【正文】 作，包括規(guī)劃選址通知書、用地預審意見、土地使用證等審批，項目環(huán)境影響評價的編制及取得相關部門出具的環(huán)評批復意見，同時應抓緊進行設計方案的修改完善，一旦初步設計定稿后，即可進行本項目的監(jiān)理招標工作。第2章 區(qū)域社會經濟現(xiàn)狀及項目建設必要性167。 社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀167。 連云港市社會經濟現(xiàn)狀，%，總量居全省第十二位；增長幅度居全省第三位，較上年前移一位。人均水平躍上新的臺階。全市人均GDP突破3萬元，達到32119元，%。其中市區(qū)人均GDP達到48147元，%。完成財政總收入462億元、一般預算收入180億元，%%。全社會固定資產投資、社會消費品零售總額、%、%、%。城市居民人均可支配收入、農民人均純收入分別增長14%和16%。完成了市十二屆人大四次會議確定的年度目標任務。三次產業(yè)協(xié)調發(fā)展。產業(yè)結構調整步伐加快，傳統(tǒng)農業(yè)逐步向現(xiàn)代農業(yè)轉型，優(yōu)質、高效農業(yè)比重進一步提高。工業(yè)結構調整繼續(xù)推進，傳統(tǒng)工業(yè)改造升級步伐加快，以新醫(yī)藥、新材料、新能源、新裝備制造業(yè)為先導的高新技術支撐的新型工業(yè)體系正在形成。服務業(yè)產業(yè)層次逐步提高，對連云港經濟的促進作用進一步顯現(xiàn)。，%；，%；，%。：：：：。167。 某縣社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀2010年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值140億元，；，；，；實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13952元，農民人均純收入6199元；、。全縣三次產業(yè)比例由“十五”︰36︰︰︰，實現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉變。五年來，全縣主要經濟指標實現(xiàn)了成倍翻番，財政總收入、財政一般預算收入年均增長60%以上，全社會固定資產投資、工業(yè)投入、實際利用外資、自營出口額年均增長40%以上，勇奪全市綜合目標考核“八連冠”，綜合實力挺進蘇北第一方陣。工業(yè)經濟強勢崛起。沿灌河、鹽河“L”型產業(yè)帶蓬勃興起，灌河半島新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)兩大工業(yè)板塊迅速發(fā)展壯大。兩大園區(qū)匯聚各類企業(yè)242家，投產193家，其中投資超億元企業(yè)66家。化工產業(yè)園、船舶工業(yè)園、金屬精加工特色產業(yè)園先后獲批省級園區(qū)?；ぎa業(yè)園環(huán)保模式得到國家及省市專家領導充分肯定。船舶工業(yè)園成功修造全市第一艘萬噸巨輪，五年累計下水船舶52艘、100萬載重噸。電子工業(yè)園、機械工業(yè)園等特色園區(qū)載體優(yōu)勢日漸凸顯。南北掛鉤共建園區(qū)工作取得實效。全縣規(guī)模企業(yè)達到264家，累計完成工業(yè)總投入485億元。興鑫鋼鐵、華爾化工、杰孚特重工、光鼎電子等一大批規(guī)模企業(yè)相繼建成投產，冶金特鋼、船舶物流、化工醫(yī)藥、有色金屬、機械電子、釀酒食品等主導產業(yè)日益發(fā)展壯大。灌河岸線3個萬噸級、2個5000噸級碼頭投入使用，海河聯(lián)運區(qū)集疏運體系不斷優(yōu)化。連云港海關、出入境檢驗檢疫局分別在**設立聯(lián)絡處，使我縣成為蘇北首家有口岸單位進駐的縣份?！皽珳稀背蔀槿惺讉€“中國馳名商標”，湯溝白酒成功獲批國家地理標志保護產品。三農工作突飛猛進?，F(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)成為全省首批省級現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)示范園區(qū)、全國食用菌工廠化生產示范區(qū)，生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)規(guī)模養(yǎng)殖和循環(huán)經濟優(yōu)勢初顯，兩大園區(qū)進區(qū)企業(yè)達到63家，累計投入超過45億元。