【正文】 ，移機、裝機作業(yè)程序 、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序、路面、外圍維護作業(yè)程序、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序37音像設(shè)備使用規(guī)范及維護程序、檢修規(guī)程、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標準 四．員工技術(shù)培訓(xùn)對員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。培訓(xùn)安排可分為三個階段。第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。第二階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。方案如下：1． 由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造廠家派專人或組織培訓(xùn)班，對維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、維修方法。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。2． 工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派專人同大廈維修人員共同參與設(shè)備運行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實際工作中教會崗上維修人員。3． 系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進行深入的較全面的培訓(xùn)。4． 專業(yè)之間交叉培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。5． 培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考核，以確認受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。6． 竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細培訓(xùn)計劃另定。第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理運行、維修、保養(yǎng)一． 實施設(shè)備管理責任定員1． 建立設(shè)備明細臺帳，按單體分項。2． 將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責任人分管。所有維修保養(yǎng)人員對自己分管的設(shè)備負有綜合管理責任。3． 設(shè)備分管責任人對設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設(shè)備檔案。4． 制定詳細的設(shè)備管理責任制度（細則根據(jù)實際情況確定）。二． 設(shè)備日常運行、維修（一） 設(shè)備運行管理方式1． 設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管（或領(lǐng)班）負責，工程師協(xié)調(diào)。2． 設(shè)備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。3． 機電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。4． 運行人員適用于相關(guān)的日常維護、保養(yǎng)、服務(wù)工作。5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng)營需要，在運行班組中劃分責任區(qū)域。（二） 設(shè)備運行內(nèi)容：1． 站點24小時運行值班電站(及發(fā)電機)、 中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負責相關(guān)的日常維護及臨時性維修。（具體內(nèi)容另定）2． 系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班運行維修班組實施24小時值班。負責水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關(guān)服務(wù)（具體內(nèi)容另定）3． 運行操作項目1） 站點故障處理2） 系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作3） 機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視4） 公共區(qū)巡視5） 系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整4． 運行表格（提要）按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運行表格，主要內(nèi)容如下：1） 各類巡視表2） 各類運行記錄表3） 交接班表4） 故障處理登記表（三）日常維修內(nèi)容：1． 系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理2． 系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修3． 公共區(qū)設(shè)施維修4． 末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修5． 消耗品的更換6． 其它各類報修（四）運行維修制度（提要）1． 維修值班制度2． 巡視制度3． 維修記錄制度4． 維修工作單制度5． 日常維修工作流程（五）建立運行維修“速查表”為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對一般故障不用查圖紙即可準確到位處理。三． 計劃保養(yǎng)（一） 建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。（二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設(shè)備防范性保養(yǎng)計劃。（三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強制性保養(yǎng)計劃強制保養(yǎng)（或檢測）項目 8. 消防排煙風機 、管線 、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu) (電瓶) （四） 防范性計劃保養(yǎng)周期1．年周期保養(yǎng)計劃主要項目：各類電機；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機；空調(diào)風道清理；空調(diào)風閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風機盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。2．季度周期保養(yǎng)計劃主要項目：各類普通水泵；空氣處理機（風機）；空調(diào)散流器（風口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機；交換機、配線架；管井、管溝；動力控制電盤；消防報警盤；消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。3．月周期保養(yǎng)計劃主要項目：空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機等。四． 大修及更新改造（一） 大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。1． 發(fā)生的單項維修費用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。（如高價值零備件和材料。）2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。）3． 財務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用等于或大于設(shè)備整體價值的。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。）4． 超過折舊期的設(shè)備維修。（二） 實施大修的辦法1． 根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預(yù)算。2． 制定大修技術(shù)方案和實施方案。3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊操作執(zhí)行。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。4． 按規(guī)定進行檢查驗收。五． 工程管理（一） 協(xié)助管理項目1． 使用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或安裝工程。2． 大廈擴大經(jīng)營增加的工程項目。3． 大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。（二） 工程管理制度1． 內(nèi)部施工管理程序。