【正文】 回復(fù)5有效投訴處理率100%6急修項目，30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，24小時內(nèi)修復(fù)其他項目，當(dāng)日內(nèi)到現(xiàn)場，48小時內(nèi)修復(fù)7維修及時率達到95%以上8維修質(zhì)量合格率達到95%以上9實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%10管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故11居住物業(yè)管理處業(yè)戶接待時間：365天8:3021:30非居住物業(yè)按實際情況另定業(yè)戶接待時間12各級服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%13公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98%以上14房屋建筑完好率達到98%以上15綠化存活率達到96%以上16清潔管理無盲點管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清高檔樓盤非高檔樓盤17第一年度導(dǎo)入三項貫標(biāo)體系管理第二年度通過三項貫標(biāo)體系認證如ISO14001貫標(biāo)體系硬件設(shè)施不達標(biāo)，第二年度只能承諾通過二項貫標(biāo)體系認證18電梯關(guān)人，接報后5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理特殊承諾19道路、停車場完好率達到98%以上特殊承諾20管理費用收繳率達到95%以上特殊承諾21管理區(qū)服務(wù)圍內(nèi)保安固定崗24小時保安立崗服務(wù)特殊承諾五、 管理目標(biāo)我公司正式接管“盛德大廈”后，將使其達到以下管理服務(wù)總目標(biāo)（除委托方本身因素、委托方提供數(shù)據(jù)資料與實際情況差異較大、政府政策變化及不可抗力等因素外）：l 通過良好的物業(yè)管理使“盛德大廈”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居家環(huán)境；l 在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系。六、保證體系我公司已實施并通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境衛(wèi)生管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系的三項認證。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（Q/OAKH）”。“盛德大廈”接管后，我公司將導(dǎo)入三項體系及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。同時制訂適合“盛德大廈”的三級操作文件。七、對策措施l 提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作；l 各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；l 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好；l 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；l 建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護記錄；l 各種收費項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，收費基本合理，并接受貴方及業(yè)主監(jiān)督；l 制訂中大修理年度計劃，并負責(zé)實施。通過不斷的完善，真正達到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值；l 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；l 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高物業(yè)管理水平。八、項目預(yù)算與分析針對盛德大廈商務(wù)與住宅相結(jié)合的具體情況與特點，我們對盛德大廈管理處人員組織機構(gòu)作如下安排：a) 管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理li 理理業(yè)戶服務(wù)部部設(shè)備維修部部保安服務(wù)部部保潔綠化部部主管主管主管主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保安員保潔工經(jīng)理助理b) 管理處人員配備崗位設(shè)置人員配備（人）崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理（兼）保安服務(wù)部主管1經(jīng)理助理1保安領(lǐng)班（兼）業(yè)戶服務(wù)部主管（財務(wù)）1保安員（門崗）6業(yè)戶接待員（出納、投訴、檔案、接待）2保安員（巡崗）3設(shè)備管理部主管兼值班電工1保安員（監(jiān)控）3設(shè)備維修工（房屋、泥、木、漆、管道）2保潔綠化工4合計24人c) 物業(yè)管理費用支出預(yù)算 年度物業(yè)管理費用支出預(yù)算表項目金額（元/月）金額（元/年）備注人事費用32653391524見表一辦公費670080400見表二保潔費111013320見表三保安費4104920見表四綠化費5006000見表五設(shè)備維護費205524660見表六折舊費97411688見開辦費用預(yù)算表酬金230027600稅收及附加298136084按營業(yè)稅稅率6 %計算合計49683596196編制說明：l 委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；l 國家及溫州市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；l 同類相似物業(yè)水平；l 業(yè)戶消費水平；l 溫州市現(xiàn)有物價水平；l 委托方提供的數(shù)據(jù)以及口頭提供的數(shù)據(jù)，若實際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整；l 本預(yù)算不包括電梯維保費、電梯能耗、水泵運行費用；l 本預(yù)算按照入住率100%計算，若入住率未達100%，空置房費用按行業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；l 本預(yù)算不包括地下車庫、地上車位的管理人員及費用，地下車庫、地上車位的管理按實際情況安排管理人員，車輛管理費按政府有關(guān)規(guī)定制定；年度人事費用預(yù)算表（表一）崗位設(shè)置人數(shù)（人）月工資額(元/人)月計提(元/人)月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)管理處經(jīng)理助理134001744514461728業(yè)戶服務(wù)部主管（兼保潔主管）11400718211825416業(yè)戶服務(wù)員21100563332639912設(shè)備維修部主管11400718211825416設(shè)備維修員21100563332639912保安部主管1140017141717004保安巡崗（領(lǐng)班）3120017365143812保安門崗6100017610273224保安監(jiān)控3100017305136612保潔員4600240028800合計2413600437432653391836說明：％計算。