【正文】 中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不得力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng)，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住房用地嚴(yán)重超標(biāo)。 ，環(huán)境、交通及安全問題嚴(yán)重 “城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，再加上樓間距小，路徑狹窄，采光差，在原來污染和混亂的同時(shí)，又存在通風(fēng)設(shè)備缺乏，消防通道不過關(guān)，致使治安、消防、交通事故頻發(fā)。，就業(yè)問題嚴(yán)峻城中村特殊的建筑結(jié)構(gòu)，造成植被覆蓋率低，配套設(shè)施缺乏，公共娛樂場所基本沒有，幼兒園、中小學(xué)覆蓋面小，嚴(yán)重影響村民的身心健康發(fā)展，同時(shí)“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進(jìn)取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識(shí)技能上進(jìn)一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨(dú)特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會(huì)公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)文化素質(zhì)的提高。2）城中村改造的歷史使命本項(xiàng)目是積極響應(yīng)國務(wù)院文件精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)“住房問題是重要的民生問題”，響應(yīng)省市縣加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議及相關(guān)文件精神，加快推進(jìn)城中村改造，具有歷史使命。因此，xxxx縣xxxx鎮(zhèn)xxxx城中村改造建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施非常迫切，也十分必要。 第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析 行政劃分xxxx地處關(guān)中平原xxxx，全縣共有8鎮(zhèn)（xxxx鎮(zhèn)、蘇坊鎮(zhèn)、xxxx鎮(zhèn)、游風(fēng)鎮(zhèn)、貞元鎮(zhèn)、長寧鎮(zhèn)、小村鎮(zhèn)、大莊鎮(zhèn)），4個(gè)三農(nóng)服務(wù)中心（代家三農(nóng)中心、河道三農(nóng)中心、南仁三農(nóng)中心、xxxx街三農(nóng)中心），213個(gè)村民委員會(huì)，6個(gè)社區(qū)居委會(huì)，，縣政府駐地xxxx鎮(zhèn)。全縣總面積392平方公里，，是xxxx省人均土地面積較少、人口密度較高的縣區(qū)之一。境內(nèi)以漢族為主，還有回、滿、白、壯、蒙古、侗、傣、朝鮮、土家、錫伯、土族等11個(gè)少數(shù)民族。地勢平坦開闊，地理位置十分優(yōu)越，是關(guān)中地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。 自然條件xxxx屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤氣候，夏季高溫多雨，冬春寒冷少雪，四季分明?！?，年極端最高氣溫42℃，℃；多年平均降水量有600mm左右，多集中在8三個(gè)月，占年降水量的50%以上。平均初霜期在11月上旬，終霜期3月下旬，無霜期228天。年平均日照時(shí)數(shù)有2160小時(shí)左右。地形西北高、東南低，從北向南呈階梯分布，分為一、二、三道塬，由山前洪積扇前緣地帶和黃土臺(tái)原、河漫灘及河谷沖積階地三種類型構(gòu)成。耕地中川、塬平地占97%。境內(nèi)有三條河流，均屬渭河水系，，已開發(fā)量9924萬立方米。農(nóng)業(yè)始祖后稷教民稼穡于xxxx，是中國農(nóng)業(yè)發(fā)祥地之一。自古就有“關(guān)中米糧倉”之稱，%。近年來，xxxx縣加大土地開發(fā)復(fù)墾整理工作力度，爭取省、市補(bǔ)助資金，先后實(shí)施了縣級(jí)土地開發(fā)復(fù)墾項(xiàng)目。農(nóng)作物58種，果樹10種，林木68種。曾先后榮獲小麥單產(chǎn)全國先進(jìn)縣，全國商品糧基地縣，瘦肉型豬生產(chǎn)基地縣，大蒜、辣椒、玉米皮編織也很馳名。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，先后建立了xxxx縣（臺(tái)資）工業(yè)園、蘇坊工業(yè)園、大莊工業(yè)園，形成了醫(yī)藥、食品、機(jī)械加工、化工、建材、紡織、造紙、鍋爐、服裝等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，xxxx縣（臺(tái)資）工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，達(dá)到了“七通一平”，成為招商引資的洼地，被確定為全省重點(diǎn)建設(shè)的縣域工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)入駐企業(yè)達(dá)到28家，累計(jì)吸引投資50億元。近年來，xxxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)生機(jī)勃勃。 