【正文】 研究結(jié)論，該項目具有較強(qiáng)的活力。建議盡早開工建設(shè)，盡快投運(yùn)。同時抓緊安全評價和環(huán)境影響評價工作，為本項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計提供依據(jù)。附：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備注一 全廠定員 人 501 其中：生產(chǎn)工人 人 352 管理人員 人 15二 總占地面積 畝 180三 全廠建筑面積 m2 160000四 經(jīng)濟(jì)與財務(wù)指標(biāo)1 項目投資指標(biāo) 　 　 　 項目總投資 萬元 42716 　　 其中：工程投資 萬元 32022 　　 設(shè)備器具投資 萬元 4000 　　 其他費(fèi)用 萬元 　 預(yù)備費(fèi)用 萬元 2 資金籌措 萬元 42716 　 長期借款 萬元 　.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備注 項目資本金 萬元 42716 　 流動資金借款 萬元 　3 財務(wù)盈利能力分析 　 　 　財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）　 　 　 項目投資所得稅前 % % 　 項目投資所得稅后 % % 　財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　 　 　 項目投資所得稅前 萬元 ic=10% 項目投資所得稅后 萬元 ic=10% 投資回收期（Pt） 　 　 　 項目投資所得稅前 年 　 項目投資所得稅后 年 　4 財務(wù)狀況分析 　 　 　 產(chǎn)品銷售收入 萬元 130090 運(yùn)營期年均值 經(jīng)營成本 萬元 1094 運(yùn)營期年均值 總成本費(fèi)用 萬元 2617 運(yùn)營期年均值 增值稅金及附加 萬元 560 運(yùn)營期年均值 所得稅 萬元 運(yùn)營期年均值 利潤總額 萬元 運(yùn)營期年均值.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備注 投資利潤率 % % 運(yùn)營期年均值 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 運(yùn)營期年均值 資本金凈利潤率 % % 運(yùn)營期年均值 總投資收益率 % % 運(yùn)營期年均值 盈虧平衡點(diǎn) % % 運(yùn)營期年均值第二章 項目建設(shè)的必要性分析 項目提出的背景隨著現(xiàn)代科技和全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，現(xiàn)代物流業(yè)已成為黃金產(chǎn)業(yè)。物流是原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效流動的過程?，F(xiàn)代物流適用全新的管理理念，通過對物流全過程及要素的計劃、實施和控制，將運(yùn)輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供低成本、高效率、多功能、一體化的綜合性服務(wù)。它對加速經(jīng)濟(jì)循環(huán)、降低成本和提高企業(yè)競爭力具有十分重要的作用?，F(xiàn)代物流是流通現(xiàn)代化的一項重要內(nèi)容，流通現(xiàn)代化包括現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營和電子商務(wù)，其核心是現(xiàn)代物流，沒有物流現(xiàn)代化就不可能有流通現(xiàn)代化，因為流通現(xiàn)代化的其它兩項內(nèi)容連鎖經(jīng)營和電子商務(wù)的發(fā)展均有賴于現(xiàn)代物流的支撐。商品配送中心是現(xiàn)代物流的一種組成形式，是發(fā).秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告達(dá)國家以及先進(jìn)企業(yè)集團(tuán)、連鎖商家推崇備至、大力發(fā)展應(yīng)用的一種現(xiàn)代營銷運(yùn)轉(zhuǎn)方式，也是發(fā)展連鎖經(jīng)營必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施。中央在“十一五”規(guī)劃中有很多重要的決策，突出的一個是建設(shè)社會主義新農(nóng)村；另一個是大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實現(xiàn)增長方式的轉(zhuǎn)變。這一決策有著重大的現(xiàn)實意義和深刻的內(nèi)涵。過去也經(jīng)常提及建設(shè)新農(nóng)村，但這次講與以前講有本質(zhì)的區(qū)別，標(biāo)志著中國的經(jīng)濟(jì)總量到了有能力工業(yè)反補(bǔ)農(nóng)業(yè)了，城市有能力支持鄉(xiāng)村建設(shè)了，這是一個很大的變化。更重要的是，它意味著我國由農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化國家轉(zhuǎn)變，由窮國向全面建設(shè)小康社會國家轉(zhuǎn)變，由一個大國開始向強(qiáng)國邁進(jìn)。關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的問題，這次提出也與以前有著本質(zhì)的區(qū)別，以前強(qiáng)調(diào)的服務(wù)業(yè)，主要是傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，生活服務(wù)業(yè)。