【正文】 店。商圈的意義及其重要性 商圈，意指在便利店坐落偽地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米 (購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商品的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般而言。涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上,在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競爭店，經(jīng)營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評估時(shí)必須面面俱到。 經(jīng)營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運(yùn)成功的影響力，可說是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響便利店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá)60%。因此如何選擇一個好的商圈，對便利店日后的經(jīng)營發(fā)展，有很大的影響。口 商圈的類別商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時(shí)，商圈的設(shè)定異常重要。1．商圈設(shè)定分類商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。(1)徒步為主的商圈。徒步為主的商段，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。(2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商圈大多設(shè)置于郊外或下班路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。２．商圈以區(qū)域大小的分類以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。(1)鄰近中心型，其商圈的設(shè)定大約在半徑200～500米左右，即徒步商圈，此類型商椽分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地(2)地區(qū)中心型。其商圈的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。(3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈(4)副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地。(5)都市型商。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方?！跎倘Φ奶匦陨倘Φ奶卮呷粢劳ǔ５牧?xí)慣。，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。1．住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)1000戶左右，如以1戶4人來計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。2．教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。3．辦公區(qū) 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓由的員工人數(shù)可能超過一二千人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。4．商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。5．娛樂區(qū)娛樂區(qū)指以休閑消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦砜?，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能?？? 商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。失敗店的主要因素有以下三點(diǎn):(1)地點(diǎn)選擇失敗。(2)不熟練的評估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)。(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，廠商圈實(shí)地調(diào)查及評估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出入的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。 　1．商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)(1)開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范椿有以下幾類?！　、僮≌姆N類　A單身住宅?！普通小區(qū)住宅 (分大、中型)?！公寓 (分電梯大樓、普通公寓)?！高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)等，則不太適合?！、谧舻臉?gòu)成。便利店的客戶群以10～30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機(jī)、工廠上班者、藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對象。(2)商圈內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種:①中小型企業(yè) (內(nèi)部沒有餐廳)。②中大型醫(yī)院。③大學(xué)、?？萍案咧新毿?。