【正文】 。首先，隨著中國國民經(jīng)濟和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展， 2010年，中國已成為世界奢侈品消費大國，但中國女性飾品人均占有率不足5%,市場潛力十分巨大。全國每年有近1000萬對新人喜結(jié)良緣,因結(jié)婚而產(chǎn)生的消費高達2500億元。眾多世界知名珠寶名牌，更是非常看好中國的消費市場及制造環(huán)境，對強勢進入中國市場躍躍欲試。從中國珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場銷售額約占全國1／3,市場占有率居國內(nèi)第一。深圳珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國內(nèi)珠寶市場70％以上。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。但水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級的過程。水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園廠房大都是上世紀80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營環(huán)境難以相容。深圳市分多次投入巨資對水貝區(qū)域進行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時尚商城。相比之下，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的某，無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的某，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的某，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。這為項目的建設和實施開辟了市場的機會窗口。深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為某珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設提供了可借鑒的樣板。在對某的消費市場進行深入的市場調(diào)查后顯示，某區(qū)域消費水平極高。，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到500億元。這些數(shù)據(jù)都足以說明某區(qū)已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎和消費基礎。而且，項目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領御花園、海琴水岸、凱藍名都、濤匯領御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項目建設的指導思想和原則第一節(jié) 項目建設的定位本項目的定位是“立足倫教，以某珠寶城為中心，通過對現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行翻新和改造，建設具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為倫教乃至某全新的珠寶文化休閑與旅游購物中心。上述項目定位中，包含幾個關鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足倫教”正如在本報告第三章中所分析的，從目前某區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫教相關產(chǎn)業(yè)在某乃至全國的實際地位是不相稱的。因此，本項目的建設首先是彌補了某倫教珠寶產(chǎn)業(yè)的一塊產(chǎn)業(yè)空白。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應。因此，本項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的珠寶經(jīng)濟鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設計，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將某珠寶推廣出去，以某珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場所，實現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售模式，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務企業(yè)利用集聚基地的整合效應，最大限度降低市場開拓的成本和投入。高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級的酒店餐飲住宿服務?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設的應該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目。之所以如此，和項目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關系。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關，加上本項目所在的區(qū)位是某區(qū)中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費水平和整體素質(zhì)較高，加上某美食及水鄉(xiāng)文化，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進，還可以聚集人氣，擴大影響，成為倫教中心商貿(mào)組團的中心，進一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié) 項目建設的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具有十大競爭優(yōu)勢：區(qū)域優(yōu)勢從某的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來講，項目彌補了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實現(xiàn)了某珠寶產(chǎn)業(yè)的聚集，也為項目的發(fā)展預留了廣闊的空間。而從某區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心北擴的催化劑。同時，由于倫教毗鄰番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、東莞珠寶產(chǎn)業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為實現(xiàn)某區(qū)在珠三角城市群的區(qū)域中心，及鞏固某區(qū)在珠三角經(jīng)濟發(fā)展中所處的引領和帶動地位將會起到積極的作用，反過來，也為項目的未來運作成功，奠定了基礎。交通優(yōu)勢項目所處的倫教，105國道南北而過，326國道東西而過，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌某站、碧桂路等不足5分鐘車程。如此便利的交通條件，使得項目吸引消費群體、帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展以及便捷的物流服務成為可能。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實際的情況，突出區(qū)域性領先和產(chǎn)商結(jié)合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務，從開發(fā)設計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂高端消費，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設計了面積適合的開發(fā)設計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項目強大的功能優(yōu)勢。專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設方將與中國地質(zhì)大學（武漢）、復旦大學、華南理工大學、廣東美術學院、珠寶行業(yè)協(xié)會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務網(wǎng)等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。因此，本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易