【正文】 類(lèi)是國(guó)家所有，另一類(lèi)是集體所有。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分別屬于眾多的不同的集體。屬于國(guó)家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。對(duì)于集體所有的土地，國(guó)家可以依法征用。在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的。當(dāng)然，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，還是可以用于商品房開(kāi)發(fā)的。國(guó)家所有的土地被用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有條件的，即開(kāi)發(fā)商必須向國(guó)家支付土地使用出讓金，才能從國(guó)家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國(guó)從事住宅開(kāi)發(fā)的單位，可以通過(guò)兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權(quán)是有償還是無(wú)償?shù)摹７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，即必須是向?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對(duì)在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購(gòu)房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。. 八種國(guó)家限制買(mǎi)賣(mài)的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古跡等須加以保護(hù)的房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購(gòu)買(mǎi)城市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出賣(mài)享有國(guó)家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的房屋。. 四種不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有取得了國(guó)有土地權(quán)才可以按規(guī)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和商品房。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得有效的國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買(mǎi)其出售的房屋。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷(xiāo)售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買(mǎi)賣(mài)，無(wú)法辦理合法房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，非法倒賣(mài)公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)買(mǎi)。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。. 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其它用地50年。. 建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什幺條件有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金2 000 萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2 000 萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑。土木工程。財(cái)務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱(chēng)的總工程師。高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)的總會(huì)計(jì)師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱(chēng)的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。B. 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。②有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。具有3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱(chēng)，配有初級(jí)以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。自有流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。. 商品房保修規(guī)定建設(shè)部在1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開(kāi)裂。大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。. 房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購(gòu)房戶(hù)，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。根據(jù)建設(shè)部1989年11月21日發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對(duì)共有共享的門(mén)廳。陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有損害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶(hù)出售是侵犯其它樓層購(gòu)房戶(hù)即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無(wú)效。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如果已與其余樓層購(gòu)房戶(hù)達(dá)成協(xié)議則另當(dāng)別論。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以一定的價(jià)格出售屋面的使用權(quán)，并稱(chēng)此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部等四部門(mén)于1992年7月28日發(fā)布的《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)再行收取價(jià)款，沒(méi)有法律依據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成l 土地補(bǔ)償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。l 土地出讓收益金：國(guó)家按土地類(lèi)別收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計(jì)。：一般占銷(xiāo)售回收金額的2％。：一般占銷(xiāo)售回收金額的2％~3％。l 勘測(cè)費(fèi)：按建筑面積3元／m2收取。l 設(shè)計(jì)費(fèi)＝按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。l 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。l 城市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/m2收取。l 城市規(guī)劃管理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。l 新型墻體保證金：按4．5元／m2收取，竣工驗(yàn)收合格后退回。l 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。建安成本的2．5 收取。l 學(xué)校修建費(fèi)；按2元／m2收取。l 人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元／m2收取。l 房屋拆遷管理費(fèi)：按土地補(bǔ)償費(fèi)用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。l 供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)50 000元。l 電增容費(fèi)：計(jì)算所需用電量，按650元／kW收取。：按銷(xiāo)售收入的3．3％計(jì)算。：l 企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24％計(jì)算。l 地方所得稅：按毛利潤(rùn)的3％計(jì)算。：包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的1。5％計(jì)算。* 以上所列數(shù)字，視時(shí)間性和各地具體情況不同會(huì)有所差別。. 商品房銷(xiāo)售必備的“五證”一是該項(xiàng)物業(yè)的計(jì)委立項(xiàng)，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的開(kāi)工建設(shè)許可證不能少，五是房管局的商品房預(yù)售許可證不能少。. 貸款. 個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。. 個(gè)人住房貸款的種類(lèi)目前，個(gè)人住房貸款一般有委托貸款。自營(yíng)貸款和組合貸款三種。個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)公積金管理部門(mén)的委托，以公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買(mǎi)普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通怯房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。. 住房按揭貸款按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種。是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)往房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。. 辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行都可以辦理。. 個(gè)人住房貸款發(fā)放對(duì)象 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿(mǎn)18歲的公民。. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備的條件申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效屠留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購(gòu)買(mǎi)往房的合同或協(xié)議；不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30％作為購(gòu)房首期付款；享受住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30％作為購(gòu)房的首期付款；有貸款辦認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；貸款人規(guī)定的其它條件。. 個(gè)人住房貸款的期限和利率期限：最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。利率如表1所示。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開(kāi)始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。表1 個(gè)人住房貸款的利率. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的大致程序大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請(qǐng)，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，按要求到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)，保險(xiǎn)公司。公證等部門(mén)辦理抵押登記、保險(xiǎn)和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的材料申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶(hù)口本和其它有效居留證件）；