2． 內(nèi)部施工驗收標準。3． 客戶施工管理程序。4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。5． 客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標準（各專業(yè)）。六． 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）（一） 組織措施———應(yīng)急預(yù)案1． 制定細致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。2． 落實應(yīng)急人員，強化全體員工的應(yīng)變能力。3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時到位。（二） 技術(shù)措施1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。（三） 主要應(yīng)急內(nèi)容：火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。（四） 工程部緊急事件處理原則1． 保障生命、保護設(shè)備、減少損失2． 搶救現(xiàn)場、防止擴大、控制影響3． 分清主次、人力得當、穩(wěn)定大局七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或保養(yǎng)）合同1． 電梯保養(yǎng)及其大修2． 冷凍機保養(yǎng)及大修3． 電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng)4． 消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件6． 空調(diào)機組大修7． 樓宇自控主機保養(yǎng)8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng)9． 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修第五節(jié) 維修服務(wù)一．維修服務(wù)的含義及內(nèi)容大廈內(nèi)各部門和客戶（或客人）日常對設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。1．無償服務(wù)——大廈應(yīng)提供的無償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項目。包括依合同對客戶的服務(wù)和對各部門的服務(wù)。2．有償服務(wù)——主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項目。如：寫字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。3．“報修”與“投訴”——為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序，適當區(qū)分“報修”與“投訴”是必要的。一般情況下，報修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。二．維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序1．主要工作制度：（1）值班負責制及其崗位負責制（2）“工作單（票）”制度。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請單”等（3）維修服務(wù)記錄及反饋制度（4）維修服務(wù)核算及取費制度（5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場時間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基本程序：到場處理有關(guān)維修人員通知 工作分配（工作單） 持單報修投訴信息息值班員 反饋 維修人員持單反饋 操作 報修投訴人簽字認可三．建立維修服務(wù)擋案對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或服務(wù)區(qū)域為單位（如房號等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。特別是客戶維修擋案，將對客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費等起著重要作用?？蛻艟S修服務(wù)檔案包括：（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。（2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記錄。（3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認文件。（4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認文件。（5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。（6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗收記錄。四．保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則1．維修人員到場時間（自接到信息時起）（1）特殊情況——立即到場。如：跑水、斷電、電梯故障等（2）投訴——5分鐘內(nèi)（3）報修——10分鐘內(nèi)2．同時多項維修處理順序：（以影響面大小確定）主要公共場所——客戶——一般營業(yè)區(qū)——各部門——系統(tǒng)內(nèi)部維修。3．技術(shù)保障——以服務(wù)優(yōu)先為原則。技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。五．逐步改進維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。第六節(jié) 能源和維修材料管理一．能源管理大廈工程部門對能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實施的管理。具體工作由專業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關(guān)實施，內(nèi)容如下：1．制定水、電、氣、燃油消耗計劃并分配使用指標。2．能源使用量記錄、統(tǒng)計、分攤。3．計量設(shè)備的檢測。4．與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對。5．能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實施。二．維修材料、備件及工具管理1．管理方案：（1）建立維修材料、備件采購制度（2）建立維修材料、備件專用庫房（或平臺），制定庫管制度。（3）材料、備件的使用制度（4）工具購買及其領(lǐng)用管理制度拆舊備件及費舊材料管理制度（5） 建立設(shè)備材料備件工具的出入庫管理制度2．基本管理程序：班組或?qū)I(yè)提需求主管工程師審批經(jīng)理審批業(yè)主規(guī)定審批程序限額采購限額采購 采 購入 庫（1） 采購程序技工申請調(diào)度審批領(lǐng)班簽字低值易耗材料領(lǐng)用工程師審批經(jīng)理或業(yè)主審批材料、備件領(lǐng)用（2） 領(lǐng)用程序第二章 大廈保安（管理）計劃書第一節(jié) 概述針對北京海關(guān)新辦公樓自身特點及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。第二節(jié) 人力資源配備保安人員安排及工作職責如圖所示。30保安崗位設(shè)置及職責項目工作區(qū)域工作職責工作時間及人員配置1一層大堂(主樓)門崗維護主樓大堂良好的辦公秩序8：0014：00 1人 14：0020：00 1人2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 1人 1人休息3消防中控室值班崗確認、消除報警及突發(fā)事件指揮中心8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 2人 2人休息 4門禁系統(tǒng)值班崗確認、消除報警（內(nèi)保辦公室）8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息5外圍門崗控制、驗證進出物品8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進入大廈20：008：00（次日） 2人 7樓層巡視崗維護公共區(qū)域良好秩序及安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人8外圍車場崗指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人共計：30人房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定一、消防安全管理規(guī)定1. 依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”的精神制定項目消防安全管理制度。2. 根據(jù)工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)理擔任，各部門經(jīng)理為委員會委員。3. 防火安全委員會作