【正文】 防范系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控寧靜的小區(qū)，優(yōu)雅的生活環(huán)境睿智的人群，便捷的生活我們將用我們的汗水為您全情維護16 / 211保潔綠化服務（圖片）公共區(qū)域地面清掃公共區(qū)域玻璃擦拭外墻定期清洗小區(qū)開荒清潔服務地板打蠟、大理石拋光水景定期清洗植物修剪、養(yǎng)護………..配備先進、齊全的保潔工具為業(yè)主提供優(yōu)質、高效、全面的清潔保養(yǎng)服務營造干凈整潔、幽雅舒適的環(huán)境社區(qū)文化建設及社區(qū)活動組織、開展（圖片）豐富多彩的業(yè)主活動籃球、舞蹈、登山………..重點節(jié)日慶?！?無時不刻地體現著新銳人對業(yè)主及家人的關心、尊敬四 新銳對《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》的管理服務理念 新銳物業(yè)所倡導的服務理念 我們認為服務是一種承諾，是一種對服務對象體現關愛和真誠的承諾，更是一種責任，我們將以關愛的心態(tài)，鄭重的兌現我們的“諾言” 。 本公司以“鑄就誠信、構建和諧、服務社區(qū)、奉獻社會”的企業(yè)精神，符合國人需求的標準化、規(guī)范化的服務方式，為各業(yè)主帶來“快節(jié)奏、高效率、簡潔、安寧、舒適”的現代都市生活。17 / 211 “專業(yè)化管理”即我公司將根據重慶的實際情況，組建一支專業(yè)化的管理服務隊伍，我公司大部份員工都具有各專業(yè)的中、高級職稱，并有豐富的操作經驗，能使所轄小區(qū)的各種配套設備在最佳狀態(tài)下運轉，也能提供各種設施最完善的養(yǎng)護措施，大量優(yōu)秀的復合型人才能使小區(qū)的服務真正做到“高效、簡潔、安全、舒適” 。 “社會化服務”是針對重慶實地的建筑風格和接房業(yè)主所提出的“以人性化的社區(qū)服務為主，穿插個性化服務”的總服務模式。我們將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，倡導一種“小區(qū)大家庭”的文化、經營、科技、環(huán)保等觀念，堅持“挑戰(zhàn)平凡，無限創(chuàng)新”的精神，信守“用心做好每個細節(jié)”的服務理念，讓每一位業(yè)主領略到真正意義上的安居，享受舒適人生。 “企業(yè)化經營”物業(yè)公司作為一個企業(yè)，就必然有其自身生存、發(fā)展的基礎。為了能夠長期使小區(qū)各業(yè)主生活在一個“快節(jié)奏、高效率、簡潔、安全、舒適”的現代都市生活中，作為保障公司正常運作的資金是必不可少的。我公司通過多方面調查及反復、精確的預算，在保質量，博信譽、創(chuàng)名牌的方針指導下，我們將在各小區(qū)管理服務中將以盡量保平,略有盈余的基調，真正做到把服務作為物美價廉的商品提供給業(yè)主。 新銳服務中已導入了管家式服務內涵 最舒適的生活是在辛勤工作之余，有專人為您的生活提供所有的支持，使我們的業(yè)主能夠有更多的時間、心情去感受生活、品味生活，感受到更多的生活情趣。我們將在《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》的物業(yè)管理服務中，把新銳已積累的成功經驗導入現場管理中。 站在業(yè)主的角度發(fā)現并解決問題在日常工作中服務者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給業(yè)主造成了不便，先于業(yè)主去發(fā)現并改進工作中的缺陷和不足。我們認為這樣才能體現真正專業(yè)的管理服務水準，才能創(chuàng)造真實的客戶滿意。 