④24小時(shí)的大、中型工廠 (三班制)，⑤消防隊(duì)、警察局、市政府。⑥公園及廣場。⑦車站附近。⑧大型集中住宅區(qū)。⑨其他。(3)商圈未來發(fā)展的具體考慮如下:①地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加。②新設(shè)車站的計(jì)劃。 ③學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃。④馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃。 ⑤水區(qū)住宅的興建計(jì)劃。(4)商圈內(nèi)的競爭性。商圈內(nèi)的競爭性，指的是區(qū)域內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。2．評估評估對便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來論定，因此評估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。方法如下:中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外，各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)注在圖內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。將車輛動線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。便利店的開店注意事項(xiàng)（上）： 要點(diǎn)一、參考何業(yè)，節(jié)省開支便利店的經(jīng)營內(nèi)容大同小異，基本都是以商品零售為主，其它服務(wù)為補(bǔ)充，走的是小型化便利店的路子。這就決定了在前期的選址過程中，不可能拿出太多的時(shí)間、精力和金錢來做大量而詳細(xì)的調(diào)查。這時(shí)候借鑒一下周圍同行的經(jīng)驗(yàn)，直接對同業(yè)的伙伴的經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，作為自己選址的參考，可以節(jié)省不少的開支。參考的同時(shí)注意要去蕪取精，不要盲目地抄襲，同時(shí)要注意考慮自己便利店開設(shè)以后對商圈內(nèi)消費(fèi)者的影響，以免造成惡性競爭。案例:小王的父母都是離休干部，自己在畢業(yè)以后的幾年里也頗有積蓄，看到公司的許多同事都在搞第二職業(yè)，自己也按搽不住，想跳進(jìn)蓬勃的商海中干一番事業(yè)。經(jīng)過一番考察，決定開一家便利店，第一是便利店投入資金相對較少。第二是以經(jīng)營日用品為主，資金周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險(xiǎn)小。第三是因?yàn)樽约阂习啵~外時(shí)間較少，便利店需要員工少，管理起來也比較容易。在選定店址的時(shí)候，剛好發(fā)現(xiàn)王府井商業(yè)街有一家店面要轉(zhuǎn)讓，雖然租金高得嚇人，小王還是毫不猶豫地盤了下來，用他的話說:這可是黃金地段的黃金店面，王府井啊，全國著名的步行街，每天來來往往多少人，100個顧客進(jìn)店一個，100個進(jìn)店的顧容一個消費(fèi)，也能賺不少。說千就干，辦照。裝修，進(jìn)貨，忙了大半個月，請了一位穩(wěn)妥、踏實(shí)有經(jīng)驗(yàn)的本地姑娘當(dāng)營業(yè)員，終于開張了。小王樂滋滋地回到了公司，就等著月底查看收益情況了。到了月底，小王來到便利店，一查帳本，除了飲料賣得還可以以外，別的商品基本什么都沒賣出去，外面是人來人往，可是里面很少有人光顧。小王抱著試試的1$理，又等了兩個月，情況一點(diǎn)好轉(zhuǎn)也沒有，營業(yè)收入還不夠房租和營業(yè)員的工資。最后只好關(guān)門大吉。要點(diǎn)二、:周密考察，具體分析便利店周邊環(huán)境主要包括:1自然環(huán)境?？辈熘車匦?，有無池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有無高速公路、環(huán)形路及橋梁、鐵路等障礙物的阻擋等。2商業(yè)環(huán)境。了解周圍是否形成商業(yè)區(qū)或商業(yè)街，如城市選址要考慮是否選在市級商業(yè)中心或區(qū)域住商業(yè)中心、居民區(qū)商業(yè)中心等。3交通狀況。對本店所選地址的周圍交通狀況和道路情況進(jìn)行調(diào)查。了解有哪些交通千線經(jīng)過這里，有無地鐵站，交通干線途經(jīng)哪些車站和區(qū)域，駕車購物是否方便，是否可建停車場等。是對選址地域是否有風(fēng)俗習(xí)慣，居民文化素質(zhì)如何，有無地域性節(jié)慶和商業(yè)街活動等進(jìn)行社會調(diào)查，調(diào)查其它便利店與所處環(huán)境的社會交往密切程度等。上面的例子里，店主顯然對商業(yè)環(huán)境和交通狀況缺乏分析王府井是中國著名的商業(yè)街，主要是大商場和步行街，消費(fèi)者主要是來自全國各地的游客和北京節(jié)假日出來消遣休閑的人群，所以雖然人流量很大，但因?yàn)橄M(fèi)目的不同于以便民為目的的小型便利店，顧客自然就少。而且向王府井區(qū)域供貨的主要是大宗物品，便利店要求的短平快供貨模式在這里很難達(dá)到。要點(diǎn)三、:房租過高，鎮(zhèn)重考慮便利店以經(jīng)營小商品為主，只能走薄利多銷的路子，所以在便利店選址的時(shí)候，房租的高低也是極重要的因素。一般來說，不同地域里，大城市和沿海城市的房租相對較高，中小城市和內(nèi)陸地區(qū)地價(jià)就相對低廉。同一城市在住宅小區(qū)、學(xué)校、企業(yè)周圍的門面房租相對比較低，而繁華商業(yè)街、交通樞紐等地段的房租就相對昂貴。即使是在同一個商圈內(nèi)，房租也因?yàn)槲恢玫牟煌煌?。就支付時(shí)間而言，可分為月付、季付、年付、三年付或者五年付。依次交付的時(shí)間越長，平均每月的房租就會越低廉，不過手頭上可供支配的流動資金就會越少，而且對將來經(jīng)營、轉(zhuǎn)行、市政建設(shè)等冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大。