【正文】 圈的大體量項目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形式預(yù)計，大渡口將會形成新的中心商圈。（二）、重慶市商業(yè)零售主要業(yè)態(tài)國家定義的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時并具有自身的地域特點：步行街成為重慶的消費聚集地，主要商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：解放碑商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。居民消費升級和長久以來的消費和生活習(xí)慣，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街（三）、重慶市商業(yè)零售市場供應(yīng)研究重慶市商業(yè)零售市場歷年供應(yīng)走勢重慶商業(yè)零售市場分區(qū)供應(yīng)情況重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量 重慶零售物業(yè)分區(qū)未來三年供應(yīng)量 1）、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供應(yīng)量來看，主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計占57%的市場比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量為481，875平方米，占總供應(yīng)量的31%，江北通過近年來的高速發(fā)展，供應(yīng)總量也達(dá)到405，485平方米，占總供應(yīng)量的26% 2）、而未來三年的供應(yīng)呈比較平均分散的趨勢，九龍坡和南岸由于城上城和萬達(dá)購物廣場兩個大型項目，供應(yīng)量最大。重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供應(yīng)情況重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供應(yīng)圖3）、從2004年開始，購物中心已經(jīng)成為市場主流，由于一般體量較大，各個商圈的供應(yīng)量都超過純百貨業(yè)態(tài)的供應(yīng)量。4）、當(dāng)然各購物中心都有百貨作為主力店，未來純百貨商場的形態(tài)基本不會再出現(xiàn)。重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供應(yīng)總結(jié)5 、重慶各大商圈具體分析1）、【解放碑商圈】★（本項目所在商圈）解放碑是重慶最重慶市歷史最悠久，最為知名的商圈，是游客的必游景點。作為重慶最核心的商圈，解放碑成為了所有零售商進(jìn)入重慶的首選之地。商圈中分布有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場、大賣場、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購物中心只有一個。主要大型零售物業(yè)如美美時代百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨等。解放碑商圈內(nèi)的供應(yīng)量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭激烈。一些沒有明確定位的商場都被市場所淘汰?！窘夥疟倘Χㄎ弧苛闶巯M品主要劃分為三個類別：※ 日常消費品：滿足日常需求的生鮮，食品，日化產(chǎn)品等。相對規(guī)模較大，隨著生活水平的提高首先提出的是專業(yè)化要求※ 耐用消費品：滿足長期需求的家電、通訊、汽車、房屋等。其規(guī)模隨著消費水平的提升而放大，在不同階段會形成不同的購買熱點※ 主要是滿足時尚需求的服裝服飾，皮具等，需求規(guī)模較小，主要針對中高端消費人群的個性化需求。從零售消費品三個類別來看解放碑商圈的商家定位252。 解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化上有所反映252。 從消費類別上看，解放碑商圈的消費品囊括了日常消費品、耐用消費品、時尚消費品252。 經(jīng)營產(chǎn)品的復(fù)雜影響了商圈升級的速度解放碑主要商業(yè)零售項目分布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀(jì)90年代第二大商圈，自2003年起一些新的項目入市，觀音橋商業(yè)有了巨大的發(fā)展。觀音橋商圈匯集了遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、重百、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競爭激烈。北城商街經(jīng)過幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標(biāo)志性項目，各類時尚流行品牌的進(jìn)駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間相互配合補(bǔ)充，完善了商圈中的消費結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應(yīng)，成為解放碑商圈的有力競爭者。觀音橋商圈的零售物業(yè)項目分布3）、【南坪商圈】南坪商圈主要以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國際會展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機(jī)動車交易市場、四公里學(xué)府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在建），西至融僑半島，方圓約兩平方公里。隨著國際會展中心的落成，南坪逐漸成為重慶經(jīng)濟(jì)的窗口，會展經(jīng)濟(jì)帶動了南坪商圈的快速發(fā)展。隨著菜園壩大橋的建成，未來的渝中區(qū)到南坪會更加方便，便利交通將促進(jìn)商圈的發(fā)展，甚至增強(qiáng)商圈的輻射能力。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，主要以周邊消費為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，影響了商圈檔次的提升。