【正文】 年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄每24年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補11管道每3年有必要時可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)房屋維修標準　　主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴重的，應(yīng)加固、補強或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程 、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。 、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴重損壞的，應(yīng)更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)?！　堑孛婀こ? ％以下的，可修復(fù)；損壞超過25％以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標準的高級地坪。 、空鼓、開裂，應(yīng)拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標準樓地面。 、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。　　屋面工程 ，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴重時，應(yīng)翻做。 、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 ，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。 ，應(yīng)修復(fù)?！　★椕婀こ? 、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行。 ，應(yīng)修復(fù)。 、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 ：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當簡略。　　油漆粉飾工程 、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應(yīng)周期性地進行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。 、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2－3年。 ，應(yīng)重做。 、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。首問責任制工作規(guī)程一、流程圖 二、有關(guān)說明 1 、服務(wù)對象來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況第一位接待或被問到者即為首問責任人，首問責任人必須負責接待、導(dǎo)辦、服務(wù)、受理。 2 、對前來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況的來訪者、來訪電話、等要做到熱情周到、耐心細致并了解其目的，不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不歸我管”等語言予以回絕。 3 、首問責任人職責范圍內(nèi)的工作要給予服務(wù)對象簡潔、準確、符合政策規(guī)定的解釋；由于客觀原因不能立即答復(fù)或辦理的，必須說明原因，明確需要辦理或答復(fù)的時間，并在承諾時間內(nèi)予以答復(fù)、辦理。 如咨詢、辦理的事項不屬于本部門的職責范圍，要做到負責地將其介紹到相關(guān)部門，交由相關(guān)人員接待，做好交接工作。如咨詢、辦理的事項屬于本部門的職責范圍但已超出首問責任人的崗位權(quán)限，必須及時咨詢主任，按主任意見接待、處理。 4 、首問責任人如遇重大事項必須立刻上報主任，由主任報上級領(lǐng)導(dǎo)研究后給予答復(fù)。主任指定有關(guān)人員處理或首問責任人委托其他人員辦理，首問責任人必須負責督辦落實情況，直至工作完成。 5 、對重要來訪事項必須做好來訪的有關(guān)記錄備案，必要時請來訪者簽名。綠化養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程 一、育苗培植 ：有性繁殖（播種）、無性繁殖（扦插、分株、壓條等）。 ：精細翻耕、除草、施肥、將土敲細、耙平待用。 ：播種時間按不同的品名科目，以及綠化整體情況而定，最好在春天和秋天。播種方法按苗床而定，采用撒播、條播和點播。 ：用篩子篩出細土撒在種子上，控制厚度為種子直徑的23倍。 二、澆水 ，每天澆一次水。根據(jù)天氣，對虎刺梅及蒲葵等植物可適當延長澆水間隔，對桂花、含笑、絲蘭等植物開花期則可酌情減少澆水次數(shù)，以免加快謝花期。 ，冬季在中午為宜。 ，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故保證一次澆透。草地澆水要按順序澆，不要遺漏。 三、施肥 ：有機肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無機肥（氮、磷鉀、復(fù)合肥）。 ：有機肥多用作基肥，即穴施、溝施、環(huán)施：無機肥（化肥）多用撒肥、噴施根施和作追肥。 。春、秋季節(jié)對各種植物施肥一遍。其他季節(jié)視情況而定。肥料的選擇以有機肥為主，盡量少施化肥。 四、喬木、灌木的整形修剪 1 工作程序 、綠籬以及造型，每月修剪一次，發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào)時必須修剪。 。 ，剪法做到心中有數(shù)。 ，以免影響環(huán)境衛(wèi)生和發(fā)生病蟲害。 、棕竹等及時將枯黃的葉邊修剪，每天巡查中及時修剪因折斷等而枯黃的枝葉。 ，盡量避免在開花前修剪。 2 標準 ，形態(tài)逼真。 。造型每年6次，喬木每年1—2次。 、福建茶等綠籬灌木新長枝不超過10厘米，簕杜鵑新長枝不超過15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 ，以保證營養(yǎng)和水分的吸收。 ，提高土壤透氣性。 ，拔草時要連根拔掉，拔除的雜草應(yīng)及時清運處理。 2 標準 ，以不損傷樹木根為準。 ，草地的純度為90%。 六、防風防澇 、冠幅大的喬、灌木進行支撐保護。 。 ，以保證綠地不積水。 、暗道暢通。 ，發(fā)現(xiàn)受害的樹木在6小時內(nèi)根據(jù)情況，可采用扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。 七、補種移植 1 工作程序 。  ，加施基肥。 ，剪去包裝物及部分枝和葉。 。 2 標準 。 %以上。，可隨缺隨補。，缺株在5%以下。 ，可進行移植，對不適應(yīng)環(huán)境樹木給予更換品種。 八、草坪 1 工作程序 。：能使草坪經(jīng)常保持平整美觀，并能促進生長茂盛。割剪大面積草坪可用剪草機，小面積草坪、路牙、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保持清晰、整齊。 ：雜草是草坪的大敵，它的生命力很強，如果不及時清除，會吸收土壤營養(yǎng)，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項重要工作，人工拔除雜草每半月全面進行一次。 QIR:5C ：要使草坪生長良好，澆水工作也不可缺少。澆水時要盡量澆透，不能只澆土層表面， 澆水時間草坪要求生長季節(jié)每天澆水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周澆2—3次。夏天澆水以早晚為宜，冬天以中午為宜，無雨季節(jié)每周澆水1—3次。 2 標準（一級） ，草坪平整，留茬高4厘米以下。 ，黃土裸露面積不能大于100平方厘米。九、病蟲害的防治 。 ，盡可能防止擴散與蔓延。 ：蚜蟲、紅蜘蛛、白粉虱、甲殼蟲等。