【正文】 全線放開，以求促進房地產(chǎn)市場的回暖。部分地方政府以高技術人才補貼、小戶型住房補貼、短期稅費減免、房交會等方式對政策進行微調，除2012年初的蕪湖、成都等4個城市被叫停外，其他微調政策都被默許，顯示出政府對房地產(chǎn)市場的放松態(tài)度。2012年11月8日，中共十八大中也未明確提出對房地產(chǎn)市場的再次調控，甚至未提及房地產(chǎn)市場，2013年，“保增長”將成為經(jīng)濟的主要目標。綜合以上分析可知，2013年，中國房地產(chǎn)市場或將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價上行概率較大；三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會很理想。內蒙古包頭市位于內蒙古自治區(qū)中部偏西，東部與呼和浩特相鄰，西與巴彥淖爾市連接，北與蒙古國接壤，南瀕黃河與鄂爾多斯隔河相望，是國務院首批確定的十三個較大的城市之一，是內蒙古最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎工業(yè)基地。 包頭各區(qū)分布圖包頭市是內蒙古經(jīng)濟實力最強的地區(qū)，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且該地的地理位置優(yōu)越，位于呼包鄂中心，往來交通便利。包頭市土地面積27768平方公里，其中，%，%，平原占10%，已開發(fā)和利用的土地中，%，森林面積14920平方公里，草原面積208650平方公里。包頭市GDP總量800億元，按可比價格計算，2010年比上年增長24%，為近九年以來增長速度最快的一年，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值32億元，增長3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值444億元，增長29%；第三產(chǎn)業(yè)增加值324億元，增長20%。按常住人口計算，人均GDP為32000元，在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟運行的質量明顯提高，%，創(chuàng)歷史新高。包頭人均GDP指數(shù)已經(jīng)逼近4000美元大關。2010年至2012年，包頭市共計供應商品房（住宅及綜合）72375套，共計成交44034套，現(xiàn)剩余庫存28341套。2011年是包頭房地產(chǎn)市場供應高峰期，主要受2008年至2010年房地產(chǎn)市場一路走高，開發(fā)商集中拿地，在2011年集中釋放造成，同時也造成了2011年近4萬套的高庫存，2011年調控開始后，各開發(fā)商謹慎拿地，2012年釋放的可售房源有所降低，供應量低于成交量，開始小部分消化前期庫存。（見下圖22） 包頭市預售套數(shù)從下圖224所反映各區(qū)域的供求情況來看，可知昆區(qū)及九原區(qū)呈現(xiàn)供小于求的局面，其他區(qū)域仍呈現(xiàn)供大于求。 各區(qū)域商品房供求情況 2012年各區(qū)域剩余貨量下圖25為包頭市近四年來的房價走勢， 20092013年包頭房價走勢由上圖看出，近四年來，雖然房地產(chǎn)行業(yè)有下滑的趨勢，但包頭市的房價走勢基本呈增長趨勢，波動較小，供需也相對持平。預計受當前全國主要城市房地產(chǎn)價格下跌的影響，包頭市的房地產(chǎn)價格走勢短期內不會有很大的上漲空間，但從長期趨勢來看，仍呈上升態(tài)勢?？偟膩碚f目前包頭市房地產(chǎn)市場狀況可以概括為以下幾點：1. 房地產(chǎn)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場供應充足。2. 2009年至今市場呈現(xiàn)良好勢態(tài)，由于包頭市萬達廣場、保利拉菲公館、恒大華府等一系列高端項目的拉動，房價有所提升，上漲到了33005500所浮動的均價。3. 包頭土地儲備量較為充裕，大部以商住為主。4. 住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求的80130平米戶型為主力。5. 由于供應充裕價值土地儲備豐富，價格報復性上揚的可能性很小。6. 對于供需市場因素方面，房地產(chǎn)市場以消費者為主導，如果房價合理，且消費者有一定的支付能力，那他們才愿意進入到這樣的市場，由此，房地產(chǎn)市場才存在并健康的發(fā)展。 而對于區(qū)域市場有如下特點： ，有較強的消費能力； ，市場有效需求量巨大，短期內市場會持續(xù)繁榮； ，短期內市場價格穩(wěn)定上漲的趨勢不會改變； ，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基礎設施建設力度的加大以及城市綠化美化工程的實施等多種因素的促進，包頭市房地產(chǎn)市場成為越來越多區(qū)內外資本投資的熱土。 