（業(yè)戶服務(wù)、設(shè)備維護均為本地區(qū)員工）。保安員工按規(guī)定繳納每年200元意外險（2份）。年度辦公費用預(yù)算表（表二）項目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注辦公用品2002400工作餐費24002880024人*100元/人月電話費600720024小時報修電話1部接待電話1臺辦公室水電費3003600衛(wèi)生間用水、辦公室用電通訊費3654380經(jīng)理助理215元/月，主管50元/月服裝費83510020管理人員春秋2套480元/套，保安夏裝、春秋裝2套600元/套，維修、保潔 2套春秋120元/套（更換期2年）維修電工鞋1雙100元/雙飲水費1001200差旅費5006000節(jié)日布置費3003600社區(qū)文化1001200培訓(xùn)及審證費4004800招待費3003600不可預(yù)見費3003600合計670080400年度保潔費用預(yù)算表（表三）項 目月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)備 注生活垃圾清運費6007200清潔器具1201440掃帚、簸箕、塵推、拖把、百潔布、水桶、鐵鉤、手套、刷子等。垃圾袋2402880以40個垃圾桶計算，*40*30日清潔材料1001200漂白、消毒水、洗滌劑、不銹鋼油、食堿、刷子等。衛(wèi)生球、滅蟲藥50600合計111013320年度保安費用預(yù)算表（表四）項 目月預(yù)算額(元)年預(yù)算額(元)備 注保安物料2002400電筒、電池、蚊香等培訓(xùn)、驗證費2102520上崗證、復(fù)證合 計4104920年度綠化費用預(yù)算表（表五）項 目面積（M2）月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注綠化養(yǎng)護費300050060002元/平方米年設(shè)備維護費 （表六）項目月預(yù)算額年預(yù)算額備注樓道過道燈燈泡更換2002400按每月更換15%預(yù)算小區(qū)走道燈燈泡更換1001200按每月更換15%預(yù)算其它小配件、材料費2002400電梯年檢費28834502臺31層電梯， 1臺5層梯50元/供配電維保費5006000消防、給排水系統(tǒng)維保費5006000水箱、水塔清洗費2673200根據(jù)規(guī)定1年2次水箱清洗8元/，以200噸計算合計205524650設(shè)備預(yù)算說明： 本預(yù)算部分不包括商場自用設(shè)備設(shè)施，如空調(diào)機房內(nèi)設(shè)備設(shè)施、其他自行安裝的動力設(shè)備； 本預(yù)算部分不包括免保期以后的業(yè)戶自用的對講門鈴、報警裝置等智能化弱電系統(tǒng)裝置的日常維保費用； 本預(yù)算部分不包括免保期以后的電梯日常維保費用（強制性合同維保）； 本預(yù)算不包括電梯能耗費、水泵運行費、綠化、公共保潔水費、公共部位照明等公共能耗費用 。 d)物業(yè)管理費用收入預(yù)算物業(yè)管理服務(wù)費收入預(yù)算表項目月管理費元/月m2建筑面積m2月收入元年收入元備注高層住宅24733296796按100%計算商場16627199524按100%計算合計41360496320e)物業(yè)管理費用收支情況分析年度物業(yè)管理費用收支情況分析表項目月度物業(yè)管理費（元）年度物業(yè)管理費（元）管理費收入預(yù)算41360496320物業(yè)經(jīng)營用房收入預(yù)算540064800延伸服務(wù)收入預(yù)算190022800其他特約服務(wù)收入預(yù)算100012000收入預(yù)算總額49660595920支出預(yù)算總額49683596196收支差異（177。）23276備注：月收入預(yù)算為49660元，月支出預(yù)算為49683元，月虧損約23元。物業(yè)管理費用不足部分，從管理酬金中予以補貼。裝潢垃圾清運費根據(jù)政府物價主管部門規(guī)定收取，屬代收代付項目，本預(yù)算未予計入。九、開辦費用預(yù)算開辦費用預(yù)算表項目數(shù)量預(yù)算額(元)項目數(shù)量預(yù)算額(元)辦公室簡易裝修 10000電風(fēng)扇2只300復(fù)印機1臺 11000辦公桌椅5套 3000電腦1臺 5000洽談桌椅1套 600打印機1臺 500文件柜2組 1500電腦臺1只 200考勤鐘1只 1500傳真機1臺 1200更衣箱24只3600掛壁式空調(diào)1只 5000管理處銘牌1只 500電話機2臺 240安全綠燈1套 100檔案柜5組 3600保險帶及尼龍繩2套 400雨傘架2只 1000工具箱（包括小修工具）2套 600保險箱1只 600電錘1臺600對講機7只 6300小推車1輛 1100合計： 58440元 說明：開辦費用由開發(fā)商墊付，納入攤銷費用，按五年每月974元攤?cè)胛飿I(yè)管理費用。十、前期介入事項根據(jù)國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定，我公司將在盛德大廈施工中期進入前期介入階段實施物業(yè)管理顧問。1）物業(yè)管理顧問之內(nèi)容施工階段? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；? 分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；? 審查有關(guān)工程的優(yōu)劣，提供改善意見；? 提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；? 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；? 提出遺漏工程項目的建議。竣工驗收階段? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案。? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。早期管理階段（業(yè)主入伙前3月至業(yè)主入伙）? 根據(jù)物業(yè)管理的檔次確定服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；? 配合甲方驗收；? 制訂物業(yè)管理公約；? 制訂業(yè)戶手冊；? 根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及物業(yè)特點，制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)；? 制定人員架構(gòu)和人事管理制度，明確各級管理員工崗位職責(zé)；? 安排各級管理員工的招聘、培訓(xùn)，及到成熟樓盤參觀學(xué)習(xí)；? 制定一套完善的交付使用程序和規(guī)則，以配合業(yè)主陸續(xù)入??；? 制訂業(yè)主裝修管理程序及規(guī)定；? 物業(yè)管理處試運作；?