從物權(quán)思想和業(yè)主權(quán)益重新剖析物業(yè)管理?xiàng)l例23-文庫吧
2025-03-30 13:48 本頁面
【正文】 的關(guān)系?！稐l例》的司法意義即在此。因此，《條例》的出臺，既無奈，也及時(shí)。其內(nèi)容既考慮到現(xiàn)實(shí)的狀況，也考慮到將來的發(fā)展。有些人在《條例》出臺時(shí)就大呼“《條例》出臺未獲得一致喝彩”而預(yù)計(jì)《條例》將是短命的，而我認(rèn)為恰恰是《條例》綜合了政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等各方的利益，由于不是傾向于某一方利益的法律，因此沒有人“喝彩”是正常的，這就說明沒有人因失去得太多而悲傷，也沒有人因得到太多而喝彩。政府要的就是社會穩(wěn)定，他得到了。二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的總則及其適用范圍《物業(yè)管理?xiàng)l例》類似香港特別行政區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》。是對“物業(yè)”定義下包括建筑物在內(nèi)的一切形式的物業(yè)的管理?xiàng)l例。而不是物業(yè)管理的條例，更不是物業(yè)管理企業(yè)或者行業(yè)的管理?xiàng)l例。他實(shí)際上是調(diào)整物業(yè)本身管理過程中的各個(gè)主體之間的各種因物業(yè)權(quán)力而產(chǎn)生的關(guān)系。對《條例》（草案）就有一種“《條例》是物業(yè)管理行業(yè)的保護(hù)條例”的說法，那是因?yàn)橛稍O(shè)計(jì)、起草《條例》的人員組成，使得《條例》（草案）的起草本身，就決定了它的目的。因此，經(jīng)過修改的、目前實(shí)施的《條例》我是舉雙手贊成的，《條例》中對業(yè)主權(quán)力賦予的不足，也是適時(shí)、適當(dāng)?shù)摹！稐l例》的適用。任何法律都有個(gè)“適用”范圍《條例》只適用“業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，按物業(yè)服務(wù)照合同進(jìn)行的”活動。不選聘物業(yè)管理企業(yè)，不適用本《條例》，不簽署合同，不適用本《條例》。當(dāng)然，司法機(jī)關(guān)可能會參照。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的專家?？蔁o論是現(xiàn)實(shí)還是理論，這個(gè)“專家”的地位不被社會認(rèn)可，不被業(yè)主認(rèn)可。業(yè)主是物業(yè)管理的主體，但絕對不是物業(yè)管理專家?？涩F(xiàn)實(shí)的狀況是業(yè)主中很多人覺得自己是專家，覺得物業(yè)管理沒有什么專業(yè)含量，就是保安、保潔等服務(wù)項(xiàng)目，改善這種狀況的途徑就是物業(yè)管理企業(yè)提高自身水平，工作能讓業(yè)主放心。對業(yè)主積極宣傳引導(dǎo)，逐步改變他們的思維觀念。業(yè)主權(quán)利的來源。是物權(quán)的權(quán)利人體現(xiàn)。物是死的，即便有權(quán)利也無法實(shí)施。而業(yè)主是物權(quán)的具體處分人。不同的人享有相同的權(quán)利，這是公平。可不同的業(yè)主，享有相同的權(quán)利，這就是不公平。應(yīng)該說，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，是因其所持物業(yè)投票權(quán)的多少而占有的。應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)持有人所持有的物權(quán)與其本身的人權(quán)的區(qū)別。物權(quán)主要有對物的使用、占有、收益和處分等權(quán)利。行使該權(quán)利的主體是業(yè)主。但是，在建筑物區(qū)分所有權(quán)狀態(tài)下的物權(quán)，除“物業(yè)中專有部分的所有權(quán)”外，“共用部分的持份權(quán)和業(yè)主共同利益組織（即業(yè)主大會）的成員權(quán)”對中國的公民是個(gè)完全嶄新的概念和區(qū)域。這其實(shí)也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論。因此，物權(quán)和物權(quán)行使人的權(quán)利（人權(quán)）是物業(yè)管理過程中，必須區(qū)分清楚的概念。特別是中國目前的大部分業(yè)主，不十分了解人的權(quán)利和行使，更不了解物權(quán)。往往在行使物權(quán)的時(shí)候，夾雜著人權(quán)范疇的權(quán)利（比如主人的概念，那是人的概念，不是物權(quán)的概念）。