這次首次提出了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的概念，就是說，把服務(wù)業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)，作為生產(chǎn)部門，也同樣是創(chuàng)造價值，優(yōu)先發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)的融合是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢。屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的物流管理在工業(yè)上的成功應(yīng)用為物資流通革新提供了新的視角。自建國以來，安徽物流業(yè)經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)兩個大的階段，計劃經(jīng)濟(jì)時代的物流業(yè)呈現(xiàn)金字塔式管理特征；而市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物流業(yè)呈現(xiàn)多元化特征。21 世紀(jì)以來，人們?nèi)找嬲J(rèn)識到物流管理的重要性，國際國內(nèi)市場也致力于物流管理的研究。但是，我省物流的建設(shè)卻仍處于新生和起步階段。 國家、省相關(guān)的政策支持國家發(fā)改委、商務(wù)部、財政部、農(nóng)業(yè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn).秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見》 。商務(wù)部《關(guān)于實施“雙百市場工程”的通知》 。物流業(yè)是我省重點(diǎn)發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)之一，去年我省出臺了《安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 。規(guī)劃明確提出，2022 年至 2022 年，將大力發(fā)展三大物流區(qū)域、構(gòu)筑五大物流樞紐、建設(shè)五大特色物流中心、規(guī)劃五個地區(qū)性物流節(jié)點(diǎn)城市，力爭使現(xiàn)代物流業(yè)成為我省有競爭力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合中央制定的“三農(nóng)”政策。 我國物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢目前，從全國來看，我國的物流正處在起步階段，以往我們所謂的物流只是狹窄意義上的運(yùn)輸或倉貯等物流的初級功能，真正的現(xiàn)代物流只在少數(shù)東部、南部發(fā)達(dá)地區(qū)和一些先進(jìn)企業(yè)中得到了重視和發(fā)展。在廣大中西部地區(qū)和邊遠(yuǎn)省區(qū)，現(xiàn)代意義上的物流還未真正起步。即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，物流的社會化、市場化程度也還很低。據(jù)測算，目前我國企業(yè)的自有物流占整個市場規(guī)模的 60％70 ％左右，物流需求的匱乏使得我國物流業(yè)的發(fā)展內(nèi)在動力不足，限制了物流業(yè)的發(fā)展。我國改革開放已經(jīng) 30 多年，隨著各項基礎(chǔ)設(shè)施的完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國已經(jīng)具備了發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的條件：第一，我國雖然仍屬發(fā)展中國家，但最近幾年綜合國力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量由世界第九位躍居第三位。第二，隨著我國市場的進(jìn)一步開放，合資企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)、國有企業(yè)投資的多元化，形成了對物流的巨大需求，也給物流業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告第三，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和通訊網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐的加快，為物流業(yè)的發(fā)展提供了必要保障。第四，我國已經(jīng)加入 WTO，意味著我國將逐漸開放各個行業(yè)，在各個領(lǐng)域與世界先進(jìn)水平接軌，物流產(chǎn)業(yè)也不例外，競爭的壓力之下，我國的物流企業(yè)必將奮起直追。 當(dāng)前，中國已經(jīng)將發(fā)展物流配送產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃的一項重要內(nèi)容，列入“ 十一五 ”規(guī)劃整體藍(lán)圖之內(nèi)，同時全國各個地區(qū)也開始大張旗鼓的搞自己的物流規(guī)劃，其中很重要的一項就是建設(shè)本地區(qū)的物流中心城市。這是一個好的現(xiàn)象，與我國物流規(guī)劃的目標(biāo)是相符的。但是政府要做好合理規(guī)劃，避免重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源。 我省物流業(yè)發(fā)展存在問題由于我省是農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)業(yè)長期生產(chǎn)力水平不高以及農(nóng)業(yè)“重生產(chǎn)、輕流通”思想的影響，使得安徽物流的發(fā)展仍面臨著諸多問題，主要表現(xiàn)在①物流的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備建設(shè)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。