福邸西湖營銷簡案-文庫吧
2025-04-02 07:49 本頁面
【正文】 來源：泉州各縣市占50%左右，其中南安占絕大部分；項目周邊客戶群體占50%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。購買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶群體用于自營。三、 本案商業(yè)面的SWOT（優(yōu)劣勢、機會點、隱憂）分析項目優(yōu)勢 S1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場集中，與西郊新村及西郊市場毗鄰，有大量人流及消費需求支撐；2）本案所處的西郊片區(qū)具較強的消費潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價值有一定的促進作用；項目劣勢 W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項目定位可選擇余地??；3）區(qū)域商業(yè)消費水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費力外流嚴重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對投資型的客戶影響較大，不利于項目的銷售； 項目機會 O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對已被市場遺忘的西郊是一個提升價值與形象及自我發(fā)展的良好契機；2）舊305省道城西路即將進行的拓寬改造，將對區(qū)域形象有著良好的促進作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價值均可獲得強有力的提升，是本項目銷售有力的大勢良機。 項目隱憂 T2） 大泉州“東拓南進”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費力量亦受影響而消弱；3） 受大型超市和商業(yè)賣場的沖擊，及消費觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費需求支撐下降；4） 近兩年以來商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達10%，店面售價及銷售進度亦受較大的影響。第二篇 營銷企劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ环治霰景肝挥谑薪嘉鹘峙c環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價值較差，交通條件不發(fā)達，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。因此，本案在具體的操作中應(yīng)根據(jù)項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢，特別要充分借助舊305省道的改造，來引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對區(qū)域及本案形象與價值的認同。根據(jù)區(qū)域周邊項目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下：區(qū)域來源：以項目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主南安、浮橋等外來區(qū)域客戶為輔兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計為7：3。購買用途：主要為投資購買用于自營購買的客戶比例較低兩者比例約為8：2。二、項目定位的可行性分析 項目定位應(yīng)根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境、客戶群體資源和項目所處的地理位置等綜合要素來考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目操作的成敗。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車輛行走，貨物運輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越??；市場規(guī)模：須具備一定的市場規(guī)模形成集合優(yōu)勢，吸引目標(biāo)消費群；政策扶持：必須得到政府部門的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場配套：停車場、倉庫、物流中心、經(jīng)營管理、廣告推廣和市場促銷等；而本案所處區(qū)域的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場本身條件等并不具有足夠的做專業(yè)市場的要素，不能充分體現(xiàn)市場的優(yōu)越性。同時，做專業(yè)市場還必須涉及項目后期的市場招商和經(jīng)營管理的問題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場”結(jié)合運作最大難點所在，對于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟效益不佳。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場”，因為，相對于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場所需的市場規(guī)模不大，單體營業(yè)面積一般在1020㎡之間，并且有西郊兩大菜市場對本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟效益及價值的角度出發(fā)，對本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場”的操作以概念營銷為主。概念營銷對本案的促進主要有兩個方面：一、 概念營銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回報，為本案樹立起足夠的投資
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