常見病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 ：減少病蟲來源，禁止帶有病菌和害蟲的植物進入小區(qū)。選用抵抗病蟲害能力較強的植物進行栽培。選擇化學藥劑或農(nóng)藥每月噴殺二次廣譜性殺蟲及殺菌藥，平時發(fā)現(xiàn)蟲害即時噴殺。 十、時花擺放 、元旦、五一、十一和大型活動花卉布置，由管理處根據(jù)具體的情況策劃、制定用花方案，報管理處和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。，按照《采購申購程序》執(zhí)行。維修值班工作規(guī)程 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處機電維修值班工作。 職責 機電維修部主管負責對值班工作的監(jiān)控。 機電維修部班組長負責值班工作的具體安排和檢查。 機電維修部值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。 程序要點 交接班操作 交接班人員提前20分鐘做好交班準備：a) 檢查設(shè)備并確保運行正常；b) 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人員提前15分鐘到達值班崗位。 值班人員首先認真仔細地檢查各設(shè)備的運行情況：a) 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協(xié)助；b) 確認無異常情況在回到值班室進行交接班程序。 交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應(yīng)認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 接班人查看上班地《機電運行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 交接雙方認為無誤后共同在《機電運行交接班記錄》上簽名確認。 交接完畢后所發(fā)生地問題由接班人負責。 有下列情況之一不能交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作室不清潔；b) 接班人未到崗，交班人不準下班；c) 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d) 在倒閘操作和事故處理過程中；e) 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。 值班操作要點 值班人應(yīng)提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。 堅守崗位，不得串崗。 按有關(guān)運行管理標準作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進行巡查、保養(yǎng)、維修。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。 值班人員特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機電維修部主管同意并簽字方可調(diào)班。 停送電操作要領(lǐng) 正常情況下的倒閘操作：a) 機電維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）；b) 運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： ——立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性； ——若不可行應(yīng)立即匯報情況，并說明原因； ——若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務(wù)部。c) 公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶；d) 倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)地準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；e) 在確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： ——停電：先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； ——送電：先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。f) 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置；g) 做好各項相關(guān)記錄。 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：a) 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應(yīng)當立即進行全部或部分負荷停電操作；根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b) 停電后立即通知機電維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c) 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告管理處經(jīng)理。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 各值班人員負責該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。、 各專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：a) 水電工負責配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；b) 空調(diào)工負責空調(diào)機房衛(wèi)生清潔工作；c) 電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。 接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責任人。 機電維修部主管負責本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。 記錄《值班記錄表》 相關(guān)記錄文件《機電維修部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程》社區(qū)文體活動組織實施標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范社區(qū)文體活動組織實施工作，引導(dǎo)社區(qū)居民開展健康向上的群體文體活動，加強社區(qū)精神文明建設(shè)、和睦鄰里關(guān)系，增強管理公司與住戶的有效溝通，推動小區(qū)的物業(yè)管理。 適用范圍適用于管理公司所屬各管理處開展的文體活動組織實施工作。 職責 公司總經(jīng)理負責審判社區(qū)文體活動計劃和費用預(yù)算。 管理處經(jīng)理負責制定社區(qū)文體活動計劃并組織、監(jiān)控、實施。 公共事務(wù)部主管負責具體實施社區(qū)文體活動計劃。 公共事務(wù)部文化管理員負責依照本規(guī)程具體開展社區(qū)文體活動。 程序要點 社區(qū)文體活動意向調(diào)查 公共事務(wù)部管理員應(yīng)于每年的6月及12月分別向住戶做一次文體活動意向調(diào)查，并分析、總結(jié)調(diào)查結(jié)果，報公共事務(wù)部主管。 文體活動意向調(diào)查可采取以下方式進行a) 電話采訪；b) 投遞文體活動調(diào)查；c) 預(yù)約采訪。 文體活動意向調(diào)查具體操作應(yīng)按照《住戶意見征集、評價標準作業(yè)規(guī)程》進行。 社區(qū)文體活動計劃與實施方案的制定 公共事務(wù)主管根據(jù)文化管理員所開展的每半年一次的居民活動意向調(diào)查結(jié)果，結(jié)合社區(qū)文體活動設(shè)施情況，于每年的6月3