【正文】 梅江居住區(qū)項目所在地2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某玻璃生產基地用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被某玻璃生產基地收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側衛(wèi)津河北側順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側在建道路梅江南開發(fā)用地 （1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是某市中心市區(qū)規(guī)劃路網中的兩個半環(huán)之一，是某市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善某市東南半部路網，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2010年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。（3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結在一起。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水：在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃生產基地的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。可建設用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。（列表說明上述問題）3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價。玻璃生產基地項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。兩者同比，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。②與項目用地北側順馳地塊比較： 據(jù)初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃生產基地項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章 法律及政策性風險分析1. 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權歸屬:國有用地② 土地使用權歸屬：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2. 項目用地規(guī)劃① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。3. 項目用地取得土地使用權程序評估（1） 取得土地使用權程序① 某與某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。② 去市工業(yè)調整辦公室辦理工業(yè)用地調整為居住用地的批文。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 （2）取得土地使用權需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明 （3）取得土地使用權的風險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是 風險所在。 風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。4. 政策性風險評估（1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。（2） 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。 ：土地方為某遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為某市國營企業(yè)，以生產銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助某公司與土地方的合作并保證某按其原有合作條件與土地方合作。（1）合作方式某一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。（2）操作方式某與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。某公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。（1）與土地方某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后某公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給某公司。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給某使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內支付。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。，每6個月付余款的50%， 萬元。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關手續(xù)交納有關全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。、資料、證明等，并負責提供人員配合。、臨時用電。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，在保證某公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。，協(xié)助某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,某拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。②付款計劃：，某公司支付300萬元補償費。%以下后一周內，某公司支付300萬元。③合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證某公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給某公司使用。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，在保證某公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。，負責協(xié)調某公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。（1） 合作背景：某遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產,同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,某直接與土地方進行合作。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3） 土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（4） 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（6） 其他與土地政策相關規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規(guī)劃