項目市場情況分析 需求分析為了能夠更好的了解包頭的房地產(chǎn)市場，我們利用了兩周時間對包頭的商品房消費群體進行了問卷調查。調查的主要范圍為昆都侖區(qū)、青山區(qū)、九原區(qū)和東河區(qū)。本次調查的主要內容包括：居住情況、購房需求、戶型、房價、配套設施、面積、影響因素、住宅風格、車位要求等。再對上述問卷進行分析研究，得出相關結論，并為下面的市場分析、制定營銷策略等打下基礎。本次調查以發(fā)放問卷的形式進行，共發(fā)放600份問卷，其中有效問卷為570份。通過對調查問卷的整合分析，我們得到以下有效信息：首先調查了居民現(xiàn)在的居住情況，經(jīng)過對調查問卷系統(tǒng)的整理和分析，結果顯示接受調查居民的現(xiàn)居情況為：有34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大約26%的居民在租房、20%的居民自購住房一套，9%的比例擁有自購住房兩套，此外還有11%的比例是其他情況。（見圖26）根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出如下結論：包頭市大部分居民住房非自己所有，說明市場上存在潛在的住房消費者，他們很有可能成為本項目的購房消費者。由此可得出結論，目前居民還是存在很大的住房需求的，對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很大的推動作用。居民購房計劃時間的調查。其中所占比例最大的有41%計劃在一年到兩年內買房，26%的居民計劃三年購房，18%的居民計劃兩到三年才購房，而一年內購房的比例只有15%.由此可看出，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了下滑的狀況，但是包頭市依靠其良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢和巨大的發(fā)展?jié)摿?，居民的生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，所以包頭市房地產(chǎn)業(yè)受到的沖擊相對較小。目前包頭市購房居民基本處于觀望待購狀態(tài)，由于本項目的建設周期較長，售房階段正好能夠與消費者的計劃相吻合，所以前景良好，從而說明包頭市未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)需求會有穩(wěn)中求漲的趨勢。 住宅類型的分析。通過調查分析，得出：多層（7層）有電梯類型住宅的需求量最大，占到24%，小高層（712層）的需求比例在18%，多層（7層以下）無電梯所占比例14%，而別墅的需求比例在13%，花園洋房和其他都在10%左右。由此可得出，在未來開發(fā)房地產(chǎn)，可以把多層（7層）有電梯類型住宅、小高層（712層）的建筑比例加大，較為受客戶歡迎。而近年來，居民的人均收入、消費水平等方面的變化，使得對住宅類型的要求更高，別墅、花園洋房的建筑比例也應在未來房地產(chǎn)開發(fā)中，適當加大比例。4. 購房戶型的調查，結果顯示，目前包頭市民的住房需求主要以經(jīng)濟型的戶型為主。其中二室二廳一衛(wèi)的所占比例最大，占了36%。主要因為包頭現(xiàn)有家庭結構主要是以簡單為主，一般為三口之家，所以小戶型相對受到歡迎的幾率較大。選擇三室二廳的比例在30%，這可以看出市民的購房需求正在漸漸提高，住房的多項需求度正在日益受到市民的關注。隨著包頭經(jīng)濟的發(fā)展，也已經(jīng)有不少數(shù)量的市民擁有較多的閑置資金可以用來購置房源。他們?yōu)榈牟粌H是有住房，更是享受住房帶給自己的舒適度。再加上把資金投入到固定資產(chǎn)上，在當今社會也是一種時尚的趨勢和一種心理的保障。然而，選擇一室和四室的比例相對較少，主要歸于家庭結構，一室相對較小，四室又較大，一定程度上形成了浪費。 對包頭市民購房面積的需求進行調查。調查結果顯示，大部分居民需要中等面積的商品房，例如，%的居民選擇90m2 以下的商品房，%的人選擇90120 m2的房子，有25%的人選擇120150 m2的房子，%的人選擇150180 m2的房子，%的人選擇180 m2以上的房子。 包頭市居民對于購房面積的需求面積小于90 m290120 m2120150 m2150180 m2大于180 m2比例%%25%%對于包頭市民對于商品房價格的接受范圍進行調查。調查結果顯示，%，可接受價格在50007000元/ %，可接受價格在70009000元/ %，可接受價格在9000元/%。對項目的整體性進行調查。結果顯示：%，選擇交通的比例為50%，房價為486%這遠遠大于其他選項，顯然，包頭市民對住宅周邊環(huán)境、交通、住宅房價的情況，較為重視。另外，戶型設計和物業(yè)管理比例也很大。由此可見，包頭市購房消費者在購房時最關注的因素依次是：周邊環(huán)境價格、交通狀況、房價等。從總體來觀察，包頭市居民的購房觀念越來越理性，越來越貼近生活。