不認(rèn)真的普及物權(quán)知識，不認(rèn)真的對待中國公民思維水平的現(xiàn)狀，就管理不好中國公民的物業(yè)。如何依據(jù)《條例》來實(shí)現(xiàn)具有中國特色的物業(yè)管理模式，是擺在有志于中國物業(yè)管理發(fā)展研究和實(shí)踐的人士面前的一個(gè)重要課題。我們今天講的這些內(nèi)容，在美國，在香港，也許不是所有的人能夠講明白其中的道理，但是他們從小接受這種制度，覺得是天經(jīng)地義的事情。因此可能會覺得我們是在說“廢話”，這是大家都知道的事情。在資本主義社會中，人從出生那天起，就面對私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)和公有財(cái)產(chǎn)的處分形式，這些對他們來說是再“自然而然”不過的東西了。而我們還在研究、宣傳階段。中國公民，只有虛幻的公有財(cái)產(chǎn)（即國有財(cái)產(chǎn)）概念。比如天安門，是全中國12億公民共有的財(cái)產(chǎn)，可任何一個(gè)人卻無法感覺到這個(gè)權(quán)利的存在。特別是在進(jìn)入WTO以后，對其他國家的“公民待遇”使得參觀天安門的時(shí)候，中國的公民、天安門的所有權(quán)人之一居然和外國公民需要盡相同的義務(wù)，即買同樣價(jià)格的門票。這就更使公有財(cái)產(chǎn)讓人民無法感受。盡管共產(chǎn)主義和私有制格格不入，但是私有財(cái)產(chǎn)的概念也一直保留在中國公民的腦子里，隨著改革開放，隨著社會主義初級階段的確立，私有財(cái)產(chǎn)中從過去只聽說爺爺奶奶被共產(chǎn)的祖?zhèn)鲗氊?，到自己能夠?qū)崒?shí)在在購買到的家具、電器乃至汽車，使得中國公民實(shí)實(shí)在在感覺到了私有財(cái)產(chǎn)?？墒?，他們真的不了解共有財(cái)產(chǎn)——多個(gè)業(yè)主共同擁有的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)市場的開放，政府房屋分配制度的改革，使得共有財(cái)產(chǎn)，這個(gè)大私有財(cái)產(chǎn)，又不得不擺在中國公民的面前。如何管理，如何收益，如何處分，如何使用……，對中國公民來說，都是一個(gè)新課題。讓我們簡單比較一下資本主義社會的資產(chǎn)狀況和我國的資產(chǎn)狀況，就不難理解法治在那里實(shí)施的合理性和必然性。中國的國有資產(chǎn)是共產(chǎn)黨帶領(lǐng)全國人民，從舊社會的地主、買辦、金融寡頭等資產(chǎn)擁有者手中“打”下來的。正所謂，“天下是我黨帶領(lǐng)全國人民打下的江山”，在“槍桿子里面出政權(quán)”的同時(shí)，不僅僅出了政權(quán)，還出了資產(chǎn)。從那個(gè)時(shí)候起，中國的一切資產(chǎn)都逐漸變成了國有和農(nóng)民集體所有的。如果當(dāng)時(shí)僅僅是出了政權(quán)，而政權(quán)不占有資產(chǎn)，那么中國將不會是今天的中國。隨著改革開放，中國才有了私有財(cái)產(chǎn)，《憲法》的修改，也承認(rèn)并保護(hù)了私有財(cái)產(chǎn)。盡管我們在說“民營經(jīng)濟(jì)”而回避“私有經(jīng)濟(jì)”，但那實(shí)際上是一回事。中國的首富個(gè)人資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)75億人民幣（2003年10月，胡潤頒布）。中國前100名富翁的總資產(chǎn)更高達(dá)1577億人民幣，相當(dāng)于去年中國GDP的2%！此外，還有千千萬萬的中等富翁，小富翁，老百姓……。他們的私有財(cái)產(chǎn)到底是怎么來的？如果不改革開放，這些財(cái)產(chǎn)會是誰的呢？因此，中國老百姓的私有財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上是舊體制下國有資產(chǎn)的一部分，是從舊體制下國有資產(chǎn)中“挖”出來的，有的甚至是“偷”出來的。而以美國為例，國有資產(chǎn)主要是靠稅收和捐贈獲得。幾乎一切資產(chǎn)都是私人所有并且可以買賣。人類熱愛自己的私有財(cái)產(chǎn)就像異性吸引一樣的那么天經(jīng)地義，是人類的自然屬性。可由于國有資產(chǎn)的根基是私有資產(chǎn)，因此，在美國，愛國和愛自己沒有什么區(qū)別。愛國就是愛自己，國就是由全體美國公民的私有財(cái)產(chǎn)組合而成的。但在中國，愛國就是一句理想的話，至少愛國是不能和愛自己劃等號的，甚至一些不法商人用嘴上高喊“愛國”來掩蓋他們“竊取”國有資產(chǎn)的違法行
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