【正文】 了適度超前，規(guī)劃建設(shè)中的天子山森林公園及山下的城市廣場隔廣濟路與五星級賓館相映成趣，娛樂中心、休閑中心、網(wǎng)球場、游泳池、咖啡廳等均勻環(huán)繞項目周圍，一系列大型商業(yè)樓，綜合樓等坐落在項目附近，有充足的購物場所及金融服務(wù)設(shè)施，附三醫(yī)院及其醫(yī)藥大樓所在地步行在五分鐘之內(nèi)。周邊市政配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)較為完備，為今后五星級賓館的經(jīng)營提供了極大的便利。(5)超前的設(shè)計、豪華的設(shè)施將為賓館的發(fā)展提供廣闊前景。除南岳電信賓館（三星級）外，南岳區(qū)目前還沒有一家真正意義上的高檔豪華賓館，以致相當(dāng)部分高消費游客寧可投宿衡陽、長沙等中心城市也不愿意留宿南岳，這與南岳在全國旅游界的地位極不相稱，五星級賓館的興建能最大程度的滿足相當(dāng)部分高消費游客的住宿需求和當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的享受需求，對目標(biāo)客戶具有極大的吸引力；(6)項目規(guī)模較大，規(guī)劃自由度較高，創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計理念和較高的綠化率，可在當(dāng)?shù)芈氏乳_創(chuàng)面向中高階層的理想生活模式。(7)土地購置成本較低，易于發(fā)展商追求前期的規(guī)模和素質(zhì)，從而形成良好口碑，樹立品牌，達到良好的社會效益；(8)南岳旅游前景十分看好，游客數(shù)量及旅游消費呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢。根據(jù)“衡山游覽，南岳住宿；以需定量，漸進調(diào)整；利用現(xiàn)狀，合理布局；尊重環(huán)境，綠色高效”的基本規(guī)劃原則。絕大部分原來住宿南岳山上的旅客將只能在山下或外地住宿，加上每年270萬的游人、60%以上的賓館入住率，使在南岳興建四星級賓館有了可靠的客源保證，作為實力雄厚，床位數(shù)只占賓館床位總數(shù)10%的豪華高檔賓館，床位將更是供不應(yīng)求。(9)南岳區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)達，人民生活富足；國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、銀行居民儲蓄分別以每年10. 56%%的超常規(guī)速度增長，也為項目建成以后提供了強大的消費基礎(chǔ)。第四章 市場調(diào)查報告　旅游業(yè)的市場環(huán)境 衡陽市旅游業(yè)發(fā)展概況 酒店市場的發(fā)展趨勢 衡陽市酒店的市場研究第四章 市場調(diào)查報告　旅游業(yè)的市場環(huán)境從1999年開始，每年出現(xiàn)2個旅游“黃金周”，城市人的全年法定公休假日有14天，如果加上各類其他旅游休閑時間，總休閑時間將會加長。這意味著旅游業(yè)迎來了一個新時代——休閑時代，也意味著一個新的產(chǎn)業(yè)的形成——休閑產(chǎn)業(yè)。項目業(yè)主之所以在南岳地區(qū)新建酒店，并且計劃在異地進行宣傳，就是對未來旅游度假這種休閑產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的心理判斷及市場潛力的默化，以旅游消費的日常消費作為開發(fā)的出發(fā)點。我國大城市居民收入在不斷提高的同時，用在旅游的花費也不斷增加。在國家統(tǒng)計局針對2000年10大城市收入、消費情況調(diào)查中，；廣州市、上海市、北京市、廈門市居民家庭人均可支配收入已達1萬元以上。深圳市人均旅游支出也超600元，%；天津居民在假日期間外出旅游人數(shù)大幅上升，家庭人均旅游消費支出增長21%；%；廣州市居民旅游消費成了“假日消費”新亮點，外出游覽名勝古跡甚至出境領(lǐng)略異國風(fēng)情，成了廣州居民假日消費的重要內(nèi)容；武漢、西安等城市旅游消費也有不同程度的增長。 衡陽市旅游業(yè)發(fā)展概況 2002年衡陽市旅游業(yè)有迅猛的發(fā)展。全市旅游業(yè)得到社會各界的支持，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大、行業(yè)管理日趨規(guī)范、產(chǎn)品特色更加鮮明、旅游品牌日益彰顯、假日經(jīng)濟蓬勃興起的良好發(fā)展勢頭。，分別比上年增長17%%。 假日旅游經(jīng)濟高潮迭起。春節(jié)旅游黃金周，，%%，游客人數(shù)和旅游總收入躍居全省第二和第三位?！拔逡弧甭糜吸S金周，（含城區(qū)一日游），過夜游客數(shù)和旅游總收入分別居全省第三位，%%。 衡陽市政府依法治旅游步伐加快。衡陽市編制了《旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，市政府先后出臺了《旅游質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》等旅游行政法規(guī)，使衡陽市旅游行業(yè)管理步入了依法治旅的軌道，旅游環(huán)境明顯改善。 “創(chuàng)建”工程圓滿完成?！拔逡弧秉S金周期間，南岳舉辦山地車攀登賽?！笆弧秉S金周期間，南岳舉辦壽文化節(jié)。通過舉行挑戰(zhàn)基尼斯記錄競賽、明星足球賽等形式多樣的活動，吸引國內(nèi)外眾多媒體的注意，國內(nèi)外游客紛至沓來，使雁城之旅——壽岳之旅品牌得到凸顯，“十一”黃金周期間南岳共接待游客15萬余人次，旅游總收入4314萬元。通過幾年積極“創(chuàng)建”，衡陽市南岳風(fēng)景名勝區(qū)通過了AAAA級旅游區(qū)的認(rèn)定。 酒店市場的發(fā)展趨勢 酒店在服務(wù)行業(yè)中有著特殊的地位，特別是在以旅游為龍頭產(chǎn)業(yè)的城市和區(qū)域性經(jīng)濟中心城市，它是反映當(dāng)?shù)兀▍^(qū)）的經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表和當(dāng)?shù)氐南M水平。現(xiàn)代的酒店業(yè)，它除了提供客戶基本的住宿外還充分考慮了酒店的附加值和品質(zhì)的提升，如配置好的“中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)會所、休閑館”等功能配套，從而大大提升酒店的附加值和酒店品質(zhì)。酒店最早的原始雛形為當(dāng)時的兵站，后進一步的轉(zhuǎn)化脫變都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每個角落都有各類酒店物業(yè)的身影，酒店作為一個傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)仍經(jīng)久不衰，欣欣向榮，這個具有千年歷史的行業(yè)，正在迸發(fā)著生機。 經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，更加速了酒店的發(fā)展，這時單純的傳統(tǒng)守舊的酒店業(yè)也開始受到了市場的沖擊，傳統(tǒng)的酒店行業(yè)有以下幾個特征：(1) 經(jīng)營風(fēng)格及模式守舊，缺乏科學(xué)化、規(guī)范化的管理；(2) 經(jīng)營人才的缺乏，缺少軟件上的支撐；(3) 建筑設(shè)計風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境、配套設(shè)計陳舊，造成酒店品質(zhì)低下；(4) 酒店配套功能的缺乏，使之缺少現(xiàn)代酒店應(yīng)有的特征。 現(xiàn)代的酒店不僅要在門面上作足功夫（設(shè)計、配套、規(guī)劃），且應(yīng)在管理上、經(jīng)營上下足功夫，這也是我們通常所講的硬、軟件。而現(xiàn)今，中國的酒店行業(yè)除了一些經(jīng)濟發(fā)達城市特為注重硬、軟件建設(shè)外，如北京、上海、深圳、廣州、大連等地，其它地區(qū)（內(nèi)陸地區(qū)）則沒有較大的特色。 酒店是一項投入較大的行業(yè)，它一共分為兩大部分，前期投入即建造階段，二期投入即運營階段，在這過程中兩者皆不可缺，且在運營中，經(jīng)營的風(fēng)險存在，根據(jù)目前市場測定一般酒店前期運行階段（一般為二至三年）是虧損的，之后，酒店才會轉(zhuǎn)盈，當(dāng)然，我們也不能排除其它因素，市場是變動的，我們只能去按市場之規(guī)律進行調(diào)控，但卻不能從根本上控制，故現(xiàn)代酒店業(yè)是一個投入較多、風(fēng)險也較大，但收益也較高的行業(yè)。根據(jù)市場有關(guān)報道，一般酒店（賓館）只要經(jīng)營了二、三年以上，就可確定其開始贏利，更不用說酒店的投資回報率有時高達100%以上。，特別是減少前期投入風(fēng)險是現(xiàn)代發(fā)展酒店業(yè)的投資者所關(guān)注的問題：“既要賺錢，又要減少風(fēng)險”怎么去做呢？這時一種新型的酒店投資浮出水面，閃亮登場，成為大家關(guān)注的焦點“一種以旅游為嫁妝，又同房地產(chǎn)相結(jié)合的酒店新產(chǎn)品正式出臺——產(chǎn)權(quán)式酒店”，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的背景：(1) 中國的經(jīng)濟高速發(fā)展，各項配套、基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；(2) 人們生活水平的提高，消費空間增長，房地產(chǎn)從只有滿足居住條件發(fā)展到以投資為主的多用途房地產(chǎn)新開發(fā)模式。(3) 中國順利的加入WTO，經(jīng)濟一體化，帶動全球人氣轉(zhuǎn)移；(4) 假日經(jīng)濟的熱旺及中國成為世界是最大的、最受歡迎的旅游國家。 衡陽市酒店的市場研究衡陽市在酒店建設(shè)方面還屬于比較落后。