所以在便利店選址的時(shí)候，要把房租的問題綜合考慮進(jìn)去，尤其對于房租昂貴的店址，要慎重考慮。案例:在北京自石橋附近有一家家樂福大型超市，生意興隆，老王看到每天龐大的購物人群心動了，決定在家樂福旁邊不遠(yuǎn)處開一家便利店，也沾沾人家的財(cái)氣。親友們勸他:人家放著那么大的超市不去，誰還到你這巴掌大的小店里來啊。老王有一套理論，去便利店的都是攢了一星期去大量購物的，平?？傄I點(diǎn)東西吧。而且超市的營業(yè)時(shí)間比較短，一家便利店剛好可以彌補(bǔ)。社會主義還要以公有制為主體，其它所有制為補(bǔ)充呢。那么多買東西的人，隨便一兩個進(jìn)到我的小店，還不賺錢?老王不理會別人的勸阻，終于開了一家便利店，可是生意并沒有想象得那么奸，沒多久，家樂福的營業(yè)時(shí)間延長到了凌晨一點(diǎn)，老王的小店就更沒有什么生意了。最后只好盤給了別人做了一家燒烤店。要點(diǎn)四、：知已知彼。百戰(zhàn)不殆便利店在選址調(diào)查分析時(shí)，首先應(yīng)選擇商圈內(nèi)或商圈附近的競爭對手進(jìn)行調(diào)查分析。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。只有對競爭對手進(jìn)行深入了解，才能更好地認(rèn)識自己，制定本店正確的經(jīng)營戰(zhàn)略。競爭店的調(diào)查，必須在競爭店未發(fā)覺的狀態(tài)下進(jìn)行。否則，會導(dǎo)致不必要的麻煩，從而對今后雙方關(guān)系的發(fā)展不利。1．競爭店的選址調(diào)查應(yīng)詳細(xì)查明城市規(guī)劃情況和所選地點(diǎn)周圍的競爭店的狀況以及周圍的其它情況，并與本店作比較分析?？蓮囊韵陆嵌热胧?(1)道路情況，周圍的池塘、河流、山谷、丘陵等與競爭店吸引顧客能力相關(guān)的自然環(huán)境。(2) 公共汽車、地鐵等交通狀況。(3)商圈范圍。對競爭店的銷售規(guī)模，可從以下角度人手調(diào)查:(1)整體銷售規(guī)模。(2)部門銷售規(guī)模?？蓮囊韵聝煞矫嫒耸?(1)年齡層次。(2)收人層次。商品結(jié)構(gòu)與顧客層次有密切的聯(lián)系。調(diào)查競爭店的商品結(jié)構(gòu)，要點(diǎn)如下:(1)商品的獨(dú)特性。(2)品種齊全的程度。(3)商品的價(jià)格。(4)商品的品質(zhì)。(5)商品的數(shù)量。這種調(diào)查不僅對分析競爭店有重要價(jià)值，而且對制定本店的商品供應(yīng)戰(zhàn)略也具有較大價(jià)值。上例中的便利店雖然開在大型超市附近，有著機(jī)動靈活的銷售優(yōu)勢，在整體競爭中并不亞于連鎖超市，可是在個體競爭方面，卻毫無優(yōu)勢可言。大超市由于可以從廠商直接集團(tuán)式購貨，批量式銷售，成本相對較低，在商品價(jià)格上有較大的余地，而且在資金、規(guī)模、服務(wù)上也遠(yuǎn)非人單力薄的便利單體店可以抗衡。所以，在對競爭對手的考察時(shí)，應(yīng)綜合考慮各個方面，如果可以形成良性競爭，達(dá)到雙贏，就果斷決定。如若相反，則要及時(shí)退出，以免造成不必要的損失。要點(diǎn)五、對周圍消費(fèi)者的具體情況多加分行考察并不是周圍顧客流量大的便利店就一定能賺錢，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)目的，如上面的例子，老王看準(zhǔn)的是大超市的營業(yè)空隙?？墒窃诩覙犯８浇径际巧虡I(yè)區(qū)，人們購物多少都帶著休閑的目的，多是帶著一種 不買也走走的心態(tài)，小型的便利店在這方面是沒有吸引力的。便利店的營業(yè)時(shí)間雖然很長，可是，北京是一座北方城市，人們沒有深夜休閑娛樂的習(xí)慣，加上店址周圍沒有居民區(qū)，深夜以后幾乎沒有消費(fèi)人群。無人消費(fèi)也在情理之中。案例: 改革開放的春風(fēng)，給海邊的某小城帶來無限商機(jī)，市政府決定建一個商業(yè)街，工商局工作的張先生事先知道了這個消息，響應(yīng)市政府要求在職公務(wù)員發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的號召，在臨街角通過關(guān)系租下了一決店面，打算開一家便利店。因?yàn)楣ぷ鞯脑?，就讓家里人幫忙張羅著。張先生的父親在農(nóng)村，十分迷信風(fēng)水一說，花重金請了一個風(fēng)水先生來指導(dǎo)施工。沒想到風(fēng)水先生一來就說街角這里不夠光明正大，是穢氣聚集之地，開店輕則分文不賺，重則傾家蕩產(chǎn)。老漢嚇壞了，趕緊叫兒子換個店址，張先生雖然不相信這個，可是拗不過老父親，只好和街正中的另一家店換了店址，還補(bǔ)償了對方兩萬元。在風(fēng)水先生的指導(dǎo)下，小店終于開張了，生意還算平淡，可是奇怪的是，原來街角的那家店生意卻特別紅火。沒兩年，市里要評選全國百強(qiáng)縣 (市)，這條商業(yè)街被重新規(guī)劃，小店連成本都沒有收回來。張老漢才想起那個風(fēng)水先生，可是對方早就不知道 云游到什么地方去了。要點(diǎn)六、:拋開風(fēng)水，破除迷信。有不少商家喜歡在自己的店里擺一個招財(cái)童子或者張貼財(cái)神的畫像，都只不過是表達(dá)一種對美好生活的向往。真正的要想賺錢，還是要靠聰明的大腦和勤勞的雙手。開店經(jīng)營一定要破除封建迷信，所謂的風(fēng)水及其它鬼神之說都是無稽之談。需要注意的一點(diǎn)是，中國是一個封建傳統(tǒng)很嚴(yán)重的國家，尤其是農(nóng)村和一些中小城市，雖然這些迷信的說法毫無根據(jù)，可是從顧客心理考慮，在選擇店址的時(shí)候還是要避免下列地點(diǎn):1．死過人的地方 (一般顧客不管信與不信，對這類地方還是有心理障礙)2．民俗中比較神圣的地方3．其它民俗中忌諱的地方要點(diǎn)七、邊邊角角地帶的選址要點(diǎn)事實(shí)證明，處于兩條街交叉處的拐角能產(chǎn)生 拐角效應(yīng)，是比較理想的開店位置。拐角位置的優(yōu)點(diǎn)是:可以增加櫥窗陳列的面積。兩條街道的來往人流匯集于此，有較多的過路行人光顧。