1997 年榮獲全國“兩基”工作先進(jìn)縣和“全國農(nóng)村物價(jià)管理”先進(jìn)縣稱號(hào)， 1999 年通過省、市“普及實(shí)驗(yàn)縣”評(píng)估驗(yàn)收，并獲得全省“社會(huì)治安模范縣”稱號(hào)； 2000 年榮獲“全國雙擁模范縣”稱號(hào)， 被市委、市政府命名為計(jì)劃生育綜合管理服務(wù)先進(jìn)縣； 2003 年 12 月再獲全國 “雙擁” 工作“二連冠”和全省“四連冠”，2008年榮獲“xxxx省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位獎(jiǎng)”，2010年在全省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展監(jiān)測考評(píng)中排在全省第25位。 醫(yī)療衛(wèi)生全縣醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展較快。建國后，經(jīng)過幾十年的努力，逐步建立健全了縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生醫(yī)療保健組織。到2010年，全縣有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)28個(gè)，村衛(wèi)生室350個(gè)，醫(yī)務(wù)人員900多人，與1949年相比，機(jī)構(gòu)增加了將近30倍，人員增加了100多倍，病床由1952年的10余張?jiān)黾拥?000多張。xxxx縣名勝古跡較多，有豐富的文物寶藏。全縣有各類文物點(diǎn)150處，其中古遺址47處，古墓葬5處，古建筑10余處，石刻碑碣50多個(gè)。報(bào)本寺塔、城隍廟、蘇武墓等10處被列為省級(jí)重點(diǎn)文物。到1990年底，全縣出土文物共1780余件，珍貴文物有商代的乳丁紋簋、蟬鼎和玉戊 ，西周的駒父盨蓋、戈祖已尊，戰(zhàn)國的信安尹，北宋的金棺銀槨，唐代的金碗、鎏金魚紋銀耳杯。 xxxx縣xxxx鎮(zhèn)概況xxxx鎮(zhèn)地處城關(guān)，，轄20個(gè)行政村，4個(gè)社區(qū)居委會(huì)，人口共計(jì)7. 53萬人（，），群眾收入主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，是一個(gè)城郊型經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。近年來，鎮(zhèn)黨委、政府按照“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)富民”的發(fā)展思路，逐步闖出了一條建設(shè)大基地、舞活大龍頭、做強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)鎮(zhèn)富民新路子。2010年、2011年連續(xù)兩年被縣委、縣政府評(píng)為“產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進(jìn)單位”，2011年目標(biāo)責(zé)任制考核評(píng)為全縣優(yōu)秀鎮(zhèn)。1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有宏偉的發(fā)展規(guī)劃鎮(zhèn)黨委按照“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)做大，已有產(chǎn)業(yè)做優(yōu)，后續(xù)產(chǎn)業(yè)做實(shí)”的發(fā)展思路，堅(jiān)持以壯大兩園為重點(diǎn)，以五大產(chǎn)業(yè)帶為總抓手，積極實(shí)施沿渭河發(fā)展苗木產(chǎn)業(yè)帶，沿高速路發(fā)展獼猴桃種植產(chǎn)業(yè)帶，沿南環(huán)路建設(shè)特種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)帶，圍繞（臺(tái)資）工業(yè)園區(qū)建設(shè)三產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，以城中村為中心，建設(shè)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)帶，全力打造五大經(jīng)濟(jì)板塊，發(fā)展15個(gè)特色產(chǎn)業(yè)村，壯大一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大從2008年開始，鎮(zhèn)黨委、政府積極鼓勵(lì)，引導(dǎo)群眾打破傳統(tǒng)的種植結(jié)構(gòu)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，搶抓機(jī)遇，2009年在史家村建成設(shè)施蔬菜大棚96座，占地180余畝。尤其是2010年、2011年以來，通過土地大流轉(zhuǎn)的方式，在與楊凌新世界苗木有限公司合作建成1057畝核桃苗木示范園的基礎(chǔ)上，繼續(xù)在沿河洪寨等8村發(fā)展優(yōu)質(zhì)核桃苗木3000余畝，成為全省唯一的核桃種苗示范基地，280多名群眾在基地長期務(wù)工，人均月增收1000元以上，有效地增加了農(nóng)民收入。同時(shí)，按照縣委縣政府做強(qiáng)獼猴桃產(chǎn)業(yè)的要求，進(jìn)一步采取土地大流轉(zhuǎn)的方式，在西寶高速以南令新等10個(gè)村發(fā)展優(yōu)質(zhì)獼猴桃11000多畝，目前井渠路電基礎(chǔ)設(shè)施已基本到位，并完成一期7000畝苗木嫁接，長勢良好。