大部分酒店經(jīng)過星級評定后，上規(guī)模、上檔次的酒店不多。在經(jīng)過星級評定的幾家酒店當(dāng)中最好的是“雁城賓館”和“神龍大酒店”評有四星級酒店，另外三星級酒店八家。按照嚴(yán)格的評定規(guī)定，這兩家四星級酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。其他的酒店都是按三星級酒店配置或者是對外稱相當(dāng)三星級的酒店。按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建的酒店在衡陽地區(qū)可以說是還沒有，所以對居住條件要求比較高的客人只能在這酒店當(dāng)中選擇。因此外國游客、港澳臺游客和一大部分國內(nèi)經(jīng)濟比較好地區(qū)的游客入住都基本上選擇這些有星級評定或者在居住方面具備星級酒店條件的酒店。在政府加大對衡陽旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)和建設(shè)的環(huán)境下，可以預(yù)見，衡陽市的游客將不斷增加，游客對居住條件的要求將不斷提高，因此在衡陽市南岳區(qū)興建有規(guī)模和上檔次的酒店是相當(dāng)有必要的。第五章 建設(shè)的原則與條件 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想 項目建設(shè)的原則 項目選址 項目建設(shè)的主要內(nèi)容和規(guī)模 工程設(shè)計初步方案 項目地質(zhì)條件第五章 建設(shè)的原則與條件 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項目按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、參照五星級標(biāo)準(zhǔn)修建的南岳國際大酒店除應(yīng)在滿足客戶住宿、休閑娛樂功能需要的同時，還應(yīng)結(jié)合南岳當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骱妥匀?、人文背景，盡量吸收南岳本地的、民俗的風(fēng)格以及該區(qū)歷史所遺留的種種文化痕跡，以使其具有極強的可識別性。重點需關(guān)注三個主要因素：南岳本地的地域環(huán)境、自然條件、季節(jié)氣候。佛道并存，共榮一山一廟的宗教特色。民俗禮儀、本土文化、風(fēng)土人情、當(dāng)?shù)赜貌?。通過四星級賓館的建設(shè)構(gòu)架出南岳地區(qū)獨特的人文歷史與自然風(fēng)貌，使其成為南岳的標(biāo)志性建筑與引領(lǐng)生活、消費新時尚的代表作品。 項目建設(shè)的原則(1)以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，堅持前瞻性和可持續(xù)發(fā)展的原則；(2)充分考慮項目區(qū)的自然環(huán)境，從營造高效的生態(tài)環(huán)境的高度出發(fā)，科學(xué)規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計、力求環(huán)境優(yōu)美、文化濃厚、個性鮮明、新穎求實的原則。(3)加強文化設(shè)施的合理配置，營造酒店的文化氛圍與文化內(nèi)涵，建設(shè)數(shù)字化、生態(tài)化酒店的原則；(4)強調(diào)酒店人、環(huán)境和自然的共存與融合，以提高酒店環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，充分考慮人的需要，創(chuàng)造人性化的交往空間，堅持以人為本的原則。(5)重視項目區(qū)現(xiàn)有的地形地貌，從實際出發(fā)，堅持管網(wǎng)就位，排水就近，標(biāo)高就勢的原則；(6)生態(tài)效益，社會效益和經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的原則；(7)結(jié)合項目的建設(shè)目標(biāo)，堅持全面考慮，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施的原則。 項目選址及條件項目地址位于南岳鎮(zhèn)正在大力開發(fā)的新城區(qū)南端；祝融南路與廣濟路交叉之西北角。北與即將搬遷過來的政府“四大家”毗鄰，南與規(guī)劃擬建的天子山森林公園相望。項目土地位所在處為臨街地，東臨祝融南路，南靠廣濟路，廣濟路與萬福路（在建）向東南、西南兩側(cè)延伸，為連接107國道的交通要沖。通過107國道可十分便捷的達到京珠高速、衡棗高速、潭邵高速與衡大高速及衡陽到南岳的旅游專線；北至長沙1小時，南下廣州5小時，直達衡陽只需30分鐘。交通極為便利。項目用地北臨財政局辦公大樓和政府四大家。西與南岳鎮(zhèn)中學(xué)及南岳佛教學(xué)院緊鄰，南隔廣濟路與規(guī)劃中的天子山公園相望，東與正在興建的衡山商業(yè)中心相連，整個地塊為道路環(huán)繞，通過祝融南路北～南，天子山南～北兩條景觀視線走廊可以遠(yuǎn)眺如飛的南岳諸峰，鳥瞰古鎮(zhèn)全貌及衡山大廟、萬壽廣場，自然景觀及人文景觀俱佳。