【正文】 政主管部門制定的示范文本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案； （3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積； （4）擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，審查業(yè)主委員會(huì)候選人資格，確定候選人名單； （5）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 1首次業(yè)主委員會(huì)的成立，街道辦事處、建設(shè)單位的職責(zé)？ 答：（1）由街道辦事處牽頭業(yè)主委員會(huì)籌備工作，籌備組長(zhǎng)由街道辦事處派員擔(dān)任，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議中起的作用是組織、指導(dǎo)作用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后召開業(yè)主大會(huì)或召開業(yè)主委員會(huì)應(yīng)請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)派人參加。 （2）建設(shè)單位有協(xié)助成立籌備組的義務(wù)。 （3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。 1業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格及產(chǎn)生？ 答：業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格必須是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或配偶，其他人員（如：父母、子女、其他物業(yè)使用承租人等）均不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，30名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人1名。推薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單必須在業(yè)主大會(huì)召開前7天在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。 1擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員條件是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件： （1）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾?。?（2）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)，無亂搭建行為。 （3）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)工作或兼職； （4）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)副主任或主任原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。 （5）具備一定組織能力，且熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力，未參加過違法組織； （6）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)； （7）無挪用、侵占公有財(cái)產(chǎn)及以權(quán)謀私行為； （8）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他條件。 1業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？ 答：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員成員一般由5人—11人組成且為單數(shù)，設(shè)主任1名、副主任13名。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后30日內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)向所在轄區(qū)鎮(zhèn)政府或街道辦事處備案。 1業(yè)主委員會(huì)委員是否可以實(shí)行候補(bǔ)制，怎樣產(chǎn)生？ 答：（1）業(yè)主委員會(huì)委員可實(shí)行候補(bǔ)制。 （2）候補(bǔ)委員的名額和產(chǎn)生程序由《業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法》確定。業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。遞補(bǔ)的委員作為候補(bǔ)委員參加業(yè)主委員會(huì)，并由下一次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)是否成為正式委員。 （3）候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。 1業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ 答：（1）制定業(yè)主委員會(huì)工作制度； （2）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定； （3）為業(yè)主大會(huì)續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定和授權(quán)，代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同； （4）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況； （5）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收； （6）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況； （7）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系； （8）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁； （9）配合有關(guān)部門，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；協(xié)助物業(yè)企業(yè)催收業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)； （10）組織并監(jiān)督管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)的落實(shí)。 1業(yè)主委員會(huì)換屆選舉由誰(shuí)主持？如果上屆業(yè)主委員會(huì)已辭職，由誰(shuí)主持換屆選舉？程序如何進(jìn)行？ 答：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織換屆的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)按照組織首次業(yè)主大會(huì)的方式召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。 1業(yè)主委員會(huì)主任或副主任怎樣罷免？ 答：如果業(yè)主委員會(huì)主任或副主任有不能正常履行職責(zé)、出現(xiàn)以權(quán)謀私等行為，業(yè)主委員會(huì)可召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議罷免其主任、副主任，并在下一次業(yè)主大會(huì)上罷免其業(yè)主委員會(huì)委員。 1對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的罷免？答：（1）如果業(yè)主委員會(huì)某一名或幾名成員不正常履行職責(zé)，或以權(quán)謀私，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開會(huì)議通過中止其成員職務(wù)，提交業(yè)主大會(huì)罷免。也可由小區(qū)20%以 上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求，街道辦事處30日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決 定。 （2）業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)討論罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，由20%以上的業(yè)主聯(lián)名向所在轄區(qū)街道辦事處申請(qǐng)，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)。 什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自動(dòng)終止？ 答：（1）業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失不再是業(yè)主的，其成員職務(wù)自動(dòng)終止。 （2）若業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)被依法追究刑事責(zé)任或參加違法組織活動(dòng)的，其成員職務(wù)自動(dòng)終止。 （3）業(yè)主委員會(huì)成員向業(yè)主委員會(huì)提出自動(dòng)辭職書面或口頭申請(qǐng)。 （4）業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)的終止通過在小區(qū)公示約定。 （5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。 2自動(dòng)終止、自動(dòng)辭職的業(yè)委會(huì)委員補(bǔ)選？ 答：有候補(bǔ)委員的，以得票多少依次遞補(bǔ)，無候補(bǔ)委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生。 2業(yè)主委員會(huì)成立后公示的內(nèi)容？ 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容： （1）業(yè)主委員會(huì)成立后以及選舉產(chǎn)生的主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員名單； （2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （3）管理規(guī)約； （4）業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)地、聯(lián)系電話等。 2業(yè)主委員會(huì)成員的任期多長(zhǎng)時(shí)間？ 答：業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不超過五年，中途出現(xiàn)不履職或以權(quán)謀私、自然缺額可根據(jù)有關(guān)程序罷免或補(bǔ)選。 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人是誰(shuí)？召開時(shí)間如何確定？ 答：業(yè)主委員會(huì)召集人是主任或由主任指定的副主任。 業(yè)主委員會(huì)每季度應(yīng)當(dāng)至少召開一次會(huì)議，1/3以上委員要求召開時(shí)，業(yè)主委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)組織召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。 2業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定須由多少成員簽字同意才有效？ 