南坪商圈新建商業(yè)供應(yīng)量較大，主要在建項目有萬達(dá)廣場（商業(yè)15萬平方米），上海城項目（商業(yè)13萬平方米）等，未來市場競爭極為激烈。南坪步行街規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，南坪步行街將擴(kuò)容為五條一號步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場，如新世紀(jì)百貨，元旦購物廣場等大型超市商場百貨。二號步行街：與一號步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)。三號步行街：位于響水路到人民醫(yī)院片區(qū)，目前尚在規(guī)劃之中。四號步行街：布局在即將改造的南城大道和南坪南路圍合城區(qū)，定位于休閑娛樂。五號步行街：位于長江村片區(qū)，規(guī)劃將以餐飲為主打。南坪商圈主要零售物業(yè)項目分布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈發(fā)展起步較晚，但其在設(shè)計上非常人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費者。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進(jìn)入，所以楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。區(qū)域中較好的商場只有重百和新世紀(jì)百貨，定位中檔和中檔偏低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌則更為雜亂。相比其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進(jìn)入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以滿足區(qū)域消費為主，商圈主要輻射九龍坡區(qū)域。楊家坪的交通便利是很強(qiáng)的競爭力，沃爾瑪進(jìn)駐重慶的首家分店就選址楊家坪說明其對楊家坪的未來發(fā)展趨勢十分看好。楊家坪的新項目供應(yīng)主要包括龍湖地產(chǎn)的西城天街項目（）以及輕軌旁邊的正升百老匯項目（）楊家坪主要零售物業(yè)項目分布5）、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。該商圈在三線廣場的設(shè)計中包括了很多水景噴泉，更添步行街的情趣，并為商鋪創(chuàng)造了更多的價值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等高校都集中在該區(qū)域。盡管學(xué)生屬于無收入或低收入群體，但消費力強(qiáng)，能為商業(yè)提供很大的支持。所以很多商家進(jìn)入重慶時首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在這里。沙坪壩商圈中各商家競爭非常激烈, 以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂福超市，競爭殘酷，最終以華聯(lián)的失敗退出沙坪壩告終。此外，新世紀(jì)百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采用多種形式競爭消費者。沙坪壩主要零售物業(yè)項目分布（四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價及投資收益分析（五）、重慶市典型商業(yè)項目案例分析大都會廣場大都會是重慶最早的購物中心，是經(jīng)營最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項目。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了項目的中高端形象。項目通過融入休閑娛樂類業(yè)態(tài)來吸引人群，如電影院、冰場、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場等。項目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些非常業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價值。如在二層進(jìn)深過大的地方安排影音花園等。同時，項目采用多首層概念，即在不同層次上安排首層，讓L1和LG層都有了更高的商業(yè)價值。極大地提升了自身的商業(yè)價值。大都會高質(zhì)量的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計理念，讓這座歷時10年的物業(yè)依然能保持較好的購物環(huán)境，帶給消費者較高層次的購物體驗。購物中心品牌組合太平洋百貨品牌組合美美百貨由于眾多國際一線品牌的進(jìn)駐，造就了美美百貨重慶最高檔次百貨的形象。重慶美美百貨的經(jīng)營面積過大，一般美美百貨的營業(yè)面積在5，000~20，000平方米左右，而解放碑的美美百貨的面積高達(dá)50，000平方米左右，商業(yè)面積過大使美美百貨不得不使用大量中等品牌充實商業(yè)面積，L2~L5的品牌檔次與L1不夠統(tǒng)一。雖然一些國際一線品牌經(jīng)營狀況較好，但很多消費者在看到一樓較高價格的商品后，就打消了在 美美購物的想法，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營出現(xiàn)了一定的困難。美美百貨品牌組合北城天街北城天街經(jīng)過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標(biāo)。，因此也吸引了大量的年輕的時尚消費群體和都市白領(lǐng)。哈根達(dá)斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費者都驅(qū)車來到這里，不難看出一定的特有品牌是聚集消費者的重要因素之一。北城天街在布局規(guī)劃上比較合理，在三個出入口處安排了三個極具空間感的的廣場，不僅有良好的視覺效果，而且可以在廣場上安排各式的活動來聚集人氣。項目中設(shè)有四個以上首層，加大了臨街商鋪和展示面，增大商業(yè)價值。北城天街采用半封閉式以創(chuàng)造更自然的購物環(huán)境，是該項目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出一定程度上影響了項目的整體形象。 