全縣工廠化食用菌企業(yè)達到42家，年產值近10億元，香如食用菌有限公司成為省級農業(yè)龍頭企業(yè)，裕灌農產品加工產業(yè)園、恒冠生物科技有限公司以及亞歐食用菌物流園等項目破土興建；天兆實業(yè)、華實六馬等企業(yè)生豬改良技術全國領先；建成花卉苗木基地近萬畝，中高檔盆花產量全省領先。2010年，全縣高效農業(yè)面積達31萬畝，建成2000畝以上連片農業(yè)示范基地11個。創(chuàng)新新農村示范村建設模式，縮莊整地試點、寧連路沿線環(huán)境整治工作榮獲市級表彰?！笆晃濉逼陂g，組織實施農業(yè)綜合開發(fā)、新沂河除險加固、通榆河北延等重點工程。全縣農業(yè)機械化率達76%，%，水稻機插秧、集體林權制度改革、漁業(yè)安全生產等工作獲得省級表彰。先后榮獲“全國糧食生產先進縣”、“全國食用菌行業(yè)優(yōu)秀基地縣”、“全國綠化模范縣”、“全省發(fā)展高效設施農業(yè)先進縣”等稱號?，F(xiàn)代農業(yè)強力推進。，%，增幅全市第一。新建千畝連片高效設施農業(yè)示范基地10個，申報無公害、綠色、有機食品品牌12個。糧食生產連續(xù)六年豐收，連續(xù)兩年榮獲“全國糧食生產先進縣”稱號?，F(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)、生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)共引進項目44個。食用菌、生豬規(guī)模養(yǎng)殖、花卉苗木三大產業(yè)特色彰顯，新引進食用菌生產企業(yè)17家，年產食用菌1億袋、產值3億元，被授予“全省食用菌產業(yè)基地縣”、“全國食用菌工廠化生產示范縣”，建成國內一流的蘇北菇菌文化展覽館，現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)成為“全國食用菌工廠化生產示范區(qū)”；年出欄生豬75萬頭，新增規(guī)模以上標準化豬場72家，天兆實業(yè)生豬品種改良技術全國領先；新增苗木面積3000畝，年產蝴蝶蘭、紅掌等高檔花卉300萬盆。寧連路、新港大道、漣新路沿線三大產業(yè)帶建設初具規(guī)模。先后承辦全國食用菌工廠化生產論壇、全省促進農民增收現(xiàn)場會等10多個國家級、省市級現(xiàn)場會。167。 項目建設的必要性167。 符合國家產業(yè)政策本項目為房地產開發(fā)項目，經查詢國家發(fā)改委發(fā)布《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》，項目不屬于限制類和淘汰類項目，因此項目符合《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》的要求。167。 符合當?shù)匾?guī)劃的要求為了促進連云港市某縣經濟、社會、人口、資源、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，更加科學合理地指導和調控城鄉(xiāng)建設，實現(xiàn)建設社會主義和諧社會的目標，連云港市于2008年編制完成了新的《連云港市城市總體規(guī)劃（2008年2030）》和《江蘇省連云港市某縣城市總體規(guī)劃（2008年2030）》。規(guī)劃指出：某縣在總體布局上以向西為主要發(fā)展方向，總體布局結構為單中心團塊狀結構，組成縣城的四大板塊——老城區(qū)、新城區(qū)、貿易區(qū)和開發(fā)區(qū)四位一體，緊湊發(fā)展，呈現(xiàn)東西帶狀的城市布局風格。本項目建設在重點發(fā)展的新城區(qū)，項目建設對所在區(qū)域建筑布局、生活設施、基礎設施配套不足、生活環(huán)境的改善起到巨大的促進作用。因此建設新型住宅小區(qū)，完全符合連云港市某縣總體規(guī)劃提出實施方案。167。 項目建設是滿足住房消費的需求住房是人們生活的基本要素之一，也是當前城鄉(xiāng)居民最為關心的問題之一。隨著社會經濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質上都日趨增強。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現(xiàn)這一愿望的必由之路。