重點(diǎn)表現(xiàn)在如專用運(yùn)輸工具的建設(shè)；專用物流倉庫、特種倉庫等儲存設(shè)施的建設(shè)；深加工能力的建設(shè)；以及物流信息技術(shù)的建設(shè)等。②物流的資源需進(jìn)一步整合，并合理配置。物流的貨場、倉庫、運(yùn)輸車隊、裝卸搬運(yùn)隊伍、包裝廠、鐵路專用線和碼頭等自成體系，獨(dú)立運(yùn)作，相互之間橫向聯(lián)系不多，物流設(shè)施設(shè)備難以得到充分有效利用，結(jié)果造成一方面物流企業(yè)數(shù)量上供過于求，另一方面在質(zhì)量上又滿足不了市場需求。③物流手段相對落后，信息化應(yīng)用程度低。④物流系統(tǒng)缺乏物流專業(yè)技術(shù)人才和管理人才。⑤物流系統(tǒng)缺乏合理的規(guī)劃和科學(xué)的管理。規(guī)劃和管理問題是當(dāng)前安徽物流系統(tǒng)存在的突出問.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告題，當(dāng)物流日益重要而又缺少規(guī)劃的情況下，往往會造成低水平重復(fù)建設(shè)，在質(zhì)量、規(guī)模和效益上都不能滿足要求。 市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展概況 近年來，xxx 市委、市政府高度重視商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。通過深化改革、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，市場規(guī)模和輻射力不斷擴(kuò)大，省會商業(yè)中心城市地位日益凸顯。商貿(mào)、會展、物流行業(yè)已成為 xxx 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。 目前國際和沿海金融、物流等服務(wù)業(yè)正在加速轉(zhuǎn)移，這對 xxx 來說是難得機(jī)遇。為此，xxx 市商務(wù)局緊緊依靠規(guī)劃引導(dǎo)和項目帶動，重點(diǎn)發(fā)展會展、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新興服務(wù)業(yè)，全面提升專業(yè)市場等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)；加速新建和改造商業(yè)設(shè)施，建設(shè)高起點(diǎn)、高品質(zhì)的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，著力構(gòu)建濱湖新區(qū)和老城區(qū)兩大中央商務(wù)區(qū)；同時加快城市商業(yè)副中心和功能區(qū)建設(shè)，把 xxx 建成全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為區(qū)城性商貿(mào)物流中心和會展中心。xxx 撮鎮(zhèn)已獲批成立省級安徽 xxx 商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，這對建設(shè)物流城來說是一個很好契機(jī)，必須加快規(guī)劃和籌建工作。 建設(shè) xxx 秀水街商貿(mào)物流城的戰(zhàn)略意義xxx 秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)的戰(zhàn)略意義主要體現(xiàn)在對 xxx 乃至 xxx 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的促進(jìn)作用；對區(qū)域現(xiàn)有的物流系統(tǒng)及功能的完善作用；以及對區(qū)域物流效率和企業(yè)效益的提高作用。隨著本物流城建設(shè)及其物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能的發(fā)揮，將促進(jìn)安徽省現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)支持，并為區(qū)域提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告物流城的建設(shè)，將加快現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎(chǔ)設(shè)施支持，使 xxx 的物流基礎(chǔ)設(shè)施在布局、分工和功能上更加完善，有利于區(qū)域范圍內(nèi)的物流合理組織。物流城的建設(shè)，還將大大改善以 xxx 市為中心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的社會物流環(huán)境，并通過物流城為物流管理技術(shù)的廣泛應(yīng)用創(chuàng)造依托條件的方式，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，為社會物流服務(wù)與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，為提高物流企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)發(fā)展提供支持?？傊F(xiàn)代物流城的建設(shè)是以物流項目開發(fā)為基礎(chǔ)、以物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物流效率提升為支持、以促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心的新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)形式。 