【正文】 ，包括指示牌和道路線；制定并貫徹有關(guān)交通管理制度；根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的限速規(guī)定，必要時(shí)鋪設(shè)限速裝置；車輛疏導(dǎo)，確保交通暢順和安全；盡可能減少車輛尾氣和噪音對(duì)環(huán)境的破壞和對(duì)人們生活工作的影響。 車輛管理：車輛管理的對(duì)象包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車，其中機(jī)動(dòng)車指的是各種汽車、電動(dòng)車、摩托車、輪式專用機(jī)械車；非機(jī)動(dòng)車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理的主要內(nèi)容是：根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放；采取各種手段和措施，防止車輛丟失或損壞； 停車場(chǎng)管理：停車場(chǎng)有露天停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、機(jī)械式立體車庫(kù)、路邊停車等類型，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車場(chǎng)的實(shí)際情況制定管理辦法，一般停車場(chǎng)的管理包括以下內(nèi)容：停車場(chǎng)的標(biāo)識(shí)、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置；建立停車場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中公開(kāi)制度應(yīng)明示；建立并實(shí)施停車登記發(fā)卡制度；停車時(shí)對(duì)車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo)；停放車輛的安全管理；室內(nèi)停車場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理；依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費(fèi)用。 物業(yè)公共設(shè)施安全管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的安全和正常使用，包括：178。 物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉(cāng)庫(kù)等；178。 生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)地等；178。 物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而采取的相關(guān)措施，以營(yíng)建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。包括：178。 對(duì)亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理；178。 節(jié)假日、特殊場(chǎng)所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理；178。 對(duì)污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為的管理；178。 對(duì)業(yè)主糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)和勸解；178。 對(duì)賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件的管理等。 好物業(yè)的安全管理過(guò)程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故的預(yù)防處理是指對(duì)事故、自然災(zāi)害、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。由于這類事件具有不可預(yù)見(jiàn)、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴(yán)重的特點(diǎn)，常規(guī)的管理方法難以應(yīng)對(duì)，需要我們運(yùn)用科學(xué)的管理方法，專項(xiàng)系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。具備這樣的能力可避免或減少事故的發(fā)生、控制事態(tài)的發(fā)展、較少事件的損失。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容：178。 災(zāi)害事故的鑒別；178。 災(zāi)害事故的預(yù)防（包括措施和資源）；178。 應(yīng)急處理程序或工作方案；178。 培訓(xùn)及演練；178。 事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)；178。 事件發(fā)生后的處理。 物業(yè)安全管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教育工作可以使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)安全管理的具體內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處進(jìn)行配合，尤其是業(yè)主對(duì)有些知識(shí)相對(duì)缺乏，宣傳教育往往會(huì)達(dá)到良好的效果，如某大廈請(qǐng)消防專家對(duì)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識(shí)的講座，結(jié)果使業(yè)主對(duì)消防工作的重要性和家庭防火知識(shí)有了一定的了解，有超過(guò)六成的業(yè)主主動(dòng)購(gòu)買了滅火器，對(duì)大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。 目前我國(guó)物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式： 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將保安工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域（如倉(cāng)庫(kù)）和某些特定的內(nèi)容（如停車場(chǎng)）。對(duì)一些特殊用途的物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由部分由武警負(fù)責(zé)，如有的政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)消防管理等。 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不再劃分更細(xì)的部門，保安員要同時(shí)或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點(diǎn)是成本較低，管理過(guò)程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場(chǎng)、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。細(xì)分的方式要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行策劃分析，如某小區(qū)有40萬(wàn)平方米的建筑面積，可將守衛(wèi)（固定崗）按地理區(qū)域劃分成幾個(gè)組團(tuán)，其保安員和停車場(chǎng)的管理人員相對(duì)獨(dú)立，這樣的好處是使每一個(gè)保安員都能對(duì)守護(hù)的對(duì)象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨(dú)的隊(duì)伍，配備自行車或摩托車（摩托車不能在擾民的情況下用），可以提高巡邏的效率，并提供了應(yīng)付緊急事件的機(jī)動(dòng)增援力量。又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，可以將保安員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個(gè)管理處分解出來(lái)，由相對(duì)專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提高或保障質(zhì)量的前提下，能夠明顯降低成本。 敞開(kāi)式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來(lái)進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。這里所說(shuō)的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。 封閉式管理因?yàn)槟軌驅(qū)M(jìn)出物業(yè)的人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對(duì)保障物業(yè)安全具有非常重要的作用，故建議在條件許可的情況下，盡可能的采用封閉式管理，尤其是對(duì)居住物業(yè)，國(guó)家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力倡導(dǎo)這種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制（如公共場(chǎng)所象公共寫字樓、超市等較難實(shí)行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車輛進(jìn)行管理等），而且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人的不便。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。 正是由于封閉式管理的上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內(nèi)容主要有：178。 人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記；其他人員禁止入內(nèi)。178。 車：所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。178。 物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)（如危險(xiǎn)品、劇毒物品等），大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意方可運(yùn)出。全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。 半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件不足時(shí)，可考慮進(jìn)行半封閉式管理，一般較大型的住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。 