3）“一村一品”產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步凸顯按照“科學(xué)布局、逐村定品、集中連片、整體推進(jìn)”的思路，全面實(shí)施一村一品推進(jìn)工程。令新、營上、北顯鑄造機(jī)械加工已形成規(guī)模，規(guī)模專業(yè)戶達(dá)到80余戶。西高寨、董家村、朱家村養(yǎng)豬，義老村獺兔、義南村鵪鶉，董家村烏雞，營西村標(biāo)準(zhǔn)化大棚養(yǎng)雞等產(chǎn)業(yè)已成為我鎮(zhèn)養(yǎng)殖的特色品牌。以蘇繪、木楠公司為龍頭，按照“公司﹢基地﹢農(nóng)戶”的模式，在營南、營西發(fā)展土織布，在史家村發(fā)展十字繡產(chǎn)業(yè)，極大地拓寬了農(nóng)村閑散婦女致富增收的渠道。4）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織的建立為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大的發(fā)展后勁按照“政府引導(dǎo)、群眾志愿、大戶牽頭、利益聯(lián)結(jié)”的原則，發(fā)動(dòng)群眾和有關(guān)經(jīng)濟(jì)組織，進(jìn)一步建立健全農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)專業(yè)合作社，先后組建成立了史家村金光蔬菜種植專業(yè)合作社和十字繡專業(yè)合作社及營上村養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)合作社，并落實(shí)了合作社章程和辦公地點(diǎn)。通過這些專業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織的建立，極大地解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化社會(huì)化生產(chǎn)和群眾個(gè)體經(jīng)營過程中的矛盾，實(shí)現(xiàn)了互惠雙贏共同發(fā)展的目標(biāo)。 第四章 土地利用及用地指標(biāo)在國家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下，按照地方發(fā)展規(guī)劃和土地政策的要求,選擇交通方便、配套設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美地域。：1）區(qū)域位置（1）遠(yuǎn)離重要的大型橋梁、大型儲(chǔ)油庫、重要軍事設(shè)施、飛機(jī)場等戰(zhàn)略目標(biāo)。（2）避開高壓輸電線路，不壓城市地下管線。（3）滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。（4）在文物地區(qū)或風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)，應(yīng)有當(dāng)?shù)刂鞴懿块T同意文件。2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求3）給水排水：具有可靠的水源、排水應(yīng)方便，施工臨時(shí)用水應(yīng)能方便引入，污水排放滿足環(huán)保。4）工程地質(zhì)與水文地質(zhì)：應(yīng)避開斷層、滑坡、塌陷區(qū)、溶洞等不利的地質(zhì)地帶。（1）不在溶巖、斷層、滑坡、泥石流、土崩、八級(jí)以上的地震區(qū)和礦藏區(qū)。（2）盡量避免因工程地質(zhì)問題而使工程基礎(chǔ)復(fù)雜化。地基承載力等條件滿足項(xiàng)目要求。（3）地下水位最好低于地下室和地下構(gòu)筑物的深度，最好無侵蝕性。5）氣象（1）考慮高溫、高濕、云霧、風(fēng)沙、暴風(fēng)、落雷、滾雷區(qū)對(duì)項(xiàng)目的影響。（2）考慮冰凍線對(duì)建筑物基礎(chǔ)和地下管線敷設(shè)的影響。 土地利用評(píng)價(jià)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《xxxx縣城市總體規(guī)劃》進(jìn)行規(guī)劃，以土地使用的性質(zhì)及其相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行管理與控制，并與國家和省、市、縣的其它法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實(shí)施多因素控制，以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，合理控制各項(xiàng)用地指標(biāo)，以促進(jìn)xxxx縣發(fā)展為目標(biāo)。依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū)明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。1）開發(fā)利用地下空間在符合城鄉(xiāng)規(guī)化、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積極建設(shè)地下設(shè)施，市政工程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來水等城市管網(wǎng)建設(shè)推行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設(shè)共溝。