、小高層2500016003*280億達(dá)城市花園虎牙關(guān)大道多層22700013503*240匯豐園大橋巷多層2900012203*240富康園虎牙大道多層100007203*25萬(wàn)豪國(guó)際象山大道多層6000012003*2定65宏業(yè)城市花園濟(jì)河三組多層6070011703*290四季青家園長(zhǎng)寧大道多層2000012003*240月亮灣小區(qū)蔡灣路多層3260012003*290葡萄園月亮湖南路多層20680013503*270豪景花園白云大道多層1800013503*25華府馨園白云大道多層2500013503*2定40%寶山學(xué)府月亮湖路多層16000013503*230洪源家居廣場(chǎng)月亮湖1號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)200001F7000已排420號(hào)二、2005年市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較低。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例較低。%，%的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州等地，與其支柱產(chǎn)業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應(yīng)。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目樓盤小、檔次低。由于存量土地分散、零碎供應(yīng)，導(dǎo)致多數(shù)樓盤規(guī)模較小，檔次不高。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資實(shí)力較弱。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)普遍不高，中心城區(qū)50家開發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的僅4家，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)投資實(shí)力較弱，缺乏“領(lǐng)跑”樓市、主導(dǎo)潮流、帶動(dòng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，以致小區(qū)建設(shè)規(guī)模不大，檔次不高零星建設(shè)沒(méi)有得到有效控制。違規(guī)開發(fā)、見(jiàn)縫插針、批三建四的現(xiàn)象屢禁不止。這在南城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。前幾年，為了加快南城區(qū)的建設(shè)步伐，我市積極鼓勵(lì)單位和個(gè)人在南城區(qū)建房，“以地引資”，“以地建區(qū)”，短短幾年內(nèi)，建成了大量私房和單位用房，這些自建房最終流向市場(chǎng)，并在近兩年形成銷售旺期。僅2004年，在產(chǎn)權(quán)部門登記的上市交易私房就有6萬(wàn)多平方米。這些私房的上市，給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)帶成三大負(fù)面影響：一是私房建筑質(zhì)量不高，存在安全隱患；二是插花建房，規(guī)劃不到位，影響城市形象；三是私房低價(jià)拋售，沖擊商品房市場(chǎng)，偷逃稅費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。目前，我市商品房供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)“中間大兩頭小”的局面，即中高檔商品房偏多，中小戶型中低價(jià)位房源短缺，寫字樓、豪華別墅、高檔公寓幾乎沒(méi)有。2004年，我市開發(fā)的商品房中，120平方米以上，價(jià)位在16—25萬(wàn)元的中高檔商品房占開發(fā)總量的75%，成為市場(chǎng)主打產(chǎn)品，而同期中低檔住宅基本空檔，特別是2001年停批經(jīng)濟(jì)適用住房后，中低檔住宅建設(shè)處于停滯狀態(tài)。單一的供應(yīng)市場(chǎng)，無(wú)法滿足不同收入消費(fèi)群體對(duì)住房的需求。總體供大于求，多為現(xiàn)房存量房供應(yīng)。新房供總應(yīng)量約40萬(wàn)㎡，如：萬(wàn)豪國(guó)際、億達(dá)花園二期、寶山學(xué)府等；存量房供應(yīng)量約40萬(wàn)㎡，如：億達(dá)花園一期、宏業(yè)城市花園等。從新房市場(chǎng)看，比上年增長(zhǎng)51%，待銷商品房（空置時(shí)間1年以內(nèi)），滯銷商品房（空置時(shí)間1—3年）。從二手房市場(chǎng)看，中心城區(qū)2004年發(fā)生房地產(chǎn)交易4021起，分別比同期增長(zhǎng)50%、49%。產(chǎn)品以磚混多層為主導(dǎo)，輔以少量框架結(jié)構(gòu)（價(jià)格高出磚混60100元/㎡），紫竹苑推出帶電梯小高層，市場(chǎng)反應(yīng)較冷淡。戶型結(jié)構(gòu)以三房二廳為主導(dǎo)，面積在100－140㎡之間約占總供應(yīng)量的70%，二房二廳面積在80－110㎡之間，約占總供應(yīng)量的20%，一房一廳面積在60㎡以下，約占總供應(yīng)量的5%，四房二廳面積在140以上及復(fù)式戶型約占總供應(yīng)量的5%。本市熱銷戶型為三房二廳面積在120－140㎡之間，約占總銷售量的40%，面積在100－120之間的三房二廳也較暢銷，約占總銷售量的30%，二房二廳基本為滯銷戶型，約占總銷售量的20%，其它戶型約占總銷售量的10%。物業(yè)管理檔次普遍較差，多為開發(fā)商的子公司，㎡月之間。開發(fā)商不注重營(yíng)銷推廣，多數(shù)樓盤無(wú)樓書或宣傳冊(cè)，只有宣傳單張，且制作較差。銷售員素質(zhì)普遍不高，服務(wù)意識(shí)淡薄，專業(yè)水平較低。1均為毛坯房交房，墻面、地面多為水泥找平，塑鋼窗，外墻涂料，有少數(shù)樓盤采用外飄窗。1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對(duì)講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費(fèi)。三、發(fā)展趨勢(shì)分析（一）今后幾年的市場(chǎng)展望國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化升級(jí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐；因需求的增強(qiáng)帶來(lái)的市場(chǎng)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)表現(xiàn)，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下的“虛張”。基于以上背景分析，今后幾年荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。近年來(lái)，荊門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長(zhǎng)速度，從2000年到2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8%左右，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7749元，%。同時(shí)隨著農(nóng)村稅費(fèi)改革的深入，農(nóng)民人均收入大幅增加，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供了可能性，并為住房消費(fèi)提供新的空間。而且今后幾年，我市的經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，這必將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大空間。按照荊門市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，到2010年，，中心城區(qū)的人口將達(dá)到50萬(wàn)，6年中凈增16萬(wàn)人，按其一半的需求量計(jì)算，達(dá)到住房小康目標(biāo)，則需新建住宅建筑面積280萬(wàn)平方米，平均每年需要46萬(wàn)平方米。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換升級(jí)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的潛在動(dòng)力?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”。隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，住宅消費(fèi)開始由原來(lái)的“居住型”向“舒適型”、“享受型”轉(zhuǎn)變，原先的一次