北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合嘉茂購物中心嘉茂購物廣場位于沙坪壩三峽廣場內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學(xué)城，消費潛力巨大，此項目由凱得置地投資開發(fā)，以學(xué)生等年輕消費群體為主要客戶，商場主要裝修以明快的線條鮮艷的色彩為主要基調(diào)，營造出一個適合年輕人休閑娛樂的輕松購物環(huán)境。在業(yè)態(tài)組合上，商場仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時尚品牌，吸引大量學(xué)生前來購物。但是商場在餐飲上的配置仍顯不足，餐飲商家類型主要集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜歡的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時尚的定位不符合。另外商場內(nèi)除了一家電玩以為沒有任何娛樂類商鋪，顯然也是一大敗筆。嘉茂購物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購物中心品牌組合（六）、小結(jié)重慶市商業(yè)零售市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第四階段。本項目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具影響力的商圈，重新整合破局勢在必行。本項目之綜合性購物中心將是解放碑商圈破局發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。未來購物中心部分將符合商業(yè)零售市場整體發(fā)展的要求，租售預(yù)期較好。二、 寫字樓市場分析（一）、渝中半島未來構(gòu)架CBD未來規(guī)劃根據(jù)渝中區(qū)政府規(guī)劃，未來5年解放碑將建成一個占地面積約7萬平方米，總規(guī)模達(dá)到90萬平方米的金融核心區(qū)。同時解放碑還將通過修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府規(guī)劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國“西部的華爾街”，計劃預(yù)計將在2012年建成，同時解放碑也將成為重慶“長江上游金融中心”的新地標(biāo)。渝中區(qū)寫字樓的特征分化1）、地區(qū)商務(wù)市場比較成熟2）、具備高端寫字樓需要3）、服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響了市場吸納量4）、除了大都會商廈，基本沒有持有型項目，散賣影響了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場需求較大（二）、重慶市場寫字樓現(xiàn)狀重慶甲、乙級寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)級別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達(dá)，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于15001800平米實用率大于65%電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供服務(wù)重慶辦公物業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氛圍交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高實用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗和聲譽(yù)（三）、重慶寫字樓供應(yīng)研究重慶甲級和乙級寫字樓在2004年開始放量，從2004—2008年之后的4年中，每年有超過10萬平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場，目前總投放量超過64萬平米。上表統(tǒng)計08年一二季度的投放量已經(jīng)超過了10萬平米。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供應(yīng)量約為82萬平方米。重慶唯一的甲級寫字樓 重慶目前寫字樓供應(yīng)總體檔次不高，乙級寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到總量的94%，甲級寫字樓只占6%。渝中區(qū)解放碑大都會商廈是重慶目前唯一的甲級寫字樓，建成于1997年，之后至今重慶再沒有甲級寫字樓誕生。重慶寫字樓未來供應(yīng)量預(yù)測重慶主要商務(wù)區(qū)未來4年寫字樓供應(yīng)面積供應(yīng)量達(dá)到135萬平方米，總量將超過現(xiàn)有存量。區(qū)域供應(yīng)量（2009—2012年）渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)九龍坡渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計1） 、重慶寫字樓未來供應(yīng)的熱點區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，占總供應(yīng)量的44%2） 、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供應(yīng)相對分散在各年份，而江北區(qū)則集中在2011年3） 、其他區(qū)域供應(yīng)量較少，多為零星的項目 各區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務(wù)和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2008年的寫字樓總供應(yīng)量將超過42萬平方米，超過總供應(yīng)量一半?！窘眳^(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓項目較分散，檔次一般。只有紅旗河溝板塊略有影響力，隨著同聚遠(yuǎn)景、未來國際、嘉年華大廈三棟寫