【正文】 以居住為主要功能，而南門國(guó)際城具有較好的商住條件。同其它小規(guī)摸單體樓相比，南門國(guó)際城擁有較好的規(guī)模優(yōu)勢(shì)及社區(qū)環(huán)境。在消費(fèi)群爭(zhēng)奪方面，天安名門、紅十月花園和陽(yáng)光花苑主要針對(duì)住宅消費(fèi)人群，其它沿街單體樓則主要針對(duì)商務(wù)辦公人士，而南門國(guó)際城則兩者都要考慮。與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，南門國(guó)際城取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中處于領(lǐng)先水平。從以上分析評(píng)述不難看出，南門國(guó)際城擁有諸多優(yōu)勢(shì)，最大的不利點(diǎn)是來企業(yè)內(nèi)部——企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，重視企業(yè)經(jīng)營(yíng)，塑造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，通過企業(yè)力帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的發(fā)揮成為本案策劃的重點(diǎn)。二、SWOT分析依據(jù)上述分析，進(jìn)行SWOT分析，以便充分利用機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)；回避威脅，改變勢(shì)態(tài)。S（優(yōu)勢(shì)） O（機(jī)會(huì)）規(guī)?；_發(fā) 商務(wù)樓盤市場(chǎng)看漲與同類物業(yè)比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 相同功能定位的規(guī)模化社區(qū)尚未出現(xiàn)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì) 消費(fèi)者對(duì)南門體育館有較深的情感區(qū)位文化內(nèi)涵豐富W（劣勢(shì)） T（威脅）容積率高 市場(chǎng)供需失衡，高層嚴(yán)重過剩期房，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝差 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈后期開發(fā)跟進(jìn)不足 消費(fèi)者缺乏消費(fèi)決策信心企業(yè)力、銷售力及品牌力不足 三、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位在前述分析中，已經(jīng)清楚地反映出國(guó)際置地南門國(guó)際城項(xiàng)目本身?yè)碛泻芏鄡?yōu)勢(shì)，其其銷售的壓力主要來自于企業(yè)，即企業(yè)力、銷售力及品牌力的建立，而這一切，都有賴于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確立。在此，我們先從建立國(guó)際置地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略角度出發(fā)作如下建議：房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)主體大致可分四類即：高端市場(chǎng)的高檔住宅開發(fā)；中端市場(chǎng)的規(guī)?；≌_發(fā)；低端市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；城市中心商務(wù)樓盤的開發(fā)；在此，我們建議國(guó)際置地走第四類開發(fā)思路，即：城市中心商務(wù)樓盤的開發(fā)支持理由：國(guó)際置地已有商務(wù)樓盤的開發(fā)項(xiàng)目——南門國(guó)際城，這一大項(xiàng)目的成功，定可通過項(xiàng)目品牌形象，大大提升國(guó)際置地的企業(yè)品牌形象，同時(shí)國(guó)際實(shí)業(yè)的貿(mào)易主業(yè)對(duì)商務(wù)盤開發(fā)也大有助益。借南門國(guó)際城商務(wù)盤的開發(fā)，可形成自有的商務(wù)樓盤開發(fā)體系及經(jīng)驗(yàn)。中端規(guī)?；≌袌?chǎng)由廣匯壟斷，高端高檔住宅市場(chǎng)由新天壟斷，低端經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)由康普壟斷，這些企業(yè)都建立了自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較高，國(guó)際置地與其相爭(zhēng)必將損失慘重。商務(wù)樓盤尚處于百家爭(zhēng)鳴的時(shí)期，無強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)入，國(guó)際置地正可借此機(jī)會(huì)，進(jìn)入該細(xì)分市場(chǎng)、形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并建立起市場(chǎng)壁壘，阻止其它企業(yè)進(jìn)入。以房地產(chǎn)開發(fā)為主要模式，同時(shí)逐步介入物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)（營(yíng)銷租賃）、商業(yè)投資等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張。支持理由：國(guó)際置地現(xiàn)在尚不具備多元化經(jīng)營(yíng)實(shí)力，因此以主業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)為主?？紤]到商務(wù)樓盤對(duì)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)合作的依賴性，建議國(guó)際置地未來可加大這塊的投入力度，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張的目的，并達(dá)到企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)。差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的應(yīng)用。支持理由：市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)客戶個(gè)性化、多元化的選擇使我們只有開發(fā)出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不同的產(chǎn)品與其競(jìng)爭(zhēng)，并適應(yīng)市場(chǎng)需求。