【正文】 。85三、土地市場總體運行分析86第二章 武漢市2007年度土地市場87一、2007年上半年87二、2007年三季度87三、2007年四季度87四、2007年土地市場綜合分析88第三章 各指標綜合分析91一、市場成交價格分析91二、土地供應變化分析92三、土地開發(fā)強度分析92四、城市規(guī)劃與土地市場93第四章 武漢各區(qū)土地市場運行情況分析94一、武昌地區(qū)94二、漢口地區(qū)97三、漢陽地區(qū)101第五章 2007年熱點板塊分析103第四篇2008年上半年土地市場預測104結(jié)束語106前 言從上世紀90年代起，武漢市房地產(chǎn)市場在總體經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展中經(jīng)過住房分配、經(jīng)濟適用房、集資建房、貨幣分房等多種形態(tài)，經(jīng)受了國家、地方政府關于總體經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場有較大影響的土地、信貸、消費等各種政策及宏觀環(huán)境波動的沖擊發(fā)展至今，無論從總投資量、開竣工面積、銷售額和房價上都有了大幅的提升，已成為全國房地產(chǎn)開發(fā)熱點城市之一，深圳萬科（城市花園）、深圳金地（格林小城）、香港新世界（常青花園）、廣州保利（保利心語）、福建融僑（融僑錦城）、融科智地（融科天城）、和記黃埔等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛至沓來，掀起了新一輪的房地產(chǎn)市場大博弈。照此趨勢，未來幾年里，武漢房地產(chǎn)市場競爭必然激烈，如何在這樣一個迅速起步又有著強烈地方特色的市場中保持準確的判斷并得以立足，就成為擺在嘉盛房產(chǎn)面前的首要問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身涉及領域眾多，因此為了比較全面的分析武漢市房地產(chǎn)市場，本報告將從對房地產(chǎn)市場有直接影響的城市基本面、宏觀面及微觀面，從土地市場、商品房市場、二手房市場，從市場的供給與需求等方面進行調(diào)研與分析，力求真實的還原武漢房地產(chǎn)歷史事件、客觀的闡述市場現(xiàn)狀、敏銳的把握未來走勢，為公司領導在此基礎上得出準確的判斷作出參考，以作為嘉盛房產(chǎn)將來在武漢獲取土地開發(fā)定位的依據(jù)。第一部分 武漢市商品房市場調(diào)研報告 第一篇 武漢市宏觀市場調(diào)研分析 第一章 武漢市城市概況一、地理位置武漢位于中國的中部地區(qū)，地理位置東經(jīng)113176。41’~ 115176。05’，北緯29176。58’~ 31176。22’。 東西距最大為134公里，南北距最大為155公里。武漢處于江漢平原東部，東與黃岡市的團風縣、鄂州市的華容區(qū)、梁子湖區(qū)、黃石市的大冶市接壤，南與咸寧市的嘉魚、咸寧市區(qū)相連，西與荊州市的洪湖市、仙桃省轄市、漢川毗鄰，北與孝感市的孝南區(qū)、孝昌縣、大悟縣、黃岡市的紅安縣、麻城市相接，形似一只自西向東的蝴蝶。長江與其最大的支流漢水交匯于此，將武漢分為漢口、漢陽以及武昌等三部分，俗稱武漢三鎮(zhèn)。武漢地形以平原為主，丘陵為輔，且市內(nèi)湖泊塘堰眾多。武漢素有“百湖之市”的美譽，現(xiàn)有湖泊147個，水域總面積2187平方公里，占全市國土面積的1／4。地形上是北高南低，以小丘陵與河湖沖積平原為主，北部為山地丘陵，其余均屬平坦的江漢平原，河道縱橫，湖泊眾多。在中國經(jīng)濟地理中，武漢處于優(yōu)越的中心位置，水、陸交通十分發(fā)達，自古就有“九省通衢”的美稱。二、行政區(qū)劃截止2007年底，武漢市轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個區(qū)縣級單位，其中江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山七個城區(qū)；漢南、東西湖兩個郊區(qū)；蔡甸、江夏、黃陂、新洲新型城區(qū)(分別于近年撤縣建區(qū))。下轄126個街道辦事處，18個鎮(zhèn)，9個鄉(xiāng)，群眾組織3232個，其中社區(qū)居民委員會1200個，村民委員會2032個。三、人口分布統(tǒng)計到2006年末，武漢共有常住人口875萬人，戶籍人口中，；?！?，‰，‰?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　? 年度統(tǒng)計項目2004年2005年2006年總?cè)丝跀?shù)（萬人）其中城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口家庭戶數(shù)（戶）250255數(shù)據(jù)中城鎮(zhèn)人口的增加主要來源于武漢市城市化進程的加快，從而使大量農(nóng)業(yè)人口直接轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。通過分析，我們認為：這樣的城市擴張會對商品房帶來新的增長需求。同時作為中部大城市，武漢市新增外來人口也越來越多，大量外來人群也能對商品房產(chǎn)生一定需求，這也促使武漢二手房及房屋租賃市場日益活躍。 通過統(tǒng)計分析我們可以看到，自2001年武漢市商品房市場開始啟動，到2003年進入快速發(fā)展期，一直到2005年的騰飛期，武漢市商品房的購買主體一直是30～50歲的中青年以上改善型客戶，從2006年以來，購房客戶的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化，30歲以下青年客戶比重正在迅速上升。通過對武漢人口結(jié)構(gòu)的研究發(fā)現(xiàn)，武漢市25～%(2006年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù))，這部分人群通常購買力強大，為社會的中堅力量。15～％，意味著武漢婚房市場在未來數(shù)年內(nèi)將成為重要的擴張性需求。同第四次人口普查相比每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化：具有大學受教育程度的由6145人上升為12255人；具有高中受教育程度的由16699人上升為20734人；具有初中受教育程度的由27494人上升為32910人；具有小學受教育程度的由26168人下降為23282人。 近十幾年來的武漢市教育水平的發(fā)展迅速，居民受教育程度逐步提高，日漸與之城市地位和具有眾多的教育資源相吻，同時還在保持此勢頭增長。