**房地產開發(fā)有限公司利用項目位置優(yōu)勢，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構建，改善提高當?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設的需要。為形成現(xiàn)代城市氣息的現(xiàn)代風貌，所以對本工程有較高的規(guī)劃理念和藝術要求，使設計既滿足環(huán)境的和諧又具有自身的特點，使其成為城市的亮點和地標式建筑。滿足消費者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質量、環(huán)境等優(yōu)勢，獲得當?shù)乩习傩盏恼J可，必將成為消費者購房的首選樓盤。167。 項目實施是提升居民生活水平進程的需要項目所在地屬于某縣人口較多地區(qū)，此項目的實施可以推進項目區(qū)域的城市化進程，從本項目的實際情況看，近年來，隨著經濟的發(fā)展，人們的各種消費需求也越來越迫切?？h委、縣政府將按照省、市的相關要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美某縣，加快城市現(xiàn)代化建設步伐，上述縣委、縣政府的決策，將給本項目的開發(fā)帶來千載難逢的大好機遇。本項目的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設步伐的有力舉措，具有綜合的社會經濟效益。167。 項目的實施是社會與經濟發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要本項目占地56556平方米，、%，綠地率為30％，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設是住宅建設的重點。本項目價格合理，既可以滿足中等收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應結構，有效平抑房價，防止產生房地產“泡沫”。167。 項目的實施符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求項目對對土地進行集約化管理，依據(jù)規(guī)劃局相關文件要求對其建設，建設新型住宅小區(qū)為主，故本項目的開展具有重要意義。進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和明進步成果，積極建設文明和諧社區(qū)。進一步推進某縣城市化發(fā)展，增強城市生機與活力，不斷提高城市知名度和競爭力。進一步解決居民生活環(huán)境低劣的問題，促進城市的全面和諧發(fā)展。進一步深化經濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發(fā)展空間，提高居民經濟收入。進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。綜上所述，本項目建設具有較好的經濟意義和社會意義，因此，項目建設是可行的，也是十分必要的。第3章 項目需求分析項目是為解決連云港市某縣所在區(qū)域舊城改造居民安置的民心項目。項目位于某縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。項目建設用地總面積84. 8畝，總建筑面積108191平方米，地上建筑面積98970平方米，地下面積9221平方米。167。 預測依據(jù)本項目的需求分析預測在近年來某縣的國民經濟發(fā)展情況與某縣舊城改造和居民安置現(xiàn)狀的基礎上，綜合分析了某縣國民經濟的發(fā)展趨勢和規(guī)模；并分析預測了某縣安置用房的需求。167。 某縣商品住宅需求分析連云港市某縣近年來對原有舊城區(qū)進行了大規(guī)模的拆遷改造，拆遷面積巨大，并且相應的新建住房需求也迅猛增加，但新建住房的建設卻遠遠滯后于市場的需求，急需興建一批住宅小區(qū)。本項目所在的某縣近年來舊城改造進展迅速，隨著人民群眾物質文化生活水平的不斷提高，對高品質的住宅需求也逐步擴大，經過市場調查分析項目所在區(qū)域住宅需求量在200000 m2以上，遠遠不能滿足該區(qū)域的住宅需求，因此本項目只能滿足部分需求，其他部分將在其他新建小區(qū)項目中解決。因此本項目的建設將在一定程度上緩解這一矛盾。第4章 建設規(guī)模167。 