價格也是包頭市消費者購房時關注因素，是因為價格的多少大大的影響著居民的選擇購房和房型的能力。交通狀況之所以受購房者的關注是因為好的交通更能方便居民的物質和文化生活，能夠節(jié)省時間。其它各方面的關注主要是由于人民生活水平的普遍提高，對家居環(huán)境及精神享受的要求逐步提高。而且物業(yè)管理服務的受歡迎程度，也說明物業(yè)管理的優(yōu)劣也是另一個決定家居生活質量的重要因素。 調查結果顯示消費者購房時，所期望的小區(qū)配套設施順序比例依次是：商場超市504%，肉菜市場536%，%，停車位496%、學校393%等。商場超市和肉菜市場是居民日常生活當中必不可少的配套設施，可以方便居民的日常生活，節(jié)約時間；而娛樂場所，說明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活；停車位的重視，也充分說明居民的收入水平在不斷的提高；住房消費者對學校的選擇是因為學校附近的文化氣息較好，同時還可以方便子女的學習，能夠更好的照料子女。通過以上各項需求分析可以推斷今后幾年內包頭市地區(qū)的住房需求還是很大的，在包頭市經(jīng)濟不斷發(fā)展的同時居民對住房的需求受經(jīng)濟危機的影響較小，同時關系到消費者未來生活的文、教、體、衛(wèi)的設施在包頭市正變得更加完備。開發(fā)商要把握住這次機遇，開發(fā)適合消費者需求的樓盤，從而創(chuàng)造最大的開發(fā)價值和利潤。包頭市人口統(tǒng)計情況見下表 2012年包頭市人口統(tǒng)計情況地區(qū)名稱面積（平方千米）人口數(shù)量（萬人）包頭市27,768昆都侖區(qū)301青山區(qū)67東河區(qū)85九原區(qū)1,776石拐區(qū)619白云鄂博礦區(qū)303固陽縣5,021土默特右旗2,368達爾罕茂明安聯(lián)合旗17,410包頭市人均收入情況 2012年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33485元，首次突破3萬元，比上年增加3857元，%，居自治區(qū)各盟市之首，高出自治區(qū)平均水平10335元，分別高出排名第二位和第三位的鄂爾多斯市、呼和浩特市345元、839元。農(nóng)牧民人均純收入11421元，%，居自治區(qū)十二盟市之首，高出全區(qū)平均水平3810元，高出鄂爾多斯市5元，高出呼和浩特市60元。包頭市居民居住情況隨著生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民用于居住方面的支出持續(xù)增加，人均住房面積日益擴大，居住質量和配套設施性能不斷提高（見下表）。2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住消費支出為1665元，比2000年增加了1286元，；。同時城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境也有了更高的標準，不再是涂料刷墻、水泥地平的基本要求，而是瓷墻、高檔地板磚、塑鋼窗為主題的綠色環(huán)保裝修。：19992009年包頭市城鎮(zhèn)居民家庭居住情況年份城鎮(zhèn)居民人均居住面積 （平方米）城鎮(zhèn)居民人均居住支出 （元）199926920003792001 4882002 7142003 7642004 8112005 8792006 10132007 11642008 13002009 1665由表212可看出，自1999年至2009年，包頭市城鎮(zhèn)居民人均居住支出一直在不斷增加，而人均居住面積也呈增長態(tài)勢。近幾年來，這種增長的勢頭越來越明顯。由此可反映出，包頭市房地產(chǎn)區(qū)域市場表現(xiàn)良好，仍會有住房需求。2012年包頭市部分區(qū)域房地產(chǎn)銷售狀況 2012年昆區(qū)成交樓盤詳情樓盤名稱成交套數(shù)成交均價成交戶型一室兩室三室四室四室以上保成上元名府3075167159148保利拉菲公館941562229115583209北大恒苑20598020碧水山莊13948285913112東亞世紀城136049217112821213富華雅苑11441963480華發(fā)新城17682543892415恒大名都319531024204109嘉園泊景灣2715315763315192京奧港帝景750517011112749220禧瑞都5915090126731571聚福園3736342116凱旋中央公園216737674214819昆侖國際50682250米蘭春天224312798126睿瀛豪庭6752853829神龍苑140332812515新星美地6165142480136燕趙大廈52596152中冶世家85658531531紫金華府354445613219725中恒商務樓20598020保利香檳花園60545933378224東方紅CBD9253108723東源大廈250002番茄社區(qū)7063475490216海湖豪庭39