通過分析，我們認為：這可以反映出兩方面的問題：第一，居民受教育程度的提高將引起城市發(fā)展速度的增快最終促進居民收入的增加，導致住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高將引起思想認識的提高，一方面其對教育的重視程度會增加，購房中會有相關的考慮，另一方面，會增加其購房指導思想理性方面的因素，相應要求我們在開發(fā)項目時，尤其是開發(fā)中高檔項目時應考慮到其消費者的成熟度。表：最近統(tǒng)計武漢市分區(qū)域人口數(shù)，人口密度城郊區(qū)土地面積（平方公里）人口密度 （人/平方公里）2006年2005年2006年常住人口（萬人）戶數(shù)（戶）年末人口（人）戶數(shù)（戶）年末人口（人）總計9642554477818843124994828013612875江岸區(qū)10145230856651706224989642577江漢區(qū)13892165858464416162820462013橋口區(qū)11493186847533161184612535922漢陽區(qū)484518415352493217023548961662武昌區(qū)1316329830910690752925821003357青山區(qū)9948137617455615135628454566洪山區(qū)5091859186411946091169321865919101東西湖區(qū)5949152426066089003254080漢南區(qū)3704174710650641532106060蔡甸區(qū)40114363644441314853646117142江夏區(qū)2010320207249643839210231667156黃陂區(qū)226149235994211123463506961105253新洲區(qū)1500650320328975671319297965922 從上表中可以看出武漢市內(nèi)各區(qū)縣人口分布不均，人口密度最小為江夏區(qū)僅320，最大為江漢區(qū)13892，相差近43倍。據(jù)此全市大致可劃分為兩大部分:原先成立的七個城區(qū),其它各區(qū)縣。前者人口平均密度為3695,后者人口平均密度458，前者是后者的8倍。內(nèi)七區(qū)為武漢市經(jīng)濟密集、社會活動頻繁的地區(qū)，因此，其發(fā)展環(huán)境相互作用強度大 。四、交通狀況為了將武漢市“兩江、四岸、三鎮(zhèn)”的天然布局相聯(lián)，武漢市經(jīng)過多年的努力，建設和規(guī)劃了多條聯(lián)系紐帶，形成了武漢市獨有的基礎設施網(wǎng)絡。公路交通目前已建成的內(nèi)、中、外三條環(huán)線，與環(huán)線穿插的十條放射線道路構(gòu)成了公路交通得主要部分，其中過江部分分別由長江、漢江上各五座大橋、三條規(guī)劃中的過江隧道組成。京珠、滬蓉等多條國道高速路則承擔著對外連接任務。鐵路交通京廣、京九、武大、漢丹等多條鐵路干線也在武漢交匯，長江一橋上交匯的四條鐵路線前往白沙洲大橋，使武漢的交通更加暢通。位于青山楊春湖的新武漢火車站，是我國在建的最大客運專線火車站，計劃2008年底竣工，2010年投入使用?？者\交通武漢天河機場是華中地區(qū)重要的航空港。水路交通長江、漢江河道航運承擔了武漢市的主要水路運輸任務，尤其是長江河道還是連接西南到長江三角洲地區(qū)的重要樞紐。 軌道交通 2000年，國家批準長春、大連、武漢和重慶4個城市為首批輕軌建設示范城市之后，武漢軌道交通公司成立。2000年底，、總長約10公里的一期工程正式開工，2003年底具備試通車條件，2004年7月投入試運營。武漢市規(guī)劃未來的軌道交通網(wǎng)由7條線路構(gòu)成。，其余6條線路都是地鐵。分別為：二號線，常青花園至流芳，；三號線，沌口至三金潭，；四號線，永安堂至青山，；五號線，青山至青菱，33公里；六號線，老關村至堤角，；七號線，古田至野芷路。這7條線路中，二、三、四號線跨越兩江，連通三鎮(zhèn)；一、五號線分別貫穿漢口、武昌的東西方向；六號線溝通漢口、漢陽舊城及后湖新區(qū)；七號線則把漢口北部與武昌東南部聯(lián)為一體。第二章 武漢市宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境分析一、武漢市宏觀經(jīng)濟情況武漢市經(jīng)濟國民經(jīng)濟主要指標武漢市主要經(jīng)濟指標 111月增幅(億元)(%)全口徑財政收入地方財政收入地方財政支出30規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)產(chǎn)品銷售率(%)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4社會消費品零售總額城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資進出口總額(億美元)22出口總額(億美元)直接利用外資(億美元)16金融機構(gòu)存款余額比年初+ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款金融機構(gòu)貸款額比年初+農(nóng)民人均現(xiàn)金收入(元)武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)項目生產(chǎn)總值（單位：億元）20072006國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè) 工 業(yè) 建筑業(yè)195第三產(chǎn)業(yè)交通運輸、倉儲及郵政業(yè) 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 住宿和餐飲業(yè)124 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 教 育 文化、體育和娛樂業(yè)28通過數(shù)據(jù)分析，我們可以看到：%，%；%；%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，武漢市三大產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)逐漸取代第一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為處于主導地位，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)