突出個性化服務：18 / 211在小區(qū)大門口設立形象佳、態(tài)度好、熟悉小區(qū)物業(yè)概況的安全管理員，24小對進入小區(qū)的業(yè)主或來訪親友進行引導，提供便捷的辦事咨詢服務，同時負責維護小區(qū)大門口的公共秩序。作為“品牌小區(qū)”樹立者， 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務中心將有制定一系列的為小區(qū)整套的服務，確保小區(qū)的整體物業(yè)服務水平處于較高的水平。 體現零干擾服務“零干擾服務”是我司在長期的物業(yè)管理實踐中總結的一種人性化的管理方法其就是充分尊重業(yè)主的私密空間，在為業(yè)主提供服務時，把對業(yè)主的干擾降到最低，實施零干擾工作方式。 開通專項服務熱線為了保障業(yè)主需求得到及時的響應和滿足，我司將開通 24 小時專項服務熱線，接受業(yè)主的咨詢、報事和投訴，專項服務熱線在接到咨詢、報事和投訴應在標準文件規(guī)定時間內作出反應，及時解決業(yè)主需求。同時我們提出“365 天天天不斷服務”的理念，強調服務的持續(xù)性，在《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》推行“365 天工作制”和“24 小時值班制度” ，形成系統(tǒng)的“36524”服務模式，物業(yè)管理服務的一切工作每時每刻都在進行，所有的職能都處于運行或待命狀態(tài)，服務電話全天候向業(yè)主開放。在業(yè)主需要物業(yè)服務的時候，都能得到有效的響應和處理。 推行“早巡制”管理模式小區(qū)的管理應保障人力， 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務中心主要負責人每天到崗后后，將組織相關專業(yè)負責人，對轄區(qū)進行巡視、檢查設施設備、人員在崗、小區(qū)清潔和綠化項目，發(fā)現問題強調迅速處理，并保持對情19 / 211況的有效跟進和監(jiān)控，確保服務工作有秩序的開展。五 新銳對重慶醫(yī)科大學職工住宅小區(qū)提供的基本服務項目 《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》的管理要在“精、細、嚴”上著手，充分體現委托方和物業(yè)管理公司的要求及業(yè)主的期望。 精——要有精品意識。在小區(qū)綠化景點布置、公共活動場館設計和布局、各類標牌、標識制作及擺放要精致；注重服務過程、服務對象、項目的差異性，在不斷提高勞動效率服務質量、技能和服務的內容，與業(yè)主生活更貼切。要有精品意識，堅持“業(yè)主第一，服務至上” ，樹立公司形象，提高公司信譽。 細——每一項事、每個環(huán)節(jié)都要做到位，使各項工作有效地展開，從管理著手，公司每年兩次通過問卷、交談、專訪了解小區(qū)客戶要求和意見。在安保方面，力爭小區(qū)內不發(fā)生任何刑事案件；清潔衛(wèi)生沒有死角。開展形式多樣的服務，要想業(yè)主所想，業(yè)主想到我們保證做到，業(yè)主沒有想到的，我們要想在前面。 嚴——管理中要體現高效、精干、全方位，內部管理堅持能進能出、優(yōu)勝劣汰、獎懲分明的工作機制。嚴格的管理，嚴密的組織，嚴謹的執(zhí)行，確保把物業(yè)管理的各項工作做好，做到位。 針對《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》的6項特式服務 ——設施設備定期巡查維保服務 ——科學、合理的節(jié)能降耗服務 ——循環(huán)操作的高質量保潔服務 ——松緊相宜的人性化安保服務 ——溫馨熱情的微笑規(guī)范服務 ——有針對性的各項應急預案設置20 / 211 新銳物業(yè)公司有將派專業(yè)的骨干人員對《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》進行物業(yè)管理，并定期對公司骨干人員及新進人員進行專業(yè)培訓，保證公司服務人員的能力成長，及后備人才業(yè)務素質。 