半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。通常情況下有下列幾種類型：對(duì)大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選擇性限制（選擇性限制是指保安員根據(jù)目測(cè)、觀察和經(jīng)驗(yàn)，有選擇性的對(duì)可疑的人員和物品進(jìn)行查驗(yàn)放行），而對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。對(duì)寫字樓的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)大件的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。對(duì)工業(yè)區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)全部的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。局部封閉式管理：局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行敞開(kāi)式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可以對(duì)住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商業(yè)部分則進(jìn)行敞開(kāi)式管理。167。物業(yè)安全管理的要素物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起來(lái)大致有以下幾個(gè)方面：178。 社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等；178。 物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基本素質(zhì)等；178。 物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備（智能化設(shè)備），安防用具和工具（包括交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護(hù)用品等；178。 人力資源因素的影響：包括保安員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等；178。 管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)懲措施等；178。 其它因素的影響：如自然災(zāi)害等。影響物業(yè)安全管理效果的因素中有許多是物業(yè)管理企業(yè)所難以把握和控制的，在這樣的情況下，我們一方面要盡可能的改善外部環(huán)境，使之更有利于物業(yè)的安全管理，另一方面要在現(xiàn)有的條件下，通過(guò)人員素質(zhì)和管理水平的提高，達(dá)到最佳的管理效果和最好的管理效能。物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn):178。 綜合性強(qiáng)，管理難度大；178。 服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；178。 對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高；而對(duì)市場(chǎng)化、企業(yè)化的物業(yè)管理來(lái)講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征：178。 契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來(lái)進(jìn)行的，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。178。 服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具有較強(qiáng)的服務(wù)特征。178。 特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對(duì)象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也是特定的，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。178。 有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場(chǎng)化行為，必須遵守市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)則。配備足夠的資源是安全防范的基礎(chǔ)，有時(shí)甚至是必要的條件，如沒(méi)有滅火器材和安全防護(hù)用具，談不上消防管理。另一方面，很多情況下技術(shù)裝備的配備可以大幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時(shí)提高安防水平，如配備無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時(shí)快速反映和增援使應(yīng)對(duì)緊急情況的能力大大提高。安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對(duì)具體物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行深入分析和正確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)認(rèn)真細(xì)致的加以考慮，并且根據(jù)實(shí)際運(yùn)行的情況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或修改，一個(gè)好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)。在物業(yè)安全管理工作中，建立并維持一支高素質(zhì)的物業(yè)安全管理隊(duì)伍是關(guān)鍵，可以說(shuō)，在各種影響安全管理效果的因素中，人的因素是第一位的。要達(dá)到這一目標(biāo)，首先要正確確定人才構(gòu)成和素質(zhì)要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴(yán)格把關(guān)，其次是加強(qiáng)培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教育，還要明確職責(zé)并加強(qiáng)檢查和考核，獎(jiǎng)懲分明，同時(shí)還要在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。物業(yè)安全管理人員的主要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員的素質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵，保安員的基本任職條件主要包括：178。 思想端正，作風(fēng)正派；178。 無(wú)犯罪記錄；178。 身體健康，五官端正；178。 熱愛(ài)本職工作，愿意為業(yè)主服務(wù)；178。 具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。 保安人員的素質(zhì)要求主要包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其主要內(nèi)容包括：178。 擁護(hù)社會(huì)主義制度，熱愛(ài)祖國(guó)；178。 了解有關(guān)政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用；178。 精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能；178。 提高辨別是非的能力；178。 具有服務(wù)意識(shí)，善于溝通；178。 具有應(yīng)變能力，能夠處理各種緊急事件；178。 身體健康，無(wú)疾?。?78。 具有完成工作所需要的必要體能；178。 具有與工作崗位要求相適應(yīng)的儀容、儀表和言行規(guī)范。 、易檢驗(yàn)、操作性強(qiáng)的安全管理操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo) 按標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的要求進(jìn)行物業(yè)安全管理具體運(yùn)作，是搞好物業(yè)安全管理的行之有效的方法，這種經(jīng)營(yíng)管理思路甚至無(wú)法用其它方法有效替代，而我國(guó)物業(yè)管理目前還有相當(dāng)多的企業(yè)管理人員對(duì)此缺乏深刻的理解和有效運(yùn)用，使保安人員在具體工作中缺乏指引，按照自己的工作方法、工作習(xí)慣和判斷行事，當(dāng)然無(wú)法保證管理服務(wù)目標(biāo)的達(dá)到和質(zhì)量的穩(wěn)定性。作為物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該引起重視，將這一方法有效實(shí)施并運(yùn)行，而積極貫徹并實(shí)施ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很大的幫助和促進(jìn)。 、監(jiān)督和考評(píng)的有效作用大量的實(shí)踐證明，對(duì)物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化的檢查、監(jiān)督和考評(píng)，堅(jiān)持客觀公正的進(jìn)行工作評(píng)價(jià)，將保安員的表現(xiàn)與收入及升職機(jī)會(huì)合理聯(lián)系起來(lái)，獎(jiǎng)罰分明，對(duì)搞好物業(yè)安全管理具有重要的作用。，調(diào)動(dòng)各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù)物業(yè)的安全管理既然是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，各種因素都將對(duì)安全管理的效果產(chǎn)生影響，因此物業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運(yùn)作管理水平的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與外部的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，包括業(yè)主及社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。誤區(qū)一、管理目標(biāo)和管理方案不切實(shí)際對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)而言，管理目標(biāo)和管理方案都應(yīng)建立在實(shí)際需求和考慮成本因素基礎(chǔ)之上，物業(yè)安全管理同樣要遵守這樣的原則，否則所提供的產(chǎn)品就不是客戶所