某某房地產(chǎn)花園營(yíng)銷策劃案例-文庫(kù)吧
2025-04-02 04:24 本頁面
【正文】 現(xiàn)了出來，百姓在入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)有之、工程不合格者有之、非常銷售有之、證件不齊全有之……戶型設(shè)計(jì)不合理、工程質(zhì)量不盡如人意，但由于當(dāng)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)范不健全，市場(chǎng)規(guī)則不夠完善，物業(yè)法在當(dāng)時(shí)也沒有出臺(tái)，大多數(shù)購(gòu)房者在此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱怨連連，在“井噴效應(yīng)”后感到茫然，百姓在撲朔迷離的市場(chǎng)面前感到無所適從。房地產(chǎn)商的信譽(yù)度開始下降，主要表現(xiàn)在： 1．懷疑開發(fā)商的實(shí)力 2．懷疑工程的質(zhì)量 3．懷疑銷售手續(xù)的完整性及真實(shí)性 4．懷疑社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的可靠性 5．懷疑樓盤的升值潛力 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，追求產(chǎn)品品質(zhì)，建立市場(chǎng)信譽(yù)，推出客戶可信賴產(chǎn)品，建立品牌形象，成為地產(chǎn)商發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)要求也成了客戶考慮的首要問題。 郁花園二里二期就是這樣的產(chǎn)物。 三、推廣分析 安廈公司在郁花園二里的市場(chǎng)推廣過程中發(fā)現(xiàn)：在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，購(gòu)房者本身就對(duì)市場(chǎng)樓盤持有懷疑，甚至排斥態(tài)度，加之受到郁花園二里一期的遺留問題的影響，要打開市場(chǎng)缺口，把產(chǎn)品推向市場(chǎng)難度非常大。因?yàn)橘?gòu)房客戶無法想信一個(gè)市場(chǎng)名聲非常差的項(xiàng)目，接受就更無從談起。因此從開發(fā)商的角度出發(fā)，占領(lǐng)市場(chǎng)所要解決的第一個(gè)問題就是百姓對(duì)開發(fā)商的信任，從分析如何讓百姓買到“放心房”的角度出發(fā)，建立項(xiàng)目品牌形象，重新樹立良好的市場(chǎng)形象，借助資深的開發(fā)商，讓購(gòu)房者重新認(rèn)識(shí)郁花園二里，這是項(xiàng)目首要解決的一個(gè)問題。 其次，給客戶營(yíng)造一個(gè)實(shí)實(shí)在在的房子是郁花園二里項(xiàng)目營(yíng)銷的主旨所在。因此，在策劃該項(xiàng)目的推廣方案中，必須以客房的實(shí)際利益為主，保障客戶的合法權(quán)益。 四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) (一)大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 老北京自古以來有著“東富西貴、南貧北賤”之說，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展也同時(shí)制約著樓市的發(fā)展，尤其在南城，在老北京人眼中，“南城”是下風(fēng)下水之地，無論是安家還是置業(yè)都不愿往南城考慮，而東、北、西部的發(fā)展隨著環(huán)路的建成和地鐵的規(guī)劃都有很大的發(fā)展?jié)摿Α?(二)小區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 從區(qū)位分布結(jié)構(gòu)上看，自古至今，由于對(duì)“風(fēng)水”等自然條件影響因素的陳舊理解，有所謂“上風(fēng)上水”“東富西貴”之說，無形中影響了京城房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)差。 以長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線來看，東西對(duì)稱，南北卻反差明顯，結(jié)果就形成了目前所看到的房地產(chǎn)價(jià)格上的北高南低，城市基本配套設(shè)施的“北密南疏”，房?jī)r(jià)上的“北貴南賤”。 隨著南城基礎(chǔ)設(shè)施的改善，使南城的項(xiàng)目逐漸具備了一定的優(yōu)勢(shì)；一是南城距城區(qū)距離近，空氣質(zhì)量好等，同時(shí)由于南二三環(huán)道路建設(shè)較晚，道路設(shè)計(jì)更為合理；二是因?yàn)槌悄辖暌恢眻?jiān)持道路建設(shè)、拓寬廣安門大街，打通菜市口大街及西二環(huán)、三環(huán)聯(lián)絡(luò)線，修建玉泉營(yíng)立交橋等項(xiàng)目，大大改善了城南的道路交通狀況。現(xiàn)在不少居民已經(jīng)開始厭煩居住在鬧市擁擠、嘈雜的環(huán)境里，一些過去規(guī)模很大的小區(qū)連停車位都無法滿足。人們開始尋找離城較近、環(huán)境寧?kù)o的地方居住，開始關(guān)注空氣質(zhì)量、綠地面積等環(huán)境問題。因此南城的項(xiàng)目逐漸增加。有資料顯示，2000年南城房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目總上市量42個(gè)，%，對(duì)于南城郊區(qū)大興而言，被譽(yù)為北京的南大門，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本以大興區(qū)工薪基層為主。 1．從地段方面分析 大興區(qū)政府把黃村北區(qū)與豐臺(tái)區(qū)交界的位置定位為大興的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是大興的第二商業(yè)。文化中心，是一個(gè)集商業(yè)、服務(wù)、教育、休閑、娛樂、居住為一體的中心地帶，主旨定位于中高檔社區(qū)。以低層、多層為主，綠化率在401%以上，是一個(gè)配套非常齊全的開發(fā)區(qū)。 位于此區(qū)的項(xiàng)目有興濤社區(qū)、郁花園一里、郁花園二里等，該地段環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好，地理位置優(yōu)越。 興濤社區(qū)定位高檔社區(qū)，自開盤以來價(jià)格就未低過4000元/平方米。它以完善的社區(qū)教育設(shè)施和地采暖享譽(yù)京城，基品質(zhì)與超前的設(shè)計(jì)理念是無可比擬
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