【正文】 管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。，每兩年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請升級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見報(bào)審批部門。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：（1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)；（二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù)非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè)主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。二、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)概述業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治管理組織。（二）業(yè)主大會(huì)的召開業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。（三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1．制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3．選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議1．業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會(huì)，但沒有投票權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持股票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并存檔。三、業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來決定，即以每一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：；；、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；；。業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：、滅失等原因不再是業(yè)主的；；；；；；。（二）業(yè)主委員會(huì)的注冊業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會(huì)的申請書；業(yè)主委員會(huì)章程；業(yè)主委員會(huì)成員名單；辦公場所證明文件；其它需要提交的文件。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請書之后的15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。每屆業(yè)主委員會(huì)任期為3年，期滿后由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選。（三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；；、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；；；（四）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系聘用與被聘用的關(guān)系、委托與被委托的關(guān)系、相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系（二）法律上的平等關(guān)系（三）工作上的合作關(guān)系二、物業(yè)建設(shè)單位物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接與施工單位交涉具體保修事宜。三、政府管理部門的關(guān)系（一）房地產(chǎn)行政主管部門1．組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比。2．負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批。3．對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。4．對物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。（二）工商行政主管部門物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對外經(jīng)營。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。（三）稅務(wù)管理部門稅務(wù)管理部門有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。（四）物價(jià)行政主管部門縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。（五）環(huán)衛(wèi)和園林部門（六）公安局或派出所等部門四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。五、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。六、街道辦事處和居委會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進(jìn)工作。七、行業(yè)協(xié)會(huì)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立于2000年10月，協(xié)會(huì)總部設(shè)在北京。其主要職能包括：（一）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。（二）協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。（三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。（四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。（五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。（六）進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。（七）為會(huì)員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。（八）組織開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。（九）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。第四節(jié) 物業(yè)管理制度一、制定物業(yè)管理制度的意義（一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)（二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要（三）健全的管理制度能提高管理效率（四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度一般包括：1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制度等。2．員工管理制度：勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。4．崗位職責(zé)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評(píng)審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。（二）業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由業(yè)主大會(huì)制定。（三）物業(yè)管理的公共管理制度物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。三、制定物業(yè)管理制度的原則合法性、實(shí)用性、規(guī)范性、市場性、協(xié)調(diào)性第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授第四章 物業(yè)管理合同在物業(yè)法規(guī)課程中滲透第五章 物業(yè)租賃管理能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。重點(diǎn)與難點(diǎn)：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價(jià)格的構(gòu)成。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃的定義及形式（一）物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。物業(yè)租賃活動(dòng)主要表現(xiàn)為房屋租賃。（二）物業(yè)租賃的形式（1）定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。（2）不定期租賃。是指房屋所有者隨時(shí)可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期限?？蓪⒆赓U的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。可將房屋分為公房租賃和私房租賃。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個(gè)人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。（三）房屋租賃的范圍根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。但是，該辦法同時(shí)禁止以下房屋的出租行為：；、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；；；；；，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的；、法規(guī)禁止出租的其他情形。二、物業(yè)租賃的原則（一）為承租人服務(wù)的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)