答：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有2/3以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)過半數(shù)以上委員同意并書面簽署意見。一經(jīng)作出決定，所有委員必須無條件遵守執(zhí)行。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)顯著位置公示7日以上。 2業(yè)主委員會(huì)提出的議案經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決同意，但個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員不履行，甚至挑動(dòng)部分業(yè)主無理取鬧，怎么辦？ 答：（1）書面通知該業(yè)主委員會(huì)成員執(zhí)行，如拒不執(zhí)行的，業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主大會(huì)提請(qǐng)對(duì)該委員實(shí)施罷免； （2）由業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院訴訟，申請(qǐng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，督促有關(guān)業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)作出的決定。 2業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的來源？ 答：業(yè)主委員會(huì)委員義務(wù)為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作所必須的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會(huì)制定并提交業(yè)主大會(huì)討論決定。 經(jīng)費(fèi)具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示一次（7日），并接受業(yè)主的質(zhì)詢。 業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費(fèi)，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。 2業(yè)主委員會(huì)印章如何辦理？ 答：應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章。 2一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一人擁有2個(gè)以上專有權(quán)屬物業(yè)的，業(yè)主人數(shù)怎樣計(jì)算？ 答：記為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。（如：某一物業(yè)產(chǎn)權(quán)人在一個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)有2套或2套以上住宅或其他物業(yè)的，只能計(jì)算為一個(gè)業(yè)主。） 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)作出的決定，審定的事項(xiàng)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)無條件遵守和執(zhí)行。 3業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系？ 答：（1）業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)； （2）業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主的監(jiān)督； （3）業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)； （4）業(yè)主委員會(huì)依法代表業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主、使用人具有約束力； （5）業(yè)主委員會(huì)依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。 3業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)代表全體業(yè)主參加訴訟？ 答：在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，當(dāng)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主參加訴訟。 3原業(yè)主委員會(huì)在新業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前作出的決定是否有效？ 答：通過業(yè)主大會(huì)“雙過半”的決議有效。 3業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示事項(xiàng)的產(chǎn)生違反程序或者存在弄虛作假等情況時(shí)，如何處置？ 答：業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處書面申請(qǐng)要求核實(shí)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后30日內(nèi)，根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定。 3業(yè)主代表如何傳達(dá)業(yè)主意思？ 答：業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。 3業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定如何處理？ 答：若業(yè)主委員會(huì)作出超越權(quán)限的決定，業(yè)主可以向物業(yè)所在的街道辦事處反映，街道辦事處通過調(diào)查確定是超權(quán)限的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。若決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 3若業(yè)主大會(huì)的決定侵害了業(yè)主，受侵害的業(yè)主如何維護(hù)自身權(quán)益？ 答：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院訴訟請(qǐng)求予以撤銷。 3若業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出代表全體業(yè)主利益的決定，個(gè)別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ 答：由業(yè)主委員會(huì)書面通知該業(yè)主執(zhí)行，如果該業(yè)主仍然拒絕執(zhí)行，由業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟。 四、議事規(guī)則和管理規(guī)約 什么是業(yè)主管理規(guī)約？ 答：由業(yè)主委員會(huì)擬定，業(yè)主大會(huì)審議通過，對(duì)物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主和物業(yè)使用人必須無條件的遵守。 物業(yè)出租、借用的，其承租人、借用人必須遵守業(yè)主管理規(guī)約的約定。 物業(yè)小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)管理、后期物業(yè)服務(wù)管理時(shí)，應(yīng)建立什么制度對(duì)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位進(jìn)行管理約束？ 答：建立臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約是一個(gè)公共性約束文件，對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。 臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的制定主體是哪個(gè)？ 答：臨時(shí)管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，并報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。 管理規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)擬定，并通過業(yè)主大會(huì)同意，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。 管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的內(nèi)容有哪些？ 答：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理； （2）業(yè)主的共同利益； （3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； （4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)？ 答：物業(yè)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，其行為遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則；物業(yè)服務(wù)是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)約定的服務(wù)管理，是一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；物業(yè)服務(wù)費(fèi)高低決定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、質(zhì)量。 物業(yè)企業(yè)必須提供哪些公共服務(wù)內(nèi)容？ 答：一個(gè)物業(yè)企業(yè)入駐物業(yè)服務(wù)管理小區(qū)，必須開展的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，也是物業(yè)企業(yè)與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂合同必備的內(nèi)容。主要有以下方面： （1）共用部位、共有設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理； （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)； （3）共有綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理； （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)（含小區(qū)化糞池的定期維護(hù)管理）； （5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （6）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？ 答：（1）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)商談服務(wù)合同時(shí)，在必須開展的公共性服務(wù)內(nèi)容外，可根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的要求開展其他物業(yè)服務(wù)，應(yīng)通過協(xié)商在合同內(nèi)約定。約定的內(nèi)容包括：服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。16