建設(shè) xxx 秀水街商貿(mào)物流城的必要性該物流城的建設(shè)作為該區(qū)域物流發(fā)展的重要性項目，其主要使命并不僅僅局限于園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流服務(wù)的具體運(yùn)作，而是通過物流城建設(shè)建立起xxx 市現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎(chǔ)，積極引導(dǎo)和扶持區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展，并依托園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與政策環(huán)境條件，建立起區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代物流運(yùn)作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。物流城的建設(shè)，將有效引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化安徽省潛在的物流需求，提高安徽省的物流服務(wù)供給能力和水平，甚至輻射華東地區(qū)；有利于對非社會化物流資產(chǎn)的整合利用和物流服務(wù)的社會化；有利于行業(yè)自律與良性競爭，為降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐；有利于有效擴(kuò)大物流服務(wù)的市場需求；通過建立良好的市場秩序，形成對物流服務(wù).秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告企業(yè)活動的規(guī)范化與積極引導(dǎo)。該物流城將依托 xxx 市的區(qū)域優(yōu)勢，通過對區(qū)域宏觀物流調(diào)控、微觀物流組織管理以及人才培養(yǎng)、資產(chǎn)整合、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營等方面工作的全面實踐，有效地提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持區(qū)域保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，從而實現(xiàn)支持區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的最終目標(biāo)。該物流城主要經(jīng)營服裝鞋帽及日用品，而服裝鞋帽類產(chǎn)品具有很強(qiáng)的季節(jié)性和短暫的流行周期，如果市場反應(yīng)速度慢，在激烈的市場競爭中，企業(yè)將付出慘重的代價。事實上，很多企業(yè)的產(chǎn)品僅僅停留在流通的中間環(huán)節(jié)，根本沒有達(dá)成現(xiàn)實的銷售，巨大的庫存和資金占壓嚴(yán)重制約了企業(yè)發(fā)展。對于暢銷產(chǎn)品來說，只要產(chǎn)品出庫就可以換回現(xiàn)金，因此，需要把握住這些產(chǎn)品的下線時間，盡量縮短在庫時間，讓產(chǎn)品以最快的速度到達(dá)銷售終端，為企業(yè)創(chuàng)造價值；而對于試銷產(chǎn)品或換季新推出的款式，需要盡量增加產(chǎn)品的展示、試銷范圍，不同區(qū)域、不同時段進(jìn)行不同的搭配，一旦獲得良好的市場反應(yīng)，就轉(zhuǎn)為暢銷產(chǎn)品，快速生產(chǎn)、快速供應(yīng)。過季的品種要盡快清出柜臺，換上新品種。尤其是庫存不能大量積壓，否則會給企業(yè)造成很大損失。通過建設(shè)現(xiàn)代化的物流園區(qū)，設(shè)立配送中心等現(xiàn)代物流設(shè)施，可以實現(xiàn)快捷的服裝鞋帽供應(yīng)鏈。第三章 物流城建設(shè)規(guī)模.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告 建設(shè)規(guī)模設(shè)計方法物流城規(guī)模的確定是物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)模確定的一部分，是物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要內(nèi)容，然而目前還沒有一套較為成熟的物流城規(guī)模確定的方法體系。國際上一般認(rèn)為確定物流城規(guī)模的有效因素是由設(shè)施選址、服務(wù)的空間范圍、服務(wù)市場的產(chǎn)品類型、物流需求量大小以及物流城的范圍經(jīng)濟(jì)等因素綜合決定的。中國大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，決定物流城規(guī)模的步驟主要有兩步：第一根據(jù)影響物流量的不同因素，包括 GDP、進(jìn)出口貿(mào)易總額、貨運(yùn)量以及貨物周轉(zhuǎn)量等，用合適的數(shù)學(xué)模型來預(yù)測物流城的全部物流量。然后再根據(jù)物流城的面積和物流量之間的關(guān)系以及第三方物流的發(fā)展水平設(shè)計物流城的整體規(guī)模。第二，結(jié)合國外物流城建設(shè)規(guī)模的經(jīng)驗值加以調(diào)整，在不同的國家、城市或區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展從而確定物流城的規(guī)模。以下是 2 種物流城規(guī)模設(shè)計方法： 北京工業(yè)大學(xué)交通研究中心推薦方法該法由北京工業(yè)大學(xué)交通研究中心的程世東和劉小明同志提出，是一個經(jīng)驗公式：這種方法在理論上是精確和可行的，它給出了微觀層面上的經(jīng)驗公式。但是卻很難用于實踐，原因在于以上的微觀變量在實際中太難獲得。 東南大學(xué)交通學(xué)院推薦方法本法系東南大學(xué)交通學(xué)院李玉民、李旭宏給出的經(jīng)驗公式：.秀水街商貿(mào)物流城建設(shè)項目可研報告36521??iLS?這種方法具有代表性且收集數(shù)據(jù)相對容易，并有一定的實踐價值。然而，他們沒能考慮輻射范圍對物流城規(guī)模的影響，并且也只計算了內(nèi)部運(yùn)作區(qū)域的總面積，沒有考慮