專業(yè)條塊管理服務 人力資源管理 在一段時間內加強集中培訓工作，包括公司宗旨、理念、規(guī)章制度、禮儀規(guī)范、物業(yè)管理市場化動作等，盡快使員工接受[新銳物業(yè)]的企業(yè)文化，融進[新銳]大家庭中。 嚴格執(zhí)行《員工行為規(guī)范》 （附件一） ，根據不同工種和崗位統(tǒng)一著裝，佩證上崗，使用禮貌用語等。 員工的服飾標識、工作狀態(tài)、禮儀規(guī)范和服務態(tài)度保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。 經常組織有益于團結協(xié)作和身心健康的集體活動，如聯(lián)歡會、讀書交流、技術操練比賽、公益勞動等。 財務管理 新銳將為《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》項目開設獨立的管理帳戶并由公司財務部負責管理，該項目所有物業(yè)管理費收入均存該帳戶，而相應的所有支出也于該帳戶內列支，一切支出項目將以年度預算為依據予以核準。財務部每月出具物業(yè)管理收支報告，對照比較物業(yè)實際收支與預估收支，以供管理處及委托方清晰了解并掌握物業(yè)財務收支狀況。 前期介入（重點部分） 要管好《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》 ，在對設施、設備及房屋建筑的了解是不可忽視的；對設施、設備及房屋建筑的了解在于物業(yè)管理的前期介入。這就離不開物管的相關技術人員介入規(guī)劃設計、建筑施工、設備采購定型、設21 / 211備安裝、工程建設、房屋交付使用過程中，[新銳]要從業(yè)主的角度和未來物業(yè)服務的角度出發(fā)，客觀分析規(guī)劃、設計、安裝、驗收、交房等方面的情況，為業(yè)主及施工單位提出中肯意見和建議，以減少業(yè)主未來對物業(yè)功能與配置方面的遺憾。 新銳針對《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》項目前期介入工作的工作內容 新銳本著對委托方負責的精神，將我們多年從事物業(yè)服務工作的經驗與開發(fā)單位共享，根據《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》項目的規(guī)劃設計情況，提出相對系統(tǒng)和務實的建議。 前期介入工作內容 研究小區(qū)之設計及總體規(guī)劃，并從使用者及物業(yè)服務的角度，提供顧問意見及報告，并接受業(yè)主委托，協(xié)助審查圖紙； 研討機電設備的配置和設計，在用量、型號、預見的潛在問題及日后維護等問題向委托方提出管理方面意見，并協(xié)助審核方案； 對停車場及配套建筑和設施的規(guī)劃和設計提出有幫助的意見； 為節(jié)能降耗，向委托方提供合理調節(jié)區(qū)域內公共照明及供水的點位布置的建議； 根據項目的實際情況對日后維護的原則向委托方提供設施設備安裝、配套小品布置、智能化設備選型及安裝等方面建議； 在委托方同意的情況下，對工程招標的內容提供顧問建議； 定期參與委托方工程會議； 對工程用品及首次物料的購置提供相關之清單供委托方參考； 對日后的計劃性維修，提供初步的預防性維護項目，以供參考； 了解施工過程中的預埋及修改情況，為后期管理積累資料； 初步制定整套工程維護的工作程序，包括所有日常檢修的工序、檢修的報告及應用表格以預備交付使用后的應用或修訂。