【正文】 有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。 三、房地產(chǎn)名 詞解釋及問答 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。 用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。 建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。 紅線：由政府 有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。 建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。 容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。 建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。 1綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃 用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地） 1配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。 1住宅：供人們生活居住的建筑。 1通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。 1朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。 1隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（ DB）數(shù)表示。 1噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住 宅為 50DB 以下） 1隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) (墻體屋而 )減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。 1戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如二室 —— 廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。 進(jìn)深：建筑中表示橫向 (建筑短向 )尺度的名稱。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對(duì)日照采光等不利。 2開間：一般把建筑長(zhǎng)向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。 2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離 (一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上 檐 2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。 2非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。 2彈性空間 (可變空間 )：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。 2日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有 1 小時(shí)的日照。 2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展 而不斷增加。 2復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。 2躍層 (錯(cuò)層 )：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。 高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程度不斷提內(nèi)容增多，當(dāng)前住宅中應(yīng)具有安全報(bào)警 (防火、防盜、防煤氣泄漏 )三表 (水、電、煤氣 )自動(dòng)計(jì)表抄表計(jì)費(fèi)，以及現(xiàn)代化通訊 (電視、電話、上網(wǎng) )技術(shù)裝備條們件。 3居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。 3組團(tuán) ：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。 3社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。 3社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。 3節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等 — 系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。 3建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸 風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。 3車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種， — 般指公用停場(chǎng)，不同于私家車庫(kù)，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。 土地使用權(quán)出讓 ：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)劃撥 ：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 混凝土 ：水、水泥、石 子、沙子攪拌在一起的混合物。 柱 ：是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。 板 ：是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。 用地性質(zhì) ：是指規(guī)劃用地的使用功能。 用地面積 ：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。 用地紅線 ：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。 容積率 ：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積 /建筑用地面積 日照間距 ：日照間距＝建筑物高度 /建筑物相鄰距離（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為 倍） 綠化率： 綠化率＝綠化面積 /規(guī)劃用地面積 建筑控制高度 ：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。 建筑密度 ：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積 /建筑用地面積。 建筑間距 ：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 得房率 ： 房屋實(shí)用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實(shí)用面積 /房屋建筑面積 樓花 ：即未完成的商品房，也叫期房。 居住人口密度 ：居住人口密度＝居住總?cè)丝?/總用地面積 公共建筑比例 ：公共建筑比例＝公共建筑面積 /住宅建筑面積 一． 問答： 1. 何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？ 答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在 6 層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 的建筑物所替代。 2. 何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？ 答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。 3. 成套房屋建筑面積包括？ 答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積 、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。 4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？ 答： ○ 1 .已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ○ 2 .持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ○ 3 .按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ○ 4 .開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 5.“五 證俱全”是指哪五證？ 答： ○ 1 .建筑施工許可證 ○ 2 .房屋預(yù)售許可證 ○ 3 .建筑用地規(guī)劃許可證 ○ 4 .國(guó)有土地使用證 ○ 5 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ？ 答：水通、電通、煤氣通、場(chǎng)地平整。 ？ 答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。 ？ 答： ○ 1 .居住用地 70 年； ○ 2 .工業(yè)用地 50 年； ○ 3 .教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； ○ 4 .商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ○ 5 .綜合或其它用地 50 年。 ？ 答： ○ 1 .屋面防水為 5 年； ○ 2 .土建為 1 年，具體包括： a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂； b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損； c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏； d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞； ○ 3 .衛(wèi)生潔具為 1 年； ○ 4 . 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為 2 年； ○ 5 .管道堵塞為 2 個(gè)月； ○ 6 .供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為 2 個(gè)供冷期及 2 個(gè)供暖期。 ？ 答： 1～ 3 層為低層； 4～ 6 層為多層； 7～ 9 層為中高層； 10 層以上為高層。 對(duì)于高層建筑，國(guó)際上通行的做法是劃分為 4 類： ○ 1 .低高層建筑：層數(shù)為 9～ 16 層，建筑總高度 25～ 50m； ○ 2 .中高層建筑：層數(shù)為 17～ 25 層，建筑總高度 50～ 75m； ○ 3 .高高層建筑：層數(shù)為 26～ 40 層，建筑總高度 75～ 100m； ○ 4 .超高層建筑：層數(shù)在 40 層以上，建筑總高度在 100m以上。 ： 居住總?cè)丝?/總用地面積（ 600～ 800人 /公頃） 公共建筑比例： 公共建筑面積 /總住宅面積（一般為 16%～ 20%） 配套商業(yè)面積比例： 配套商業(yè)面積 /住宅建筑面積（規(guī)定為 5%） ： ① 屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。 四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石 ⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。 ⑥ 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)〉 備注：以上所述，建議培訓(xùn)時(shí)須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握， 可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。 四、建筑識(shí)圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。 建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。 建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向 (出 入口、走廊、樓梯、房間、陽臺(tái)等 )的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。 建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。 建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。 結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。 效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。 五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算 各種面積概念 （ 1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配 電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。 （ 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。 (5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依