2）合理節(jié)約利用地面空間從嚴(yán)控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，科學(xué)確定項(xiàng)目定位、功能目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，增強(qiáng)綜合承載能力，統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、綠化、公共建設(shè)、生活服務(wù)設(shè)施等用地，嚴(yán)格控制道路標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟(jì)可行、控制時(shí)序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目位于xxxx縣xxxx鎮(zhèn)xxxx。總建筑面積 平方米。建設(shè)幢 層磚混結(jié)構(gòu)的安置房 套，住宅建筑面積 平方米；商業(yè)用房建筑面積 平方米；大禮堂 平方米、公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)中心 平方米及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目地塊位置交通十分便捷，區(qū)位及交通優(yōu)勢非常明顯。地勢較平坦，水、電、氣、通信管網(wǎng)均可接入，具備房地產(chǎn)建設(shè)條件。 第五章 市場分析及前景預(yù)測 xxxx縣房地產(chǎn)分析1） 普通住宅xxxx縣當(dāng)前除為數(shù)不多的幾個(gè)較大樓盤外，3—5棟樓的袖珍小區(qū)較多，特別是在縣城中心區(qū)，基本上都是含蓋多層、高層（戶型設(shè)計(jì)以110130平米的三居室為主，7090平米的二居室、130平米以上的三居室輔之）的綜合社區(qū)，停車場小，休閑廣場小，噴泉綠地幾乎沒有。大部分項(xiàng)目均處縣城新建區(qū)，交通不便捷。2）商業(yè)地產(chǎn)xxxx縣城市人口較多、大量商業(yè)樓盤短時(shí)期迅速崛起，使中心區(qū)、亞中心區(qū)的銷售情況十分良好，根據(jù)市場變化及當(dāng)前xxxx縣的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際情況，如大型商業(yè)超市的進(jìn)入，帶動(dòng)了相當(dāng)大部分的商業(yè)地產(chǎn)銷售。 xxxx縣商品房需求分析1）xxxx縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、吸引越來越多的投資者隨著招商引資力度的加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，xxxx縣將會(huì)承接越來越多的、來自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在xxxx縣長期工作和生活。因此，他們非常有必要在xxxx縣購房生活，這無疑會(huì)為xxxx縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。2）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長由于xxxx縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目住戶群體主要為xxxx村民。近年來，xxxx縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，縣政府致力于改善民生，使群眾生活質(zhì)量明顯提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速，縣委、縣政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到xxxx縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。3） 提升xxxx縣的住宅品質(zhì) 目前xxxx縣的住宅產(chǎn)業(yè)處于初級(jí)開發(fā)階段。隨著xxxx城市建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同。因此，人們對(duì)高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。因此，這類優(yōu)質(zhì)住宅將有良好的市場消費(fèi)前景。4）適應(yīng)xxxx縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象 近年來，xxxx縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村 （居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升xxxx縣作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”副中心的功能。按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)中心城區(qū)，精心實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步完善中心城區(qū)服務(wù)功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。5） 房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。 如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化