商務(wù)樓盤物業(yè)的個(gè)性決策了這一點(diǎn)，這也包括高端高檔住宅市場(chǎng)，這些產(chǎn)品要求個(gè)性鮮明，使其不具備復(fù)制條件，所以國(guó)際置地和新天房產(chǎn)走了差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，而廣匯和康普開發(fā)的中低端市場(chǎng)產(chǎn)品，可復(fù)制性強(qiáng)，決定了它們采用成本領(lǐng)先的規(guī)?；_發(fā)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。鑒于商務(wù)盤物業(yè)個(gè)性明顯，單個(gè)盤的操作難度大，且操作手?jǐn)喔鞑幌嗤?，為更好地整合資源，建議確立以國(guó)際置地為主體的項(xiàng)目事業(yè)部，實(shí)行事業(yè)部形式的管理模式，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目事業(yè)部，由項(xiàng)目事業(yè)部全權(quán)負(fù)責(zé)營(yíng)銷，而母體公司則主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略決策，土地購(gòu)買及規(guī)劃施工。企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張，建立部分優(yōu)勢(shì)可有兩條路線，即先強(qiáng)后大和先大后強(qiáng)。 企業(yè)規(guī)模小 企業(yè)規(guī)劃大　　　　　　　　A②　　　　　　　　　　　① A B③　　　　　　　　　　?、? B 有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)B、先大后強(qiáng) A、先強(qiáng)后大兩種不同的成長(zhǎng)思路從上圖可以看出，企業(yè)先強(qiáng)后大是建立在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)張的，而先大后強(qiáng)是在形成規(guī)模后建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段：先大后強(qiáng)的戰(zhàn)略實(shí)施可先占有市場(chǎng)再建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也無可厚非，但在當(dāng)今烏市地產(chǎn)的盤整期，這種策略將不可行，會(huì)導(dǎo)致我們?cè)跀U(kuò)張中還未建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，便被市場(chǎng)所淘汰，功虧一簣。因此，建議國(guó)際置地走先強(qiáng)后大的戰(zhàn)略實(shí)施道路。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的法寶，但競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施完全依賴于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立。我們將通過本節(jié)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立及以下兩節(jié)影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的5個(gè)因素、競(jìng)爭(zhēng)狀況的演變與影響，全面剖析企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響。下面，我們先談一下競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的來臨，無形資產(chǎn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的影響越來越大，從過去的以土地、資金、設(shè)備為主向以技術(shù)和知識(shí)為主過渡，人才在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中扮演越來越重要的角色，這方面做的最好的當(dāng)屬萬科，萬科借助其品牌、管理及人才優(yōu)勢(shì)，雖然在土地成本上不具備優(yōu)勢(shì)，但卻以比別人高的多的銷售價(jià)格，在市場(chǎng)上取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。從這一點(diǎn)即可明顯的顯示了品牌、管理及人才優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中扮演的重要角色。在構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要因素：外在主要表現(xiàn)在企業(yè)品牌、技術(shù)、商標(biāo)及專利；內(nèi)在主要表現(xiàn)在企業(yè)文化、企業(yè)人員的整體素質(zhì)和凝聚力，當(dāng)在市場(chǎng)環(huán)境寬松繁榮時(shí)，企業(yè)無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也可在市場(chǎng)中生存，但當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的時(shí)候，無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)便會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)取決于能力企業(yè)能力 能力取決于資源企業(yè)資源有形資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 土地、資金、設(shè)備 人才、技術(shù)、聲譽(yù)以上圖競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立模型中，我們可以看出企業(yè)最終的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)取決于企業(yè)資源，對(duì)國(guó)際置地而言，企業(yè)資源的有形資產(chǎn)中，資金是我們比較缺乏的，在建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，資金應(yīng)是主要考慮的因素，因此，我們?cè)诤竺娣桨钢袑ｉT對(duì)資本運(yùn)作與統(tǒng)籌作了論述。相比有