項目土地范圍目前已經(jīng)做到了通水、通電、通路、電信、寬帶等“七通”；南岳最大的城市廣場、唯一的公園——天子山公園緊鄰項目周圍 ；娛樂中心、休閑中心、網(wǎng)球場、游泳池、咖啡廳等均環(huán)繞項目周圍。一系列大型的商業(yè)樓、綜合樓等坐落在項目的附近，有充足的購物場所及金融服務(wù)設(shè)施。南華大學(xué)附三醫(yī)院及其醫(yī)藥大樓所在地步行在五分鐘之內(nèi)。 項目建設(shè)的主要內(nèi)容和規(guī)模，總建筑面積40000m2?？偼顿Y8800萬元。擬建的南岳國際大酒店建設(shè)內(nèi)容包括賓館和豪華配套用房兩大部分。其中：賓館建設(shè)主要內(nèi)容：賓館主樓、多功能宴會廳和其他諸如庭院、廣場、噴泉、道路、停車場等公用配套服務(wù)設(shè)施；豪華配套用房建設(shè)內(nèi)容：以賓館豪華套房配套的用房部分。(1)接待大廳建筑面積 1200m2(2)客房建筑面積 16531m2(3)餐廳建筑面積 1350m2(4)娛樂室建筑面積 1650m2(5)大小會議室建筑面積 1200m2(6)豪華配套用房建筑面積 18069m2(7)其他附屬設(shè)施，需建立智能化管理體系，根據(jù)我們查閱有關(guān)資料，生活居住區(qū)的智能化管理分高、中、低三檔次，檔次不同，投入也不一樣，建議對本次項目采用中檔次的智能化管理，其內(nèi)容是：(1) 南岳國際大酒店設(shè)計算機管理中心；(2) 水、電、氣、熱等自動計算收費；(3) 實現(xiàn)安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控管理；(4) 火災(zāi)、有害氣體泄露等實現(xiàn)自動報警；(5) 對南岳國際大酒店的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實現(xiàn)集中管理，對其運行狀態(tài)實施運程監(jiān)控。 工程設(shè)計初步方案本項目的主要建筑為賓館主體、豪華配套用房及附屬設(shè)施等技術(shù)要求較高的中小型建筑，酒店主體設(shè)計為全框架結(jié)構(gòu)，墻體考慮200厚輕質(zhì)隔墻，同時要求賓館內(nèi)柱，梁為隱形的，即室內(nèi)盡量不突出柱和梁；要求平均每間客房的建筑面積不得少于120㎡。工程等級為3級，設(shè)計使用年限為50年。本工程設(shè)計時應(yīng)遵循以下標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：(1)《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068—2001；(2)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001；(3)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007—2002；(4)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94—94；(5)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50003—2001；(6)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010—2002；(7)《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》GBJ105—87；(8)《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)范》GBJ3—91；(9)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ10—87；(10)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GBJ15—88；(11)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ10—92；(12)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116—98。 項目地質(zhì)條件 場地位置及地形地貌擬建場地位于湖南衡陽市南岳區(qū)廣濟路與祝融路交匯處西南角。場地原始地貌單元屬剝蝕殘丘、由于修路、建房等，部分原始地貌已遭破壞，勘察場地原始地形起伏較大，~。 地層巖性根據(jù)本次鉆探揭露，場地內(nèi)埋藏的地層主要有人工填土層、植物層、第四系坡積層、第四系殘積層及強風(fēng)化花崗巖等。各地層的野外特征自上而下依次描述如下： 人工填土（Qm1）①(①為地層編號，下同)：褐黃、灰褐等色，雜填土，主要由粘性土組成，含砂20%30%，含生活垃圾及磚、砼塊10%左右，屬新近堆積，均勻性差，結(jié)構(gòu)松散，未完成自重固結(jié)，場地內(nèi)鉆孔1~112