（一）物業(yè)管理前期介入階段劃分項目規(guī)劃設計階段22 / 211由于項目規(guī)劃設計的遺憾容易導致物業(yè)使用中產生難以整改和修正得到問題，因此我們再《重慶醫(yī)科大學教職工住宅小區(qū)》項目的前期介入 ,將主要以建議修改、優(yōu)化規(guī)劃設計方案為主，將我們多年從事物業(yè)服務實踐中掌握的信息及時反饋給設計單位，力求在規(guī)劃設計階段就充分考慮到業(yè)主使用與未來物業(yè)服務的實際需求，讓設計更加人性化，更具前瞻性。項目施工階段在項目施工階段，物業(yè)公司的介入能起到在前期確保功能定位和物業(yè)使用功能完善的作用，為未來業(yè)主的使用降低潛在風險，并為今后物業(yè)服務的設備安裝、調試，物業(yè)接管驗收，設備設施的維護保養(yǎng)掃清障礙。同時通過派工程技術人員到施工現場，熟悉基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道管線的鋪設及走向等這些日后難以從外觀上察覺的工程情況，收集工程資料，及時提出整改建議，也為后期物業(yè)接管做好充分的準備。物業(yè)管理準備階段通過前期介入，為今后物業(yè)的正常服務打下堅實的基礎。通過技術檔案建立，圖紙收集，工程施工重大事件記錄等方式，我們能夠清楚的掌握項目建設中的情況，同時根據相關情況提前進行機構設置、人員配置、費用預算、員工培訓、交接房準備工作，使項目建設與物業(yè)服務能夠自然過度，讓物業(yè)的硬件建設與軟件服務相得益彰。由于前期介入時間長達1年有余，且在這個階段我公司將組織各類專業(yè)人員參與各個階段的介入工作，并保持與設計、施工、建設等單位的充分溝通，會產生較大的費用，經過我們針對前期介入工作量的初步估算，需要約30萬元的費用，因此我們希望前期介入費用按規(guī)劃建筑總面積1 元/平方米核算，分階段支付，規(guī)劃設計階段支付費用的30%，項目施工階段支付費用的 50%，接管驗收及進駐階段支付費用的20%。針對本項目的前期介入，我們要開展下列工作：（前期介入服務實施分項表）23 / 211序號介入階段 階段定義 介入項目分類 關注重點1 規(guī)劃設計階段概念設計階段了解項目整體情況2 方案設計階段建筑規(guī)劃 道路人車出入口垃圾中轉站幼兒園物業(yè)用房設備用房公共活動用房健身運動場所公共衛(wèi)生間景觀、導示 了解景觀設計風格、思路了解導示設計風格、思路項目文件 規(guī)劃、設計證件產品交付標準初步設計任務書初步設計階段驗證 方案設計階段被采納意見的修改情況建筑平面布置 物業(yè)功能用房布置封閉管理條件人流控制單元樓層平面布置（電梯、管井位置、開門方向）單元大堂布置24 / 211停車庫結構及平面布置評估通風、煙道、發(fā)電機房、配電房、水泵房等對使用的影響圍墻設置（包括安全周界）生化池、隔油池電、氣、給排水水電計量方式及安裝車庫照明度及控制弱電、防雷系統(tǒng)配電容量、給排水系統(tǒng)供水方式及壓力環(huán)境高大喬木與工程安裝的關系電纜溝排水排污管井及走向燃氣管線布置綠化保潔用水管線布置及排水環(huán)境 環(huán)境照明點位布置及控制燈具選型單元大堂電器控制室外配電箱、弱電箱、調壓箱等設置植物搭配與建筑物的風格匹配水體設備用房25 / 211施工圖設計階段 驗證 初步設計階段被采納的意見修改情況建筑平面布置 周界設置公共活動用房布置空調外機位置預留公共活動區(qū)域裝飾裝修圖垃圾中轉站弱電 客戶服務中心裝修圖巡更系統(tǒng)點位布置電視監(jiān)控點位布置重要設備選型施工階段 環(huán)境 周界安防系統(tǒng)點位布置中控室設備布置健身器材布置安裝小區(qū)內標識牌設置重要設備選型前期介入工程人員到崗預計交房日期提前180日，2名前期介入專員進駐施工階段 門窗安裝 按小區(qū)成果要求跟蹤各施工階段后塞縫、打膠工藝潑水試驗五金件安裝裝修工程樓地面工程成品保護收邊接口空鼓裂紋26 / 211檢查口房間幾何尺寸單元大廳找坡防水施工車庫標志及劃線弱電、安防工程巡更、電視監(jiān)控、周界施工位置調試跟蹤隱蔽工程設備安裝 隱蔽工