項目概況項目位于某縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路本項目建設用地面積為56556㎡（），形成了由多層住宅、公共配套裙房、物業(yè)管理及市政配套用房組成的建筑群落，總建筑面積108191平方米，地上建筑面積98970平方米，地下面積9221平方米。項目的建設主要是為了滿足項目所在地區(qū)及周邊民居的剛性需求。項目建設擬計劃一期完成，開發(fā)時間為二年。167。 建設規(guī)模住宅樓建設規(guī)模本項目住宅總建筑面積83470平方米，具體戶型與面積見下表41所示：住宅樓戶型一覽表表41 名稱類型每套估算面積套數(shù)層數(shù)住宅1類型樓H型三室二廳二衛(wèi)131㎡4411F型三室二廳二衛(wèi)㎡4411G型三室二廳二衛(wèi)㎡4411住宅2類型樓H型三室二廳二衛(wèi)131㎡4411B型二室二廳一衛(wèi)㎡486F型三室二廳二衛(wèi)㎡366C型三室二廳一衛(wèi)120㎡366住宅3類型樓K型三室二廳二衛(wèi)㎡486住宅4類型樓A型二室二廳一衛(wèi)㎡486C型三室二廳一衛(wèi)120㎡486E型三室二廳二衛(wèi)㎡486J型三室二廳二衛(wèi)㎡246住宅5類型樓D型三室一廳一衛(wèi)90㎡486E型三室一廳一衛(wèi)90㎡486F型三室一廳一衛(wèi)90㎡486地下室建設規(guī)模項目在住宅樓底層建地下室，其中包括非機動車停車庫和機動車庫，地下面積9221平方米。工程主要技術經濟指標項目建設的主要技術經濟指標見下表42所示：主要技術經濟指標表表42 序號項 目 名 稱單位數(shù)量備注1建設用地面積㎡565562建筑占地面積㎡169673總建筑面積㎡1081914車庫面積㎡92215綠地面積㎡169676建筑密度%7容積率8綠地率%9住宅總戶數(shù)戶960167。 項目建設內容（1）土建及裝修工程；（2）供排水工程；（3）電氣、設備安裝工程。第5章 建設條件167。 建址現(xiàn)狀167。 項目地點用地位于某縣新行政區(qū)內，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。167。 土地權屬類別與占地面積項目用地性質為出讓土地。，總建筑面積108191平方米。167。 項目現(xiàn)有場址利用情況項目擬用地現(xiàn)為凈地。167。 建址條件167。 地形、地貌條件某縣為海相成陸?？h境內無山崗、丘陵，屬平緩地帶。地勢南高北低，西高東低，海拔一般在3～4米。地形西寬東窄，狀如一朵綻開的喇叭花?？h域總面積1027平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地77萬畝?？h內土壤屬潮土類，根據(jù)地貌特征大致分為3個不同的農業(yè)類型區(qū)。即：灌河淤土農業(yè)區(qū)，含堆溝港、五隊、田樓、長茂、北陳集、大圈、張店、三口、張灣9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及三口良種場、漁鹽辦事處。土壤以粘性鹽潮土為主，也稱新淤土。鹽西豎土農業(yè)區(qū)，含白皂、湯溝、孟興莊、李集、六塘5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)及蠶桑場和縣果園。土質屬黃潮土，也稱無鹽害老淤土。東南沙堿土農業(yè)區(qū)，含碩湖、新安、花園、新集、百祿、小窯6個鄉(xiāng)、新安鎮(zhèn)和縣農場、北洋果林場等單位。土質以堿化潮土為主，其中縣內土質較好，對于發(fā)展農業(yè)生產潛力很大。地理位置屬蘇北沿海地帶，平原地區(qū)，地勢平坦，場地穩(wěn)定，為Ⅳ類建筑場地。167。 氣候氣候特征屬溫帶季風氣候，溫和濕潤，四季分明，℃，最冷1月份平均溫度為－℃，℃。全年無霜期212天，年降水量約660毫米。冬季多偏北風，氣候寒冷干燥，正常年景少雨雪，春季雨量偏少，有寒流。夏季時有冰雹，9三個月盛行東南季風，雨量充沛，偶有臺風、暴雨、龍卷風出現(xiàn)。167。 水文灌河位于連云港市南端，是蘇北地區(qū)最大的入海潮汐河流，唯一在干流上沒有建閘的黃金入海通道。，一般河寬350米，水深711米。內可以經鹽河、京杭大運河通達長江、淮河，外可以直通黃海、東海、渤海、南海四大海域與日本、韓國通航，具備海河相通、河河相通、江河相通、河陸相通的良好集疏運條件。由于重要的地理位置和優(yōu)越的資源優(yōu)勢，專家稱灌河可與德國的萊茵河、英國的泰晤士河媲美，是“蘇北的黃浦江”。根據(jù)調查，灌河口的潮汐為不正規(guī)半日潮型，堆溝港的